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摘 要：自我国《物权法》颁布以来，业主大会的概念从理论到实践，在中国有了长足的发展。但是，《物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定一直没有明确对业主大会的法律地位和诉讼主体资格。这不仅引发了理论界对于业主大会诉讼主体资格的争论，也困扰了司法实践领域。笔者在分析我国业主大会及国外业主团体发展现状的基础上，希望可以借鉴业主团体的概念来为完善我国业主大会诉讼主体资格提出建议。
关键词：业主大会；诉讼主体资格；业主团体
业主大会概念是在建筑物区分所有权中的成员权基础上衍生出来的。一般认为，业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议的组织体。自我国《物权法》颁布以来，业主大会的概念从理论到实践，在中国有了长足的发展。《物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定了业主大会的权利、成立条件、管辖范围等等，但是一直没对业主大会的法律地位和诉讼主体资格加以明确。这不仅引发了理论界对于业主大会诉讼主体资格的争论，也困扰了司法实践领域。
一、我国业主大会诉讼主体资格的发展现状
我国曾对业主大会的诉讼主体资格有过明确规定，但是中间有个反复的过程。
首先，我国《物权法》中有条文涉及业主大会的诉讼资格问题，例如，第78条第1款规定的"业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力"；第78条第2款所规定的"业主对于业主大会与业主委员会不当决议的撤销诉讼"中就直接涉及业主大会诉讼主体地位问题,在这类诉讼中,业主是原告,业主大会是被告。第78条还规定，权益受侵害的业主可以对业主大会或者业主委员会的决定提起撤销之诉。通过这几条，我们可以看出业主大会可以作为诉讼的被告。但是，业主大会能不能以自己的名义作为原告对第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉，《物权法》对此并没有做出明确的规定。所以《物权法》只是赋予业主大会部分的诉讼主体资格。
其次，最高人民法院在2008年6月16日发布的《建筑物区分所有权法律应用问题解释（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）的第13条规定了"业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。"该条明确规定了业主大会具备了原告的诉讼主体资格，弥补了《物权法》未能明确业主大会作为原告诉讼主体的缺陷。
然而，最高人民法院在2009年5月14日正式公布并在2009年10月1日起施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中删除了《征求意见稿》中关于业主大会诉讼主体资格的规定。这使得业主大会是否具备诉讼主体资格的问题再次成为关注的焦点，也引发了理论界、实务界对于该问题的争论和司法裁判标准的混乱。
我国的实体法没有明确业主大会的诉讼主体资格，而我国的业主大会也不构成《民事诉讼法》上的诉讼主体。
根据《民事诉讼法》第49条规定"公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。"可以看出，该规定将享有民事诉讼主体资格的当事人分为公民、法人和其他组织三种。首先，业主大会不是公民，因为其是全体业主集合而成组织体；其次，业主大会也不是法人，因为按照《民法通则》的规定法人必须依法成立，而《物权法》、《物业管理条例》等均未规定业主大会可以取得法人资格。再次，业主大会也不符合民诉法上"其他组织"的构成。
最高人民法院在《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》中对"其他组织"第40条规定"民事诉讼法第49条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。"
根据《物权法》第七十五条规定"业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》也规定了业主有权成立业主大会。业主大会作为建筑物区分所有权人的集合和议事机关，是业主团体的最高机关，下设业主委员会作为其执行机关，负责处理日常事务。这样看来，业主大会是合法成立的，也具有一定组织性。业主大会也有一定财产。根据《物权法》第79条的规定"建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有"。业主大会还可以利用建筑物区域内的公用部位或公用设施、设备等进行一些经营活动，取得一定的财产收益，类似小区内利用道路两侧的停车收费、公共露天停车场、配套的自行车棚收入；利用外墙面、屋顶设置的广告牌收入，等等。都可以被认为业主大会财产，应该说是所有业主的共有财产。但这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此业主大会不能对其财产独立承担有限责任，这点也是业主大会不能成为民法及民诉法上法人和其他组织的关键原因。
二、国外业主团体发展发展现状
在国外"业主团体"概念，是指由全体业主组成的社会团体，国外这类组织自其诞生之日起就在各国引起了诸多争议，其名称、包含的范围、主体地位及当事人能力在不同的国家均有不同的规定。
先来看看，大陆法系国家关于业主团体诉讼主体资格的有关规定。
1、德国联邦高等法院2005年的判决中和德国新《住宅所有权法典》认为"业主团体具有部分权利能力和法律主体性，也即业主团体仅在一定的范围和领域内具有权利能力，该范围和领域即为对共有所有物进行管理的法律活动中……例如在涉及有关共有物的诉讼中直接由业主团体作为法律主体参与诉讼活动"。这说明，在德国法上业主团体不具备完全的民事主体资格，只有有限权利能力，和部分的法律主体性。但在实务上业主团体可以作为法律主体参与诉讼活动，具备诉讼主体资格。
2、日本在《区分所有权法》等法律中规定"30人以上的业主团体可以通过特别决议决定成为法人的宗旨，并在主要事务所的所在地进行登记取得法人资格"。"业主团体通过集会的决议，来选任或解任管理人"，而管理人则可以"根据规约或集会决议就其职务为区分所有人之目的作为原告或被告"。我们通过这些法条可以看出日本区分所有权人团体分为两类：一般业主团体和业主团体法人。一般业主团体是无权利能力社团，在诉讼程序上，只有该业主团体管理人具备诉讼主体资格。而业主团体法人与法人一样，可以独立成为诉讼主体。
再来看看作为英美法系的美国对于业主团体诉讼资格的规定。
3、在美国的立法上，"统一公寓所有权法赋予区分所有权人协会的权利包括……为了管理公寓所必要的一般权利。管理活动包括任用雇员，代理人，独立的承包人和专业管理人员；作为原告提起和作为被告应对诉讼"。据此，美国的"公寓所有人协会"是不具备完全法人资格的，他只具备管理公寓必要的一般权力，而不是全部权利，但在司法实践中却等同于法人，具有诉讼主体资格。
通过以上例子可知，无论是大陆法系国家还是英美法系国家，无论承认业主团体的法人资格与否，其业主团体都可以直接或通过管理人间接地参与诉讼，进行起诉或应诉。这样规定既有利于其对外维护建筑物区分所有权人的共同利益，也有利于对内解决建筑物区分所有人之间的纠纷。
三、我国业主大会诉讼主体资格的完善
根据上述分析，《物权法》和《物业管理条例》赋予了业主大会相关权利，并间接肯定了业主大会具备一定诉讼主体资格，但是还是缺乏对业主大会诉讼主体资格的明确法律规定。同时又不能构成民诉法上规定的"其他组织"要件。法律上规定的不明确，更加困扰了司法实践领域。所以，有必要对现在业主大会诉讼主体资格规定进行完善。借鉴国外业主团体发展情况和相关规定，笔者认为可以通过立法赋予业主大会法人资格；通过立法明确诉讼主体资格这两个途径对我国业主大会诉讼主体资格进行完善。
途径一：通过立法赋予业主大会法人资格。彭建军曾在《业主委员会的法律地位分析》一文中指出"从一些国家和地区的情况来看，其界定的重点并不是业主委员会，而是全体业主组成的业主大会，并赋予业主大会以独立的法人地位。"这说明，业主大会的法人化是一个世界性的趋势。业主大会法人化，将业主大会作为一个代表和维护全体业主利益的自治组织。该组织对外具有独立的民事诉讼地位，能独立承担民事责任，并通过业主大会或者区分所有权会议形成决议而具有自己的统一团体意志。业主委员会作为业主大会的执行机构进行具体常规事务活动管理。要实现业主大会的法人化,我国应该完善业主大会的成立程序、决议形成、责任承担等配套规定。也可以借鉴日本的做法，将业主大会根据不同规模分类。对于较大规模业主大会通过完善立法赋予其具备法人资格。较小的业主大会,则可以通过登记为非法人组织的形式获得明确的法律地位。一旦业主大会获得了法人资格,或者登记为非法人组织后,在诉讼主体资格问题上的障碍将不复存在。
途径二：通过立法明确诉讼主体资格。借鉴德国、美国等国的做法，由法律直接规定业主大会具有民事诉讼主体资格。要注意的是，从民事诉讼角度来看,民事权利能力与当事人能力的分离在立法上和司法中是一个现实存在,没有民事主体资格的非法人组织完全具备独立的诉讼当事人资格,民事权利能力并不是诉讼权利能力存在的必要条件。这种情况下,业主大会不具备或不完全具备法人资格，它仅是具备民事诉讼主体资格，而实际的民事责任则是由全体业主来承担。
四、结语
因为业主大会诉讼主体资格在法律规定上的缺失，对法学理论界，司法实践界所造成的影响在不断扩大。这不利于有效维护业主区分所有人的利益，也不利于物权法律，法规的长期实施，我们在正视问题的同时，更应当在立足于我国司法实践需要的基础上，结合借鉴国外相对成熟的业主团体发展模式，逐步明确我国业主大会诉讼主体资格的法律地位。
参考文献:
[1]孟强:《论业主大会的诉讼主体资格》，载《政治与法律》2009年第8期。
[2]白江：《德国住宅楼管理制度之研究与启示》，载《中外法学》2008年第2期。
[3]胡志勇：《业主大会诉讼主体资格探讨》，载《法学杂志》2005年第2期。
[4]范淑贤：《论业主大会诉讼主体资格》，载《商品与质量》2010年5月刊。
[5]夏永全：《<物权法>视角下的业主大会与业主委员会--以法的可诉性为中心》，载《青年学人论坛》2010年第3期。
[6]鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第640页。
[7]梁慧星：《中国物权法研究》上册，法律出版社1998年版，第412页。
[8]山本辉明：《物权法》（增订本），陆庆胜译，法律出版社2001年版，第194页。
[9]我妻荣：《新订物权法》，有泉亨补订，罗丽译，中国法制出版社2008年版，第549页。
[10]C.G.Van der Merwe,APARTMENT OWNERSHIP, in International Encyclopaedia of Comparative Law(U.Drobnig&K.Zweigert eds.,1994),p151.
[11]彭建军：《业主委员会的法律地位分析》，《中南民族大学学报》(人文社会科学版)2006年第5期.
作者简介：陈超（1987-），男，浙江省杭州市人，华东政法大学研究生教育院法律硕士专业研究生，主要研究民商法学。
关键词：业主大会；诉讼主体资格；业主团体
业主大会概念是在建筑物区分所有权中的成员权基础上衍生出来的。一般认为，业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议的组织体。自我国《物权法》颁布以来，业主大会的概念从理论到实践，在中国有了长足的发展。《物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定了业主大会的权利、成立条件、管辖范围等等，但是一直没对业主大会的法律地位和诉讼主体资格加以明确。这不仅引发了理论界对于业主大会诉讼主体资格的争论，也困扰了司法实践领域。
一、我国业主大会诉讼主体资格的发展现状
我国曾对业主大会的诉讼主体资格有过明确规定，但是中间有个反复的过程。
首先，我国《物权法》中有条文涉及业主大会的诉讼资格问题，例如，第78条第1款规定的"业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力"；第78条第2款所规定的"业主对于业主大会与业主委员会不当决议的撤销诉讼"中就直接涉及业主大会诉讼主体地位问题,在这类诉讼中,业主是原告,业主大会是被告。第78条还规定，权益受侵害的业主可以对业主大会或者业主委员会的决定提起撤销之诉。通过这几条，我们可以看出业主大会可以作为诉讼的被告。但是，业主大会能不能以自己的名义作为原告对第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉，《物权法》对此并没有做出明确的规定。所以《物权法》只是赋予业主大会部分的诉讼主体资格。
其次，最高人民法院在2008年6月16日发布的《建筑物区分所有权法律应用问题解释（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）的第13条规定了"业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。"该条明确规定了业主大会具备了原告的诉讼主体资格，弥补了《物权法》未能明确业主大会作为原告诉讼主体的缺陷。
然而，最高人民法院在2009年5月14日正式公布并在2009年10月1日起施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中删除了《征求意见稿》中关于业主大会诉讼主体资格的规定。这使得业主大会是否具备诉讼主体资格的问题再次成为关注的焦点，也引发了理论界、实务界对于该问题的争论和司法裁判标准的混乱。
我国的实体法没有明确业主大会的诉讼主体资格，而我国的业主大会也不构成《民事诉讼法》上的诉讼主体。
根据《民事诉讼法》第49条规定"公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。"可以看出，该规定将享有民事诉讼主体资格的当事人分为公民、法人和其他组织三种。首先，业主大会不是公民，因为其是全体业主集合而成组织体；其次，业主大会也不是法人，因为按照《民法通则》的规定法人必须依法成立，而《物权法》、《物业管理条例》等均未规定业主大会可以取得法人资格。再次，业主大会也不符合民诉法上"其他组织"的构成。
最高人民法院在《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》中对"其他组织"第40条规定"民事诉讼法第49条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。"
根据《物权法》第七十五条规定"业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》也规定了业主有权成立业主大会。业主大会作为建筑物区分所有权人的集合和议事机关，是业主团体的最高机关，下设业主委员会作为其执行机关，负责处理日常事务。这样看来，业主大会是合法成立的，也具有一定组织性。业主大会也有一定财产。根据《物权法》第79条的规定"建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有"。业主大会还可以利用建筑物区域内的公用部位或公用设施、设备等进行一些经营活动，取得一定的财产收益，类似小区内利用道路两侧的停车收费、公共露天停车场、配套的自行车棚收入；利用外墙面、屋顶设置的广告牌收入，等等。都可以被认为业主大会财产，应该说是所有业主的共有财产。但这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此业主大会不能对其财产独立承担有限责任，这点也是业主大会不能成为民法及民诉法上法人和其他组织的关键原因。
二、国外业主团体发展发展现状
在国外"业主团体"概念，是指由全体业主组成的社会团体，国外这类组织自其诞生之日起就在各国引起了诸多争议，其名称、包含的范围、主体地位及当事人能力在不同的国家均有不同的规定。
先来看看，大陆法系国家关于业主团体诉讼主体资格的有关规定。
1、德国联邦高等法院2005年的判决中和德国新《住宅所有权法典》认为"业主团体具有部分权利能力和法律主体性，也即业主团体仅在一定的范围和领域内具有权利能力，该范围和领域即为对共有所有物进行管理的法律活动中……例如在涉及有关共有物的诉讼中直接由业主团体作为法律主体参与诉讼活动"。这说明，在德国法上业主团体不具备完全的民事主体资格，只有有限权利能力，和部分的法律主体性。但在实务上业主团体可以作为法律主体参与诉讼活动，具备诉讼主体资格。
2、日本在《区分所有权法》等法律中规定"30人以上的业主团体可以通过特别决议决定成为法人的宗旨，并在主要事务所的所在地进行登记取得法人资格"。"业主团体通过集会的决议，来选任或解任管理人"，而管理人则可以"根据规约或集会决议就其职务为区分所有人之目的作为原告或被告"。我们通过这些法条可以看出日本区分所有权人团体分为两类：一般业主团体和业主团体法人。一般业主团体是无权利能力社团，在诉讼程序上，只有该业主团体管理人具备诉讼主体资格。而业主团体法人与法人一样，可以独立成为诉讼主体。
再来看看作为英美法系的美国对于业主团体诉讼资格的规定。
3、在美国的立法上，"统一公寓所有权法赋予区分所有权人协会的权利包括……为了管理公寓所必要的一般权利。管理活动包括任用雇员，代理人，独立的承包人和专业管理人员；作为原告提起和作为被告应对诉讼"。据此，美国的"公寓所有人协会"是不具备完全法人资格的，他只具备管理公寓必要的一般权力，而不是全部权利，但在司法实践中却等同于法人，具有诉讼主体资格。
通过以上例子可知，无论是大陆法系国家还是英美法系国家，无论承认业主团体的法人资格与否，其业主团体都可以直接或通过管理人间接地参与诉讼，进行起诉或应诉。这样规定既有利于其对外维护建筑物区分所有权人的共同利益，也有利于对内解决建筑物区分所有人之间的纠纷。
三、我国业主大会诉讼主体资格的完善
根据上述分析，《物权法》和《物业管理条例》赋予了业主大会相关权利，并间接肯定了业主大会具备一定诉讼主体资格，但是还是缺乏对业主大会诉讼主体资格的明确法律规定。同时又不能构成民诉法上规定的"其他组织"要件。法律上规定的不明确，更加困扰了司法实践领域。所以，有必要对现在业主大会诉讼主体资格规定进行完善。借鉴国外业主团体发展情况和相关规定，笔者认为可以通过立法赋予业主大会法人资格；通过立法明确诉讼主体资格这两个途径对我国业主大会诉讼主体资格进行完善。
途径一：通过立法赋予业主大会法人资格。彭建军曾在《业主委员会的法律地位分析》一文中指出"从一些国家和地区的情况来看，其界定的重点并不是业主委员会，而是全体业主组成的业主大会，并赋予业主大会以独立的法人地位。"这说明，业主大会的法人化是一个世界性的趋势。业主大会法人化，将业主大会作为一个代表和维护全体业主利益的自治组织。该组织对外具有独立的民事诉讼地位，能独立承担民事责任，并通过业主大会或者区分所有权会议形成决议而具有自己的统一团体意志。业主委员会作为业主大会的执行机构进行具体常规事务活动管理。要实现业主大会的法人化,我国应该完善业主大会的成立程序、决议形成、责任承担等配套规定。也可以借鉴日本的做法，将业主大会根据不同规模分类。对于较大规模业主大会通过完善立法赋予其具备法人资格。较小的业主大会,则可以通过登记为非法人组织的形式获得明确的法律地位。一旦业主大会获得了法人资格,或者登记为非法人组织后,在诉讼主体资格问题上的障碍将不复存在。
途径二：通过立法明确诉讼主体资格。借鉴德国、美国等国的做法，由法律直接规定业主大会具有民事诉讼主体资格。要注意的是，从民事诉讼角度来看,民事权利能力与当事人能力的分离在立法上和司法中是一个现实存在,没有民事主体资格的非法人组织完全具备独立的诉讼当事人资格,民事权利能力并不是诉讼权利能力存在的必要条件。这种情况下,业主大会不具备或不完全具备法人资格，它仅是具备民事诉讼主体资格，而实际的民事责任则是由全体业主来承担。
四、结语
因为业主大会诉讼主体资格在法律规定上的缺失，对法学理论界，司法实践界所造成的影响在不断扩大。这不利于有效维护业主区分所有人的利益，也不利于物权法律，法规的长期实施，我们在正视问题的同时，更应当在立足于我国司法实践需要的基础上，结合借鉴国外相对成熟的业主团体发展模式，逐步明确我国业主大会诉讼主体资格的法律地位。
参考文献:
[1]孟强:《论业主大会的诉讼主体资格》，载《政治与法律》2009年第8期。
[2]白江：《德国住宅楼管理制度之研究与启示》，载《中外法学》2008年第2期。
[3]胡志勇：《业主大会诉讼主体资格探讨》，载《法学杂志》2005年第2期。
[4]范淑贤：《论业主大会诉讼主体资格》，载《商品与质量》2010年5月刊。
[5]夏永全：《<物权法>视角下的业主大会与业主委员会--以法的可诉性为中心》，载《青年学人论坛》2010年第3期。
[6]鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第640页。
[7]梁慧星：《中国物权法研究》上册，法律出版社1998年版，第412页。
[8]山本辉明：《物权法》（增订本），陆庆胜译，法律出版社2001年版，第194页。
[9]我妻荣：《新订物权法》，有泉亨补订，罗丽译，中国法制出版社2008年版，第549页。
[10]C.G.Van der Merwe,APARTMENT OWNERSHIP, in International Encyclopaedia of Comparative Law(U.Drobnig&K.Zweigert eds.,1994),p151.
[11]彭建军：《业主委员会的法律地位分析》，《中南民族大学学报》(人文社会科学版)2006年第5期.
作者简介：陈超（1987-），男，浙江省杭州市人，华东政法大学研究生教育院法律硕士专业研究生，主要研究民商法学。