论文部分内容阅读
老旧小区整治改造一直是保障民生工作的重要内容。本文介绍了山东省烟台市芝罘区在推进老旧住宅小区整治改造和物业管理过程中的主要做法和经验，并对下一步全面推进老旧住宅小区的整治改造从资金投入、居民工作和工程推进过程中统筹协调的三个方面提出建议。
山东省烟台市芝罘区是山东省烟台市的中心城区，老旧住宅小区居民达到15.4万户，占全区总户数的50%，成为城市管理和发展的一个突出短板。开展老旧小区整治改造，切实改善居民群众的居住环境是社会治理和城市发展的必然要求，也是落实党和政府为民办实事的重要工作。2014年，芝罘区选定了7个试点社区，开始对老旧住宅小区进行整治改造，同时引入物业管理，提升老旧住宅小区的功能和形象，赢得了居民群众的广泛认可。
一、政府推动 政策先行
2015年9月，芝罘区印发了《芝罘区推进老旧住宅区整治改造和社区物业管理的实施意见》，将老旧住宅小区整治改造和引入物业管理作为今后几年最大的民生工程，并写入《政府工作报告》，力争通过有效的探索和实践，打造具有“芝罘特色”的整改新模式。为确保整改工作的有序推进，政府部门制定了具体的工作目标、实施步骤和政策措施，在具体的推进过程中主要有以下三个方面做法：
（一）强化领导，健全机制，构筑科学规范的长效治理体系
一是建立健全三级管理体制。区级层面成立了“推行社区物业管理”领导小组，分管副区长任组长；街道（园区）层面成立了社区物业管理办公室，负责具体工作的组织实施，对物业公司进行监管、考核；社区层面成立了物业服务站，负责接收、处理居民群众投诉，及时解决居民群众反映的物业管理问题。二是建立街（居）两级联席会议制度，解决整治改造和物业管理中出现的难点。同时，强化街道、社区的主体管理责任，全面实行街道、社区两级整治改造和物业管理工作联席会议制度。街道层面联席会议由街道办事处组织召集，区有关行政主管部门、居委会、物管公司以及业主代表参加，主要协调解决整治改造和物业管理的重大问题；社区层面联席会议由社区居委会组织召集，社区主任、人民调解员、城管队员、派出所民警、安监队员、业主代表等人员参加。规定每月至少召开一次专题会议，研究解决整治改造和物业管理出现的具体问题[1]。
（二）尊重民意，汇聚民智，探索具有“芝罘特色”的整改新模式
在整治改造过程中，芝罘区按照“政府主导、居民参与、企业介入”的指导思路，充分发挥居民群众的力量和智慧，探索形成既符合区情实际又切合居民群众需求的整改模式。
一是广泛征求居民群众的意见建议，制定科学合理的改造方案。老旧住宅小区整治改造是一项系统的民生工程，如何制定科学合理的整改方案，赢得居民群众的理解和支持至关重要。为此，在整治开展之前充分发挥舆论的宣传引导作用，通过采取新闻报道、张贴宣传单、入户走访等形式，为居民群众答疑解惑，引导居民群众参与整改工作。同时，通过各街道、社区走访调研，深入开展摸底调查，收集整理居民群众的意见建议，为整治改造工作提供决策依据。在环境整治、绿地规划、引入物业等工作中注意倾听居民群众的意见建议，确保居民群众的知情权和选择权。
二是打造“1+5+X”整改新模式。在整改过程中，按照“问题导向、因地制宜、治管并举”的指导思想，探索形成了“1+5+X”的老旧住宅小区整改模式。
“1”是指为每个老旧住宅小区招标配备1个专业物管公司，由街道或社区与物业企业签订合作协议，配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等物业服务，在此基础上配合街道、社区进行整改。整治改造完成后，物业企业全面接管小区，最终实现专业化、社会化、市场化管理。在物管企业招标的过程中，严把企业准入关，严格审查管理资质，审慎引入业务能力强、服务意识高的优质物管公司，并做好后备企业库资源管理入选储备。目前已圈定10家优质骨干物管企业进入后备企业库，其中具有二级资质以上的企业7家。
“5”是指所有整治改造的老旧住宅小区都要将治安防控设施、环卫消防设施、社区环境设施、社区基础设施、文化宣传和健身设施等5项内容列为整改工作的必改项，重点解决居民群众关心的居住环境安全、停车难、行车难、场地破损等问题，满足居民群众最基本的居住环境需求。目前已在先期启动的11个社区进行了一系列专项整治，包括清理卫生死角、楼道乱堆杂物、升级改造社區绿地、疏通或扩建消防通道、安装电子监控设施、划定停车位等。通过推行视频监控全覆盖，实现社区管理与“天网”工程、“数字化城市管理”合网并行。
“X”是指确保在实施上述5项“刚性”指标的基础上，结合不同条件和居民群众的需求，制定“特色化”的整改方案，使其改造项目更具灵活性和针对性。比如，在金沟寨、翡翠两个环境条件比较好的小区，按照省级示范小区的考核标准，实施绿化、美化、亮化工程；在凤凰台小区，针对中青年居多、需求现代信息技术服务设施的特点，通过物联网、云计算，搭建综合服务信息平台，打造“智慧社区”，受到中青年群体的欢迎。
（三）强化监管，严格考核，打造规范务实的民心工程
为了确保整改工作的长期实效，打造规范务实的民心工程，在整改过程中以监管、考核为抓手，确保整改实效。
一是在整治工程质量方面，建立了由居民群众代表和城管、住建、财政等部门，以及街道、园区组成的质量监审组，联合监理公司，全程参与整改，重点检查施工方案是否科学、施工质量是否达标，及时将居民群众的意见建议反馈给施工方。二是在后续管理上推行网格化管理，以社区为单位划分网格，设置城管、公安、安监等相关部门的执法人员，实行定岗、定责、定时、包效果“三定一包”的区域监管责任制，加强责任制考核[2]，加强区域内整改、物业管理日常巡查督导，打击私搭乱建、占道经营、损坏公共设施等破坏小区整体环境的违法行为。三是对物业公司的考核，出台了《芝罘区社区物业管理考核办法》，建立“三考一评”工作机制。区城管局负责考核各街道（园区）的城市综合管理质量，考核结果纳入全区岗位目标责任制考评体系；区住建局负责健全物管公司的信用评定体系，监管考核物管公司运行；街道（园区）组织实施物管公司日常绩效考核，考核结果与资金拨付挂钩；居委会定期组织楼门（片）长、居民群众代表，对居民群众的满意度进行测评，测评结果上报街道（园区）备案，作为对物管公司的考评依据[1]。 二、推进老旧住宅小区整治改造的思考与建议
第一，在资金投入方面，以财政投入为基本保障，探索运用市场化手段，多渠道筹集改造资金。资金是整治改造老旧住宅小区的关键，要在确保财政支持力度不变的情况下，鼓励物业通过市场化经营拓展资金来源，降低运营成本。一是特许经营，将物业管理区域内的广告发布权、便民服务设施设置，以及经营权、停车收费权、快件职能存储柜（物流自提设施）、场地租赁收费权等赋予物业，统一对外招标经营，以弥补物业收费不足[2]；二是拓展经营。在法律法规允许的范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买、老人陪护、小饭桌等便民服务。深圳市的彩生活物业服务公司通过社区互联网平台，推出“零物业费”概念。通过“彩之云”服务平台，为小区居民提供衣、食、住、行、娱、购、游等方面的信息和服务。居民通过服务平台各取所需，消费可以获得相应积分，积分可以折合物业费、停车费等，既满足了居民群众的需求又增加了物业收入，实现了双赢。
第二，通过拓宽服务和沟通渠道，增加居民群众的认同感和归属感，提高居民群众的责任意识。居民群众满意是整改工作的重要前提和最终目标，要在整改前和整改过程中时刻注意倾听居民群众的意见建议，才能确保整改工作的顺利推进。实践表明，前期的摸底调查只是基础，在具体实施的过程中会出现这样那样的问题，这些问题只有及时得到解决才能赢得居民群众对整改工作的支持和配合。此外，整改后的管理和服务要发挥居委会和物业的主导作用。只有为居民群众提供满意周到的服务，才能得到居民群众的配合。在“政府+物业+居民”三方的通力配合下，社区的认同感和归属感才会传递感染每一个人，从而自发形成参与社区建设和管理的责任意识，就会巩固整改成果。
第三，在工程推进的过程中要把牢统筹协调，建立上下联动配合的工作机制。老旧住宅小区整治改造是一项复杂、持续的系统工程，需要住建、城管、规划、公安、物价、供电、通信、广电、供排水、燃气、熱力等部门和单位的支持配合。政府部门作为第一责任人，一定要发挥好督导和协调作用，对单一部门或单位不能解决的问题必须进行统一调度，力避各自为政、推诿扯皮、浪费资源。
参考文献
[1]胶东在线.烟台芝罘区出台老旧小区改造细则推行物业管理[EB/OL].http：//www.jiaodong.net/news/system/2015/10/26/012938046.shtml.2015，10-26.
[2]山东省住房和城乡建设厅.关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见[EB/OL].http：//www.sdjs.gov.cn/art/2015/7/23/art_5_46900.html.2015，7-23.
（本文图片由作者提供）
（责任编辑：林菲）
山东省烟台市芝罘区是山东省烟台市的中心城区，老旧住宅小区居民达到15.4万户，占全区总户数的50%，成为城市管理和发展的一个突出短板。开展老旧小区整治改造，切实改善居民群众的居住环境是社会治理和城市发展的必然要求，也是落实党和政府为民办实事的重要工作。2014年，芝罘区选定了7个试点社区，开始对老旧住宅小区进行整治改造，同时引入物业管理，提升老旧住宅小区的功能和形象，赢得了居民群众的广泛认可。
一、政府推动 政策先行
2015年9月，芝罘区印发了《芝罘区推进老旧住宅区整治改造和社区物业管理的实施意见》，将老旧住宅小区整治改造和引入物业管理作为今后几年最大的民生工程，并写入《政府工作报告》，力争通过有效的探索和实践，打造具有“芝罘特色”的整改新模式。为确保整改工作的有序推进，政府部门制定了具体的工作目标、实施步骤和政策措施，在具体的推进过程中主要有以下三个方面做法：
（一）强化领导，健全机制，构筑科学规范的长效治理体系
一是建立健全三级管理体制。区级层面成立了“推行社区物业管理”领导小组，分管副区长任组长；街道（园区）层面成立了社区物业管理办公室，负责具体工作的组织实施，对物业公司进行监管、考核；社区层面成立了物业服务站，负责接收、处理居民群众投诉，及时解决居民群众反映的物业管理问题。二是建立街（居）两级联席会议制度，解决整治改造和物业管理中出现的难点。同时，强化街道、社区的主体管理责任，全面实行街道、社区两级整治改造和物业管理工作联席会议制度。街道层面联席会议由街道办事处组织召集，区有关行政主管部门、居委会、物管公司以及业主代表参加，主要协调解决整治改造和物业管理的重大问题；社区层面联席会议由社区居委会组织召集，社区主任、人民调解员、城管队员、派出所民警、安监队员、业主代表等人员参加。规定每月至少召开一次专题会议，研究解决整治改造和物业管理出现的具体问题[1]。
（二）尊重民意，汇聚民智，探索具有“芝罘特色”的整改新模式
在整治改造过程中，芝罘区按照“政府主导、居民参与、企业介入”的指导思路，充分发挥居民群众的力量和智慧，探索形成既符合区情实际又切合居民群众需求的整改模式。
一是广泛征求居民群众的意见建议，制定科学合理的改造方案。老旧住宅小区整治改造是一项系统的民生工程，如何制定科学合理的整改方案，赢得居民群众的理解和支持至关重要。为此，在整治开展之前充分发挥舆论的宣传引导作用，通过采取新闻报道、张贴宣传单、入户走访等形式，为居民群众答疑解惑，引导居民群众参与整改工作。同时，通过各街道、社区走访调研，深入开展摸底调查，收集整理居民群众的意见建议，为整治改造工作提供决策依据。在环境整治、绿地规划、引入物业等工作中注意倾听居民群众的意见建议，确保居民群众的知情权和选择权。
二是打造“1+5+X”整改新模式。在整改过程中，按照“问题导向、因地制宜、治管并举”的指导思想，探索形成了“1+5+X”的老旧住宅小区整改模式。
“1”是指为每个老旧住宅小区招标配备1个专业物管公司，由街道或社区与物业企业签订合作协议，配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等物业服务，在此基础上配合街道、社区进行整改。整治改造完成后，物业企业全面接管小区，最终实现专业化、社会化、市场化管理。在物管企业招标的过程中，严把企业准入关，严格审查管理资质，审慎引入业务能力强、服务意识高的优质物管公司，并做好后备企业库资源管理入选储备。目前已圈定10家优质骨干物管企业进入后备企业库，其中具有二级资质以上的企业7家。
“5”是指所有整治改造的老旧住宅小区都要将治安防控设施、环卫消防设施、社区环境设施、社区基础设施、文化宣传和健身设施等5项内容列为整改工作的必改项，重点解决居民群众关心的居住环境安全、停车难、行车难、场地破损等问题，满足居民群众最基本的居住环境需求。目前已在先期启动的11个社区进行了一系列专项整治，包括清理卫生死角、楼道乱堆杂物、升级改造社區绿地、疏通或扩建消防通道、安装电子监控设施、划定停车位等。通过推行视频监控全覆盖，实现社区管理与“天网”工程、“数字化城市管理”合网并行。
“X”是指确保在实施上述5项“刚性”指标的基础上，结合不同条件和居民群众的需求，制定“特色化”的整改方案，使其改造项目更具灵活性和针对性。比如，在金沟寨、翡翠两个环境条件比较好的小区，按照省级示范小区的考核标准，实施绿化、美化、亮化工程；在凤凰台小区，针对中青年居多、需求现代信息技术服务设施的特点，通过物联网、云计算，搭建综合服务信息平台，打造“智慧社区”，受到中青年群体的欢迎。
（三）强化监管，严格考核，打造规范务实的民心工程
为了确保整改工作的长期实效，打造规范务实的民心工程，在整改过程中以监管、考核为抓手，确保整改实效。
一是在整治工程质量方面，建立了由居民群众代表和城管、住建、财政等部门，以及街道、园区组成的质量监审组，联合监理公司，全程参与整改，重点检查施工方案是否科学、施工质量是否达标，及时将居民群众的意见建议反馈给施工方。二是在后续管理上推行网格化管理，以社区为单位划分网格，设置城管、公安、安监等相关部门的执法人员，实行定岗、定责、定时、包效果“三定一包”的区域监管责任制，加强责任制考核[2]，加强区域内整改、物业管理日常巡查督导，打击私搭乱建、占道经营、损坏公共设施等破坏小区整体环境的违法行为。三是对物业公司的考核，出台了《芝罘区社区物业管理考核办法》，建立“三考一评”工作机制。区城管局负责考核各街道（园区）的城市综合管理质量，考核结果纳入全区岗位目标责任制考评体系；区住建局负责健全物管公司的信用评定体系，监管考核物管公司运行；街道（园区）组织实施物管公司日常绩效考核，考核结果与资金拨付挂钩；居委会定期组织楼门（片）长、居民群众代表，对居民群众的满意度进行测评，测评结果上报街道（园区）备案，作为对物管公司的考评依据[1]。 二、推进老旧住宅小区整治改造的思考与建议
第一，在资金投入方面，以财政投入为基本保障，探索运用市场化手段，多渠道筹集改造资金。资金是整治改造老旧住宅小区的关键，要在确保财政支持力度不变的情况下，鼓励物业通过市场化经营拓展资金来源，降低运营成本。一是特许经营，将物业管理区域内的广告发布权、便民服务设施设置，以及经营权、停车收费权、快件职能存储柜（物流自提设施）、场地租赁收费权等赋予物业，统一对外招标经营，以弥补物业收费不足[2]；二是拓展经营。在法律法规允许的范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买、老人陪护、小饭桌等便民服务。深圳市的彩生活物业服务公司通过社区互联网平台，推出“零物业费”概念。通过“彩之云”服务平台，为小区居民提供衣、食、住、行、娱、购、游等方面的信息和服务。居民通过服务平台各取所需，消费可以获得相应积分，积分可以折合物业费、停车费等，既满足了居民群众的需求又增加了物业收入，实现了双赢。
第二，通过拓宽服务和沟通渠道，增加居民群众的认同感和归属感，提高居民群众的责任意识。居民群众满意是整改工作的重要前提和最终目标，要在整改前和整改过程中时刻注意倾听居民群众的意见建议，才能确保整改工作的顺利推进。实践表明，前期的摸底调查只是基础，在具体实施的过程中会出现这样那样的问题，这些问题只有及时得到解决才能赢得居民群众对整改工作的支持和配合。此外，整改后的管理和服务要发挥居委会和物业的主导作用。只有为居民群众提供满意周到的服务，才能得到居民群众的配合。在“政府+物业+居民”三方的通力配合下，社区的认同感和归属感才会传递感染每一个人，从而自发形成参与社区建设和管理的责任意识，就会巩固整改成果。
第三，在工程推进的过程中要把牢统筹协调，建立上下联动配合的工作机制。老旧住宅小区整治改造是一项复杂、持续的系统工程，需要住建、城管、规划、公安、物价、供电、通信、广电、供排水、燃气、熱力等部门和单位的支持配合。政府部门作为第一责任人，一定要发挥好督导和协调作用，对单一部门或单位不能解决的问题必须进行统一调度，力避各自为政、推诿扯皮、浪费资源。
参考文献
[1]胶东在线.烟台芝罘区出台老旧小区改造细则推行物业管理[EB/OL].http：//www.jiaodong.net/news/system/2015/10/26/012938046.shtml.2015，10-26.
[2]山东省住房和城乡建设厅.关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见[EB/OL].http：//www.sdjs.gov.cn/art/2015/7/23/art_5_46900.html.2015，7-23.
（本文图片由作者提供）
（责任编辑：林菲）