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建筑工程外包过程中，委托代理关系一旦形成，处于信息劣势的开发商将可能承受来自建筑商的道德风险。基于博弈论视角对建筑外包过程中可能存在的道德风险进行分析，通过构建期望收益模型，阐明在不同的决策组合条件下道德风险对委托方的影响，并有针对性地提出建立严密高效监督机制、信息共享机制、激励机制、合理选择代理商和有效利用法律手段等措施，有效防范道德风险。本文以建筑外包模式中的委托代理双方为研究对象，运用博弈论对工程外包中的道德风险进行度量和分析，并根据结果提出风险规避措施，以期为维护房地产行业持续、稳定、健康的发展提供帮助。
一、 理论阐述及利益相关者分析
1.委托代理理论阐述。20世纪30年代，美国经济学家伯利和米恩斯认为企业所有者兼具经营权存在弊端，首次提出两权分离的委托代理理论，这一理论建立在非对称信息博弈的基础上。Michael Jensen和William Heckling将其定义为一种契约，依据契约内容，某一主体雇佣另一主体为其提供服务，并赋予后者决策权。
2.利益相关者分析。工程外包中，地产开发商与建筑商间就是委托代理关系。开发商组建工程，建筑商承接并实施。首先，开发商将项目外包给建筑商，并形成协议；其次，为确保项目质量及进度，开发商组建监督小组定时反馈建筑商的行为与决策；再其次，工程建筑商会根据双方达成的合作契约来明确自己的责任和义务；最后，由于工程代理商与工程开发商之间有多层信息间隔，易出现双方信息沟通不畅，使建筑商存在出现道德风险的可能性。在整个工程外包过程中，开发商处于信息的劣势。
二、建筑工程外包过程中的博弈论分析
经济学观点认为道德风险由三个原因促成：利益主体不一致、信息不对称与不确定性。开发商根据建筑商的信息进行决策，建筑商根据开发商做出反应信息。开发商与建筑商之间实质是一种混合博弈关系，其博弈矩阵如下：
在上述收益矩阵中，规定a1～a4，b1～b4的大小关系为a3>a1>a2>a4，b4>b3≥b1>b2，相应的博弈结果为：
（1）如果委托人与代理人选择（不监督，努力），其收益为a3和b3；
（2）如果双方选择（监督，努力），由于委托人监督投入了财力和精力，其支付为a1，代理商也能得到应的效用b1；
（3）如果双方选择（监督，不努力），由于代理商败德，而委托人进行了监督，其效用为a2且小于a1，委托人花费了时间、精力以及财力，收益为b2；
（4）如果双方选择（不监督，不努力），那么代理商效用最大化，为b4，委托人受损最大，收益为a4。
显然，开发商监督，建筑商努力；建筑商努力，开发商不监督；开发商不监督，建筑商不努力；建筑商不努力，开发商监督，无纯策略的纳什均衡。设开发商监督概率为r，不监督概率为1-r，建筑商努力概率为c，不努力概率为1-c，开发商的期望收益为p，建筑商的期望收益为Q。那么根据表1中开发商与建造商在不同策略组合中的收益ai、bi得知：
p=a1rc a3r（1-c） a2（1-c）r a4c（1-r）=[（a1-a2-a3-a4）c
（a2 a3）]r a4r，假定r增加了△r，那么，当，即 c>-（a2 a3）/（a1-a2-a3-a4）时，开发商会提高r值，当（a1-a2-a3-a4）c （a2 a3）<0 ，即 c<-（a2 a3）/（a1-a2-a3-a4）时，开发商会降低r值，当 c=-（a2 a3）/（a1-a2-a3-a4）时，对于任意的0≤r≤1无差异。
同理：
Q=b1rc b3r（1-c） b2（1-c）r b4c（1-r）=[（b1-b2-b3-b4）r b4]c （b2 b3）r，假定c增加了△c，那么，当，即r>-b4/（b1-b2-b3-b4）时，建筑商会提高c值，当（b1-b2-b3-b4）r b4<0，即r<-b4/（b1-b2-b3-b4）时，建筑商会降低c值，当r=-b4/（b1-b2-b3-b4）时，对于任意0≤c≤1无差异。
综上所述，建筑商会随着开发商监督与不监督概率的调整也会相应地不断的调整自己努力与不努力的概率。同时，建筑商的期望收益Q与开发商监督概率的大小有着显著关系，前者会随着后者的变动而出现高低波动。当建筑商以一定概率选择不努力时，开发商也应以一定概率选择监督，双方达成纳什均衡。即当建筑商努力的概率c>-（a3 a2）/（a1-a3-a2-a4）时，开发商选择监督，当c<-（a3 a2）/（a1-a3-a2-a4）时，开发商选择不监督。
三、 工程代理商道德风险的防范措施
当前，防范建筑工程委托代理道德风险最为重要的是以契约精神把双方协议纳入法律框架，结合有效的激励措施来防范道德风险。
1.建立严密高效的监督机制。建立严密高效的监督机制有利于减小代理人的不努力概率，同时，完善监督机制能及时掌握代理商的道德风险迹象，防范道德风险的发生。
2.拓寬信息传播渠道，建立信息共享机制。信息不对称是出现道德风险的主要原因，因此，应当拓宽信息渠道，建立信息共享机制。同时，应当利用互联网共享信息，加强双方沟通，降低管理成本。
3.合作契约中有效纳入激励机制。委托代理双方所签订的合作契约中应当纳入激励机制，使建筑商积极投入到工作中，避免“败德”行为。
4.在市场竞争机制中选择合适的代理商。在优胜劣汰的市场竞争机制中选择更加合适的代理商，通过投标来进行优中选优。这样，选中的建筑商对开发商来说出现道德风险的几率应该小的多。
5.在法律框架下进行合作。为了避免委托代理中出现道德风险，委托代理双方应该签署相关法律文件，使代理商的“败德”受法律的威慑，维护双方利益。
四、总结
十八大三中全会后，我国的法制化进程日益加快，遵法、守法、用法已经成为社会中每一个公民或者每一个企业法人的基本准则。笔者运用博弈论方法对房地产行业工程外包的委托代理关系进行了阐述，就道德风险的发生进行了分析并提出了相应预防措施，为维护房地产市场的稳定发展，提供了可供参考的角度。
（作者单位：云南大学工商管理与旅游管理学院）
一、 理论阐述及利益相关者分析
1.委托代理理论阐述。20世纪30年代，美国经济学家伯利和米恩斯认为企业所有者兼具经营权存在弊端，首次提出两权分离的委托代理理论，这一理论建立在非对称信息博弈的基础上。Michael Jensen和William Heckling将其定义为一种契约，依据契约内容，某一主体雇佣另一主体为其提供服务，并赋予后者决策权。
2.利益相关者分析。工程外包中，地产开发商与建筑商间就是委托代理关系。开发商组建工程，建筑商承接并实施。首先，开发商将项目外包给建筑商，并形成协议；其次，为确保项目质量及进度，开发商组建监督小组定时反馈建筑商的行为与决策；再其次，工程建筑商会根据双方达成的合作契约来明确自己的责任和义务；最后，由于工程代理商与工程开发商之间有多层信息间隔，易出现双方信息沟通不畅，使建筑商存在出现道德风险的可能性。在整个工程外包过程中，开发商处于信息的劣势。
二、建筑工程外包过程中的博弈论分析
经济学观点认为道德风险由三个原因促成：利益主体不一致、信息不对称与不确定性。开发商根据建筑商的信息进行决策，建筑商根据开发商做出反应信息。开发商与建筑商之间实质是一种混合博弈关系，其博弈矩阵如下：
在上述收益矩阵中，规定a1～a4，b1～b4的大小关系为a3>a1>a2>a4，b4>b3≥b1>b2，相应的博弈结果为：
（1）如果委托人与代理人选择（不监督，努力），其收益为a3和b3；
（2）如果双方选择（监督，努力），由于委托人监督投入了财力和精力，其支付为a1，代理商也能得到应的效用b1；
（3）如果双方选择（监督，不努力），由于代理商败德，而委托人进行了监督，其效用为a2且小于a1，委托人花费了时间、精力以及财力，收益为b2；
（4）如果双方选择（不监督，不努力），那么代理商效用最大化，为b4，委托人受损最大，收益为a4。
显然，开发商监督，建筑商努力；建筑商努力，开发商不监督；开发商不监督，建筑商不努力；建筑商不努力，开发商监督，无纯策略的纳什均衡。设开发商监督概率为r，不监督概率为1-r，建筑商努力概率为c，不努力概率为1-c，开发商的期望收益为p，建筑商的期望收益为Q。那么根据表1中开发商与建造商在不同策略组合中的收益ai、bi得知：
p=a1rc a3r（1-c） a2（1-c）r a4c（1-r）=[（a1-a2-a3-a4）c
（a2 a3）]r a4r，假定r增加了△r，那么，当，即 c>-（a2 a3）/（a1-a2-a3-a4）时，开发商会提高r值，当（a1-a2-a3-a4）c （a2 a3）<0 ，即 c<-（a2 a3）/（a1-a2-a3-a4）时，开发商会降低r值，当 c=-（a2 a3）/（a1-a2-a3-a4）时，对于任意的0≤r≤1无差异。
同理：
Q=b1rc b3r（1-c） b2（1-c）r b4c（1-r）=[（b1-b2-b3-b4）r b4]c （b2 b3）r，假定c增加了△c，那么，当，即r>-b4/（b1-b2-b3-b4）时，建筑商会提高c值，当（b1-b2-b3-b4）r b4<0，即r<-b4/（b1-b2-b3-b4）时，建筑商会降低c值，当r=-b4/（b1-b2-b3-b4）时，对于任意0≤c≤1无差异。
综上所述，建筑商会随着开发商监督与不监督概率的调整也会相应地不断的调整自己努力与不努力的概率。同时，建筑商的期望收益Q与开发商监督概率的大小有着显著关系，前者会随着后者的变动而出现高低波动。当建筑商以一定概率选择不努力时，开发商也应以一定概率选择监督，双方达成纳什均衡。即当建筑商努力的概率c>-（a3 a2）/（a1-a3-a2-a4）时，开发商选择监督，当c<-（a3 a2）/（a1-a3-a2-a4）时，开发商选择不监督。
三、 工程代理商道德风险的防范措施
当前，防范建筑工程委托代理道德风险最为重要的是以契约精神把双方协议纳入法律框架，结合有效的激励措施来防范道德风险。
1.建立严密高效的监督机制。建立严密高效的监督机制有利于减小代理人的不努力概率，同时，完善监督机制能及时掌握代理商的道德风险迹象，防范道德风险的发生。
2.拓寬信息传播渠道，建立信息共享机制。信息不对称是出现道德风险的主要原因，因此，应当拓宽信息渠道，建立信息共享机制。同时，应当利用互联网共享信息，加强双方沟通，降低管理成本。
3.合作契约中有效纳入激励机制。委托代理双方所签订的合作契约中应当纳入激励机制，使建筑商积极投入到工作中，避免“败德”行为。
4.在市场竞争机制中选择合适的代理商。在优胜劣汰的市场竞争机制中选择更加合适的代理商，通过投标来进行优中选优。这样，选中的建筑商对开发商来说出现道德风险的几率应该小的多。
5.在法律框架下进行合作。为了避免委托代理中出现道德风险，委托代理双方应该签署相关法律文件，使代理商的“败德”受法律的威慑，维护双方利益。
四、总结
十八大三中全会后，我国的法制化进程日益加快，遵法、守法、用法已经成为社会中每一个公民或者每一个企业法人的基本准则。笔者运用博弈论方法对房地产行业工程外包的委托代理关系进行了阐述，就道德风险的发生进行了分析并提出了相应预防措施，为维护房地产市场的稳定发展，提供了可供参考的角度。
（作者单位：云南大学工商管理与旅游管理学院）