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摘 要：公租房建设，是一项利国利民的民生工程，是政府积极履行公共服务职能的重要体现。建立公租房制度有利于促进社会公平、弥补市场缺陷、促进房地产健康发展、实现共同富裕和全面小康，具有非常重要的意义。由于全国推广较短，当前我国公租房管理还处于起步阶段，存在着缺乏专业的公租房管理机构、定价标准随市场波动较大、整体运营成本比较高、物业管理不完善等问题。因此，本文对进一步完善公租房管理制度提供了三方面的思考建议。
关键词：公租房 管理制度 完善 对策
公共租赁住房（简称“公租房”）是我国保障性住房体系的重要组成部分，是为促进和实现社会公平、改善城市中等偏下收入人群居住条件、确保 “居者有其屋”而由政府投资兴建，并以低于市场价格的价格租赁给外来务工人员、新入职员工的一种政策性住房。公租房建设，是一项利国利民的民生工程，是政府积极履行公共服务职能的重要体现，有利于在一定程度上缓解城市买房困难群体的住房问题，对提升社会保障水平、促进社会和谐稳定发展具有重要作用。建立科学、完善、有序的公租房管理制度，是确保公租房这一利民好政策落实到位、切实把好事办好的关键。
一、建立公租房制度的重要意义
1.建立公租房制度有利于促进社会公平。社会公平是社会健康长远发展的重要目标和标志。改革开放以来，随着市场经济的发展，加上人与人之间存在的差异性，使得财富悬殊问题日益突出，少数人积累了大量的财富，而多数人的正常需求却难以得到有效满足。住房具有财产性，是实现社会公平的重要载体和手段。建立公租房制度，就是要让短期内不能买房而又急切面临住房难问题的城市中低收入者有房住，从而逐步促进社会的公平正义。
2.建立公租房制度有利于弥补市场缺陷。市场经济有许多优点，但也有自发性等缺陷和弱点，不能有效地解决中低收入家庭的住房困难问题，不利于社会的全面和谐稳定发展。公租房制度的建立，能够有效地实现房地产资源的优化配置，使得新毕业大学生、城市务工人员等中低收入人群拥有更多的住房机会，从而激发这一群体的劳动积极性，达到弥补市场缺陷、促进经济健康发展的目的。
3.建立公租房制度有利于促进房地产市场健康发展。当前，受到世界经济危机等影响，我国国民经济下行压力不断增大，房地产市场也受到一定的影响。但与此同时，我国居民对住房的刚性需求比较强劲，对于中低收入家庭来说，短期内购买商品性住房的消费能力非常有限。公租房制度的实施，有效地增加了房地产的供应量，降低了房地产行业因过热而出现的市场“泡沫”，对房地产市场的健康稳定发展意义重大。
4.建立公租房制度有利于实现共同富裕和全面小康。当前，我国正进入实现共同富裕的关键时期和全面建成小康社会的决胜阶段，公租房制度通过政府转移支付的方式，能够有效地降低居民的住房消费支出，有利于其加快财富积累和扩大再生产，增强中低收入入群体的实际收益和现实“获得感”，从而更早更快地实现共同富裕和全面小康建设目标。
二、当前公租房管理存在的主要问题
1.缺乏专业的公租房管理机构。当前，我国许多城市都已经或正在推进公租房建设工程，但据了解，除重庆、北京专门成立了由政府主导的公租房运营和管理机构外，大多数城市的公租房建设、分配和管理工作都比较分散地由发改委、住建局、规划局等单位承担，存在职责划分不清晰、管理中相互推诿扯皮和管理效率不高的问题。
2.定價标准随市场波动较大。不可否认，公租房租金应以市场租金为重要参考标准，但由于公租房具有公共性、政策性等特殊性，因此更要充分考虑房屋类型、租住经济状况和实际承受能力等重要因素。在我国公租房租赁和管理过程中，存在对租金影响因素的差异性、波动性等考评不准、定位不合理等问题，从而导致公租房租金容易随着房价发生较大波动，不利于体现和突出住房保障的稳定性。
3.整体运营成本比较高。公租房管理面临着参与主体比较多、管理内容比较繁杂、租户需求差异化和多样化明显等特征，本身对管理的要求就比较高。政府作为公租房的资产所有人，必须在公租房建设上投入大量资金，保障所租赁的房屋的质量，并且还要对公租房的后续使用、房屋维护、设备维修更新等投入大量资金和人力、物力。此外，大多公租房建设费用都来自于商业银行贷款、政策性贷款和少量的公积金、债券等，因此公租房面临着较大的还贷压力和较高的利息成本。
4.物业管理不完善。物业管理是实现公租房小区平安、健康、有序发展的关键内容和环节，如果物业管理质量和水平跟不上公租房的发展需求，将会出现严重的“脏、乱、差”问题，甚至使公租房小区沦为贫民区，加快房屋及设备的损耗和老化，影响政府对投资的快速回收，从而影响公租房的可持续发展。当前，我国许多地方的公租房管理缺乏专业的物业管理，相关的物业管理法规制度和服务标准跟不上发展需要，给公租房的长远发展带来了不利影响。
5.相关配套法律法规不健全。实现公租房的科学有效管理，离不开法律法规的引导和规范。在我国，公租房是一种刚出现不久的新型保障性住房产品，因而大多地方都还没有建立起科学有效的公租房管理制度，有的虽然探索式地建立了一些暂行管理办法、试行办法等地方规章，但缺乏科学论证和系统性、完整性，法律效力和权威也受到很大影响。
三、完善公租房管理制度的思考
1.积极借鉴国内外公租房管理的先进经验。关于公租房管理，世界先进国家和地区积累了许多成功经验，值得我国充分学习借鉴，比如，瑞典模式、英国模式、新加坡模式。此外，我国重庆、上海、北京等地也进行了许多尝试性的探索，积累了许多宝贵的经验和教训，在机构设置、配租配售、租金定价、物业管理、法律法规等方面为其他城市加强公租房管理提供了宝贵经验，值得认真学习、研究和参考借鉴。
2.坚持科学的公租房管理制度设计原则。一是坚持市场化原则，在公租房运行主体选择、租赁价格确定、合同管理订立和解除等方面充分尊重市场规律。二是坚持社会化专业化管理原则，公租房管理中涉及的装修、维修、安保、绿化等服务，应采取服务外包的方式，提供专业化、社会化的服务。三是坚持契约化管理原则，以契约方式积极界定使用者、管理者、投资者之间的法律关系，理清各方的权利和义务。四是坚持信息化管理原则，充分利用现代信息技术，实现数据平台管理和动态管理、适时管理。
3.逐步建立完善公租房管理制度体系。一是建立健全配租制度，科学制定准入条件，明确审核程序和流程，规范公平轮候选房，细化续租退租管理。二是建立完善租赁价格制度，根据供求关系、租户群体消费能力、公租房的具体情况等科学评估和确定租赁价格，定期对公租房价格进行科学、合理的动态调整。三是建立完善租赁管理制度，严格把关选好专业服务公司，依托基层社会机构建立公租房社区管理体系，强化网格化管理。四是建立完善监督制约制度，积极推行和落实公示征询、定期复核、强制退租、价格登记备案等制度，确保公租房真正在阳光下运行和管理。
四、结语
公租房是国家为适应经济社会发展形势和民生住房需求而推行和建立的一项惠民利民举措，建立完善公租房管理制度，既是保证公租房健康运行和长远发展的需要，又是促进社会公平正义的客观要求，具有非常重要的意义。当前，我国公租房建设正大力推进，在此过程中必将还会产生许多新的管理问题，需要在不断的探索和创新中加以积极解决，并努力将解决的举措和办法制度化、规范化。
参考文献：
[1]郭正懿.对完善当前公租房管理制度的思考[J].门窗，2014，01：315.
[2]陈淑云，范钦. 公租房的后期管理问题及其解决方略——以武汉市为例[J]. 城市问题，2014，09：81-86.
[3]杨继瑞，黄潇. 公租房制度建设的一个典型案例剖析[J]. 经济纵横，2012，01：50-54.
[4]杨华凯. 公共租赁住房租后管理制度的创新[J]. 上海房地，2012，04：34-37.
[5]曾德珩，温晓娟. 国内外公租房运营管理制度比较研究[J]. 城市发展研究，2012，10：80-85.
关键词：公租房 管理制度 完善 对策
公共租赁住房（简称“公租房”）是我国保障性住房体系的重要组成部分，是为促进和实现社会公平、改善城市中等偏下收入人群居住条件、确保 “居者有其屋”而由政府投资兴建，并以低于市场价格的价格租赁给外来务工人员、新入职员工的一种政策性住房。公租房建设，是一项利国利民的民生工程，是政府积极履行公共服务职能的重要体现，有利于在一定程度上缓解城市买房困难群体的住房问题，对提升社会保障水平、促进社会和谐稳定发展具有重要作用。建立科学、完善、有序的公租房管理制度，是确保公租房这一利民好政策落实到位、切实把好事办好的关键。
一、建立公租房制度的重要意义
1.建立公租房制度有利于促进社会公平。社会公平是社会健康长远发展的重要目标和标志。改革开放以来，随着市场经济的发展，加上人与人之间存在的差异性，使得财富悬殊问题日益突出，少数人积累了大量的财富，而多数人的正常需求却难以得到有效满足。住房具有财产性，是实现社会公平的重要载体和手段。建立公租房制度，就是要让短期内不能买房而又急切面临住房难问题的城市中低收入者有房住，从而逐步促进社会的公平正义。
2.建立公租房制度有利于弥补市场缺陷。市场经济有许多优点，但也有自发性等缺陷和弱点，不能有效地解决中低收入家庭的住房困难问题，不利于社会的全面和谐稳定发展。公租房制度的建立，能够有效地实现房地产资源的优化配置，使得新毕业大学生、城市务工人员等中低收入人群拥有更多的住房机会，从而激发这一群体的劳动积极性，达到弥补市场缺陷、促进经济健康发展的目的。
3.建立公租房制度有利于促进房地产市场健康发展。当前，受到世界经济危机等影响，我国国民经济下行压力不断增大，房地产市场也受到一定的影响。但与此同时，我国居民对住房的刚性需求比较强劲，对于中低收入家庭来说，短期内购买商品性住房的消费能力非常有限。公租房制度的实施，有效地增加了房地产的供应量，降低了房地产行业因过热而出现的市场“泡沫”，对房地产市场的健康稳定发展意义重大。
4.建立公租房制度有利于实现共同富裕和全面小康。当前，我国正进入实现共同富裕的关键时期和全面建成小康社会的决胜阶段，公租房制度通过政府转移支付的方式，能够有效地降低居民的住房消费支出，有利于其加快财富积累和扩大再生产，增强中低收入入群体的实际收益和现实“获得感”，从而更早更快地实现共同富裕和全面小康建设目标。
二、当前公租房管理存在的主要问题
1.缺乏专业的公租房管理机构。当前，我国许多城市都已经或正在推进公租房建设工程，但据了解，除重庆、北京专门成立了由政府主导的公租房运营和管理机构外，大多数城市的公租房建设、分配和管理工作都比较分散地由发改委、住建局、规划局等单位承担，存在职责划分不清晰、管理中相互推诿扯皮和管理效率不高的问题。
2.定價标准随市场波动较大。不可否认，公租房租金应以市场租金为重要参考标准，但由于公租房具有公共性、政策性等特殊性，因此更要充分考虑房屋类型、租住经济状况和实际承受能力等重要因素。在我国公租房租赁和管理过程中，存在对租金影响因素的差异性、波动性等考评不准、定位不合理等问题，从而导致公租房租金容易随着房价发生较大波动，不利于体现和突出住房保障的稳定性。
3.整体运营成本比较高。公租房管理面临着参与主体比较多、管理内容比较繁杂、租户需求差异化和多样化明显等特征，本身对管理的要求就比较高。政府作为公租房的资产所有人，必须在公租房建设上投入大量资金，保障所租赁的房屋的质量，并且还要对公租房的后续使用、房屋维护、设备维修更新等投入大量资金和人力、物力。此外，大多公租房建设费用都来自于商业银行贷款、政策性贷款和少量的公积金、债券等，因此公租房面临着较大的还贷压力和较高的利息成本。
4.物业管理不完善。物业管理是实现公租房小区平安、健康、有序发展的关键内容和环节，如果物业管理质量和水平跟不上公租房的发展需求，将会出现严重的“脏、乱、差”问题，甚至使公租房小区沦为贫民区，加快房屋及设备的损耗和老化，影响政府对投资的快速回收，从而影响公租房的可持续发展。当前，我国许多地方的公租房管理缺乏专业的物业管理，相关的物业管理法规制度和服务标准跟不上发展需要，给公租房的长远发展带来了不利影响。
5.相关配套法律法规不健全。实现公租房的科学有效管理，离不开法律法规的引导和规范。在我国，公租房是一种刚出现不久的新型保障性住房产品，因而大多地方都还没有建立起科学有效的公租房管理制度，有的虽然探索式地建立了一些暂行管理办法、试行办法等地方规章，但缺乏科学论证和系统性、完整性，法律效力和权威也受到很大影响。
三、完善公租房管理制度的思考
1.积极借鉴国内外公租房管理的先进经验。关于公租房管理，世界先进国家和地区积累了许多成功经验，值得我国充分学习借鉴，比如，瑞典模式、英国模式、新加坡模式。此外，我国重庆、上海、北京等地也进行了许多尝试性的探索，积累了许多宝贵的经验和教训，在机构设置、配租配售、租金定价、物业管理、法律法规等方面为其他城市加强公租房管理提供了宝贵经验，值得认真学习、研究和参考借鉴。
2.坚持科学的公租房管理制度设计原则。一是坚持市场化原则，在公租房运行主体选择、租赁价格确定、合同管理订立和解除等方面充分尊重市场规律。二是坚持社会化专业化管理原则，公租房管理中涉及的装修、维修、安保、绿化等服务，应采取服务外包的方式，提供专业化、社会化的服务。三是坚持契约化管理原则，以契约方式积极界定使用者、管理者、投资者之间的法律关系，理清各方的权利和义务。四是坚持信息化管理原则，充分利用现代信息技术，实现数据平台管理和动态管理、适时管理。
3.逐步建立完善公租房管理制度体系。一是建立健全配租制度，科学制定准入条件，明确审核程序和流程，规范公平轮候选房，细化续租退租管理。二是建立完善租赁价格制度，根据供求关系、租户群体消费能力、公租房的具体情况等科学评估和确定租赁价格，定期对公租房价格进行科学、合理的动态调整。三是建立完善租赁管理制度，严格把关选好专业服务公司，依托基层社会机构建立公租房社区管理体系，强化网格化管理。四是建立完善监督制约制度，积极推行和落实公示征询、定期复核、强制退租、价格登记备案等制度，确保公租房真正在阳光下运行和管理。
四、结语
公租房是国家为适应经济社会发展形势和民生住房需求而推行和建立的一项惠民利民举措，建立完善公租房管理制度，既是保证公租房健康运行和长远发展的需要，又是促进社会公平正义的客观要求，具有非常重要的意义。当前，我国公租房建设正大力推进，在此过程中必将还会产生许多新的管理问题，需要在不断的探索和创新中加以积极解决，并努力将解决的举措和办法制度化、规范化。
参考文献：
[1]郭正懿.对完善当前公租房管理制度的思考[J].门窗，2014，01：315.
[2]陈淑云，范钦. 公租房的后期管理问题及其解决方略——以武汉市为例[J]. 城市问题，2014，09：81-86.
[3]杨继瑞，黄潇. 公租房制度建设的一个典型案例剖析[J]. 经济纵横，2012，01：50-54.
[4]杨华凯. 公共租赁住房租后管理制度的创新[J]. 上海房地，2012，04：34-37.
[5]曾德珩，温晓娟. 国内外公租房运营管理制度比较研究[J]. 城市发展研究，2012，10：80-85.