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中国房地产行业正处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场，房地产开发投资增速也在不断走低。行业洗牌倒逼大型房地产商调整战略，加快“深挖”与“精耕”。
尽管楼市政策日渐宽松，但中小房企却在逐渐逃离房地产业。统计显示，截至2015年11月底，在上海联合产权交易所和北京产权交易所的待售房企股权达到34宗，总权益金额已超过100亿元。其中，北交所受让项目19宗，待售总额46.47亿元，上交所受让项目15宗，待售总额高达60.34亿元。
1 楼市下半场中小房企逃离成大势所趋
在经历了10年的高速发展后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返，小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。
目前，房地产开发投资增速也在不断走低。国家统计局数据显示，1～10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2.0%，增速比1～9月回落0.6个百分点。自2014年1月以来，房地产开发投资增速连续22个月下滑，目前已经连续8个月徘徊在个位数（具体见图1～图3）。
这其中，正是因为三四线城市面临着高库存压力，牵制了房企拿地和投资数据。未来，对房地产行业来说，可选择进入的城市和空间越来越少。当大型开发商都把资金集中到少数一二线大城市争夺的时候，地价也必然水涨船高，而这也进一步挤压了中小型房企的发展空间。
现在一二线核心城市拿地的企业主要是央企、地方大国企和大的上市公司。中小型房企的项目大多是在三四线城市和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，未来将有更多中小房企离开房地产行业。
例如，莱茵置业的半年报显示，1～6月实现营业收入11.81亿元，同比增长14.14%；上半年公司亏损2592.71万元，同比盈转亏，相比2014年同期的盈利2499.26万元，上半年下滑幅度达203.74%。对此，莱茵置业宣布正式更名为莱茵体育，确定发展体育和清洁能源产业，进行全面的业务转型。
类似的还有浙江广厦，该公司表示，长期看，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧。短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去化压力仍旧较大，行业利润率可能进一步下滑。从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑，公司近年来一直积极探索多元化发展的战略方向。
2 地产商遭遇“哈姆雷特选择题”
“万达商业地产股份有限公司将可能去掉‘地产’二字。”上半年，地产巨头王健林的表态，似乎预示了2015年注定是房地产业“天翻地覆”的转折之年。
当户均住房拥有量超过1套后，中国还有可供2亿多人居住的新房在建待售。面对供需平衡的拐点，是延续以往的“赚钱经”继续买地建新房，还是围绕旧房做加减乘除？
在不少传统房地产商和中介机构遭遇哈姆雷特式抉择困境时，一批创业黑马正带着颠覆性创新开拓出一片蓝海。“互联网+”、大数据、分享经济、智能社区……这些一再被提及的概念正在开花结果，形成资本趋之若鹜的一方新天地。
3 “互联网+”再造住房产业链
以前，房地产企业是报纸、杂志大篇幅广告的热情买家。现在，公交车上、地铁上、电梯里，到处都是选房的在线链接和二维码。房地产的营销方式与此前已不可同日而语。
房地产商“触网”并非始于2015年，但是大面积地运用大数据、“互联网+”，确实是2015年房地产业的一道风景。线上线下资源整合成了几乎所有地产中介的突围之路，而新兴的以互联网为平台的地产服务机构更是快速成长。
原本信息高度不对称的房地产业，被互联网拉下了“神坛”，一些细分行业更是通过分享经济而迅速崛起。主攻城市短租预订平台的小猪短租，平台覆盖200多个城市的5万多个房源，业务量较年初增长了4倍；做旅游民宿生意的途家，与保利、富力等大开发商形成合作，超过30万套房源足以形成一支旅游地产的生力军……
“互联网+”战略在丰富房地产服务机构销售渠道的同时，也成为投资者抢夺资产管理市场“接口”的利器。正如链家集团董事长左晖所言，目前中国城镇住宅存量约200多亿平方米，按照1万元/平方米的资产价格计算，全国城市居民有200万亿元的资产需要被有效整合管理。无论是交易还是资产管理，大数据和互联网为提升服务效率和质量提供了产业链再造的工具。通过数据，让整个交易变得更有效率，让买卖双方得到更好的体验。
4 楼市调整加速行业洗牌
对大数据的应用有利于锁定消费者的终生住房消费需求，进而形成行业服务标准和诚信体系。像链家、我爱我家等推出的在线公寓租赁项目，就将一个人从大学毕业开始租小房，到结婚成家租大房，再到升职加薪买小房，再到小房换大房，这一路上的租赁、买卖、信贷数据“一网打尽”。
除了销售在线化，依托互联网技术开发智能社区服务，也是2015年地产商集中火力的蓝海。10月，恒大地产与腾讯联手注资香港上市公司马斯葛，布局涵盖社区服务、社区金融、智能家居等领域的互联网社区服务产业。而此前，万科、绿城、方兴、远洋等大型房企都已在智慧社区领域摩拳擦掌，并形成了业主健康管理、生鲜物流配送等成熟项目。
数据显示，截至2014年，全国物业在管面积超200亿平方米，涵盖2.6亿户家庭、7.4亿人，94%的空间待整合开发，市场发展潜力巨大。万科总裁郁亮表示：“随着经济转型和城市功能升级，大量新的物业需求正在浮现和生长，为行业的持续发展注入了新动力。”
5 住房投资需求快速下降
“触网”只是表象。越来越多的投资者从“开发新房”转向“盘活旧房”，与中国房地产市场走到供需平衡的拐点密不可分。截至2014年年底，我国城镇存量住房200多亿平方米，户均住房超1套，而新房仍在源源不断地涌向市场。 从供给端看，中国住房供给正进入集中爆发期。住房从规划建设到形成供给需要一定周期。2008年以来住房市场持续高烧导致过去几年开发商快速扩张，并在近两年集中推向市场。国家统计局数据显示，前三季度全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，3.7亿平方米的住宅竣工，即便不将在售待售住宅面积计入，也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿人居住。
从需求端看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善。根据一般规律，劳动人口占比越高，住房需求越强，反之亦反。自2013年开始，我国劳动人口占比持续下降。据预测，未来5年，城镇20～45岁主要购房群体将下降约10%。根据住房城乡建设部公积金管理司司长张其光的研究，2010年之后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。
供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。尽管央行从2014年11月起至今连续6次降息，也难以使楼市恢复到过去10年的高速增长期。专家分析，经过6次降息，按基准利率计算，100万元的20年住房贷款的利息可减少22.57万元。房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但却无法扭转房地产市场的分化格局。一二线城市房地产市场确实在升温，但三四线城市的库存积压非常严重，即便在信贷刺激下也不可能全面回暖，甚至风险还在增加。
实际上，土地市场也反映了这种分化趋势。中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示，一线城市土地供应量和成交价都很稳定，北京更是地王频出，地价远超房价，而三、四线城市土地供地量增加，楼面成交价与土地出让金等指标仍以下降为主，且降幅不小，交易市场持续低温。
6 大地产商加快“深挖”与“精耕”
三四线城市不能再搞“造城大跃进”，一二线城市地价屡创新高，拿地越来越难。如何求生，成为大小房地产商都需要面对的挑战。
楼市调整不可避免地加速行业洗牌，中小地产商面临出局险境。不少中小企业资金压力明显加大，不得不以转让股权的方式求生。中国指数研究院发布的报告显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与2014年同期相比，并购重组的数量和金额都明显增多。融创、恒大、阳光城、碧桂园等房地产开发商都频频出手，中介大佬链家也接连收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等。
专家认为，房企的平均利润率明显降低，必然会推动行业洗牌，促使行业集中度提升。特别是很多并不以房地产为主业的企业，势必会退出。过去市场火爆，各种行业的企业都扎堆搞房地产，依赖土地快速升值赚钱。但现在这种模式到了临界点，洗牌是优胜劣汰，是行业理性回归。
行业洗牌在倒逼大型房地产商调整战略，加快“深挖”与“精耕”。
“深挖”是指拉长产业链，进军产业链上下游领域，特别是成长性好但集中度较低的产业。例如，2014年以来，在商品住宅销售增速骤降之时，家装业保持了9%～10%的增长。这让万科与链家看到商机。针对“低质量、低信任、低服务、高风险”的行业顽疾，2015年万科和链家合资成立家装公司，首个体验馆10月面世，避开价格战，主推质量精品。
“精耕”是做强、做优原有板块业务，提供专业性更高的差异化服务。擅长经营高端写字楼的远洋地产，今年推出新项目，为中小企业提供“高级定制”。过去只面对大型企业的5A级写字楼，以灵活的租期方式和更具个性化的区域配置出租给中小企业，使其也能享受包括前台、会议、培训等在内的一站式商务服务解决方案。传统租赁按平方米计算租金，可我们出租的不是面积，而是一年一算的连锁办公服务。专家指出，经过市场调研，配套齐全兼提供专业服务的个性化写字楼服务，对成长中的优质中小企业特别有吸引力。
收稿日期：2015-11-16
尽管楼市政策日渐宽松，但中小房企却在逐渐逃离房地产业。统计显示，截至2015年11月底，在上海联合产权交易所和北京产权交易所的待售房企股权达到34宗，总权益金额已超过100亿元。其中，北交所受让项目19宗，待售总额46.47亿元，上交所受让项目15宗，待售总额高达60.34亿元。
1 楼市下半场中小房企逃离成大势所趋
在经历了10年的高速发展后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返，小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。
目前，房地产开发投资增速也在不断走低。国家统计局数据显示，1～10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2.0%，增速比1～9月回落0.6个百分点。自2014年1月以来，房地产开发投资增速连续22个月下滑，目前已经连续8个月徘徊在个位数（具体见图1～图3）。
这其中，正是因为三四线城市面临着高库存压力，牵制了房企拿地和投资数据。未来，对房地产行业来说，可选择进入的城市和空间越来越少。当大型开发商都把资金集中到少数一二线大城市争夺的时候，地价也必然水涨船高，而这也进一步挤压了中小型房企的发展空间。
现在一二线核心城市拿地的企业主要是央企、地方大国企和大的上市公司。中小型房企的项目大多是在三四线城市和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，未来将有更多中小房企离开房地产行业。
例如，莱茵置业的半年报显示，1～6月实现营业收入11.81亿元，同比增长14.14%；上半年公司亏损2592.71万元，同比盈转亏，相比2014年同期的盈利2499.26万元，上半年下滑幅度达203.74%。对此，莱茵置业宣布正式更名为莱茵体育，确定发展体育和清洁能源产业，进行全面的业务转型。
类似的还有浙江广厦，该公司表示，长期看，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧。短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去化压力仍旧较大，行业利润率可能进一步下滑。从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑，公司近年来一直积极探索多元化发展的战略方向。
2 地产商遭遇“哈姆雷特选择题”
“万达商业地产股份有限公司将可能去掉‘地产’二字。”上半年，地产巨头王健林的表态，似乎预示了2015年注定是房地产业“天翻地覆”的转折之年。
当户均住房拥有量超过1套后，中国还有可供2亿多人居住的新房在建待售。面对供需平衡的拐点，是延续以往的“赚钱经”继续买地建新房，还是围绕旧房做加减乘除？
在不少传统房地产商和中介机构遭遇哈姆雷特式抉择困境时，一批创业黑马正带着颠覆性创新开拓出一片蓝海。“互联网+”、大数据、分享经济、智能社区……这些一再被提及的概念正在开花结果，形成资本趋之若鹜的一方新天地。
3 “互联网+”再造住房产业链
以前，房地产企业是报纸、杂志大篇幅广告的热情买家。现在，公交车上、地铁上、电梯里，到处都是选房的在线链接和二维码。房地产的营销方式与此前已不可同日而语。
房地产商“触网”并非始于2015年，但是大面积地运用大数据、“互联网+”，确实是2015年房地产业的一道风景。线上线下资源整合成了几乎所有地产中介的突围之路，而新兴的以互联网为平台的地产服务机构更是快速成长。
原本信息高度不对称的房地产业，被互联网拉下了“神坛”，一些细分行业更是通过分享经济而迅速崛起。主攻城市短租预订平台的小猪短租，平台覆盖200多个城市的5万多个房源，业务量较年初增长了4倍；做旅游民宿生意的途家，与保利、富力等大开发商形成合作，超过30万套房源足以形成一支旅游地产的生力军……
“互联网+”战略在丰富房地产服务机构销售渠道的同时，也成为投资者抢夺资产管理市场“接口”的利器。正如链家集团董事长左晖所言，目前中国城镇住宅存量约200多亿平方米，按照1万元/平方米的资产价格计算，全国城市居民有200万亿元的资产需要被有效整合管理。无论是交易还是资产管理，大数据和互联网为提升服务效率和质量提供了产业链再造的工具。通过数据，让整个交易变得更有效率，让买卖双方得到更好的体验。
4 楼市调整加速行业洗牌
对大数据的应用有利于锁定消费者的终生住房消费需求，进而形成行业服务标准和诚信体系。像链家、我爱我家等推出的在线公寓租赁项目，就将一个人从大学毕业开始租小房，到结婚成家租大房，再到升职加薪买小房，再到小房换大房，这一路上的租赁、买卖、信贷数据“一网打尽”。
除了销售在线化，依托互联网技术开发智能社区服务，也是2015年地产商集中火力的蓝海。10月，恒大地产与腾讯联手注资香港上市公司马斯葛，布局涵盖社区服务、社区金融、智能家居等领域的互联网社区服务产业。而此前，万科、绿城、方兴、远洋等大型房企都已在智慧社区领域摩拳擦掌，并形成了业主健康管理、生鲜物流配送等成熟项目。
数据显示，截至2014年，全国物业在管面积超200亿平方米，涵盖2.6亿户家庭、7.4亿人，94%的空间待整合开发，市场发展潜力巨大。万科总裁郁亮表示：“随着经济转型和城市功能升级，大量新的物业需求正在浮现和生长，为行业的持续发展注入了新动力。”
5 住房投资需求快速下降
“触网”只是表象。越来越多的投资者从“开发新房”转向“盘活旧房”，与中国房地产市场走到供需平衡的拐点密不可分。截至2014年年底，我国城镇存量住房200多亿平方米，户均住房超1套，而新房仍在源源不断地涌向市场。 从供给端看，中国住房供给正进入集中爆发期。住房从规划建设到形成供给需要一定周期。2008年以来住房市场持续高烧导致过去几年开发商快速扩张，并在近两年集中推向市场。国家统计局数据显示，前三季度全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，3.7亿平方米的住宅竣工，即便不将在售待售住宅面积计入，也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿人居住。
从需求端看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善。根据一般规律，劳动人口占比越高，住房需求越强，反之亦反。自2013年开始，我国劳动人口占比持续下降。据预测，未来5年，城镇20～45岁主要购房群体将下降约10%。根据住房城乡建设部公积金管理司司长张其光的研究，2010年之后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。
供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。尽管央行从2014年11月起至今连续6次降息，也难以使楼市恢复到过去10年的高速增长期。专家分析，经过6次降息，按基准利率计算，100万元的20年住房贷款的利息可减少22.57万元。房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但却无法扭转房地产市场的分化格局。一二线城市房地产市场确实在升温，但三四线城市的库存积压非常严重，即便在信贷刺激下也不可能全面回暖，甚至风险还在增加。
实际上，土地市场也反映了这种分化趋势。中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示，一线城市土地供应量和成交价都很稳定，北京更是地王频出，地价远超房价，而三、四线城市土地供地量增加，楼面成交价与土地出让金等指标仍以下降为主，且降幅不小，交易市场持续低温。
6 大地产商加快“深挖”与“精耕”
三四线城市不能再搞“造城大跃进”，一二线城市地价屡创新高，拿地越来越难。如何求生，成为大小房地产商都需要面对的挑战。
楼市调整不可避免地加速行业洗牌，中小地产商面临出局险境。不少中小企业资金压力明显加大，不得不以转让股权的方式求生。中国指数研究院发布的报告显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与2014年同期相比，并购重组的数量和金额都明显增多。融创、恒大、阳光城、碧桂园等房地产开发商都频频出手，中介大佬链家也接连收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等。
专家认为，房企的平均利润率明显降低，必然会推动行业洗牌，促使行业集中度提升。特别是很多并不以房地产为主业的企业，势必会退出。过去市场火爆，各种行业的企业都扎堆搞房地产，依赖土地快速升值赚钱。但现在这种模式到了临界点，洗牌是优胜劣汰，是行业理性回归。
行业洗牌在倒逼大型房地产商调整战略，加快“深挖”与“精耕”。
“深挖”是指拉长产业链，进军产业链上下游领域，特别是成长性好但集中度较低的产业。例如，2014年以来，在商品住宅销售增速骤降之时，家装业保持了9%～10%的增长。这让万科与链家看到商机。针对“低质量、低信任、低服务、高风险”的行业顽疾，2015年万科和链家合资成立家装公司，首个体验馆10月面世，避开价格战，主推质量精品。
“精耕”是做强、做优原有板块业务，提供专业性更高的差异化服务。擅长经营高端写字楼的远洋地产，今年推出新项目，为中小企业提供“高级定制”。过去只面对大型企业的5A级写字楼，以灵活的租期方式和更具个性化的区域配置出租给中小企业，使其也能享受包括前台、会议、培训等在内的一站式商务服务解决方案。传统租赁按平方米计算租金，可我们出租的不是面积，而是一年一算的连锁办公服务。专家指出，经过市场调研，配套齐全兼提供专业服务的个性化写字楼服务，对成长中的优质中小企业特别有吸引力。
收稿日期：2015-11-16