不动产物权变动以登记为公示方法,同时也因登记产生对抗第三人的效力,此时不动产登记簿记载的名义人就是不动产的权利人.反观借名登记的不动产,实际出资人为实现自己取得不动产的目的,经由当事人之间的约定,以他方名义登记为财产的权利人,但保留财产使用、 收益、 处分等权限,不动产登记簿记载的登记名义人拥有法律上的物权,实际出资人则享有同一不动产事实上的物权.在借名登记中,涉及到债权法律关系和物权法律关系,前者指借名人与出名人之间形成的借名登记合同,后者指我国不动产登记制度和法律物权与事实物权相分离的情形.学界中有关借名登记合同的效力认定存在多种观点,由该法律行为发生的物权变动是否有效以及最终所有权的归属也没有形成共同认识.因此,分析借名登记不动产所有权的归属也应从借名登记合同的效力出发,考虑到是否有第三人参与交易的情形,衡量法律物权与事实物权在不同情形下的权重,对借名登记不动产的所有权归属进行合理判断.