不动产借名登记是指借名人与出名人约定,就属于借名人现在或将来之不动产,以出名人之名义登记为所有人,但实际管理、使用、收益与处分仍由借名人自行为之的行为。不动产借名登记核心问题在于确定借名财产所有权之归属。从物权变动角度看,作为原因行为的借名登记契约是基于借名人与出名人之合意订立,虽为无名契约,但因其未违反法律、法规的强制性规定,亦未损社会公共利益或悖于善良风俗,故出于尊重私法自治和合同自由原则的考量,应认定为有效。在达成不动产借名登记合意的基础上,借名人业已将借名财产移转登记至出名人名下。故借名财产之所有权已经发生变动,出名人作为登记名义人即为借名不动产之权利人。基于此,出名人处分借名财产的行为即为有权处分,第三人可因该处分行为而取得借名财产。况且,囿于合同之相对性,借名登记契约中对出名人所有权的限制无法拘束第三人。因此,出名人之债权人可就借名财产申请强制执行,或在出名人资不抵债被宣告破产时将借名财产纳入破产财产。惟借名人仅能依据借名登记契约,行使相应的债权请求权。