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【编辑留言】 中国城市的发展有个特点,越发展越同质化。这几年,大批新建商场在各类城市拔地而起,一方面美化了城市,官员们做出了政绩,另一方面却孕育着隐忧,我们的消费能力能跟得上建设速度吗?如果跟不上,谁来为这些庞大的钢筋水泥买单?
商场乌托邦
700万比400万
青年大街位于沈阳“金廊工程”的核心部位,规划中将有百余栋百米高楼拔地而起。到2013年全运会前,这个数字将接近200栋,总建筑面积近1600万平方米。
业内人士算了一笔账:“金廊沿线在建的项目大概700多万平方米。这是什么概念,上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街加起来才400多万平方米的建筑面积。”金廊几乎超过上海商业中心区面积两倍。在短时间,扎堆建成这么多商业综合体,而且住宅是高档住宅、购物中心是高档商品、酒店也是星级酒店,沈阳市民的消费能力能跟得上吗?
7年216家
不仅是沈阳,全国各个二线城市都非常热衷建设购物中心,例如,东莞拥有购物中心69家,建筑面积350万平方米;石家庄拥有购物中心22家,建筑面积230万平方米;贵阳将拥有购物中心43家,建筑面积200万平方米。而在首都北京,2004年至今的短短7年间,新开业了216家购物中心。
160亿落空
已有商家开始怯场。青年大街上的华丰嘉德广场,住宅部分已经封顶,但项目还是停掉了,因为开发商没钱。原来,项目计划除商业外,还有14万平方米住宅项目,预计售价每平方米1.2万元。如果住宅全部售出,可获得160亿元的销售款,从而带动商业开发。可是,国家的“限购令”和银行信贷紧缩打破了这个资金循环,开发商的资金算盘落了空。
在此背景下,一些项目只好选择“悠闲”动工。香格里拉分店项目早在2008年底奠基,尽管受到省市政府的多次敦促,但目前为止,也仅到其设计高度的一半。
远超1:1
按照国际惯例,判断一个城市的商业地产容量可以用人口和商业地产面积的比例计算,在1:1至1:1.5之间为正常比例,可是大多数城市早已超出这一比例。而按照我国出台过的正式标准《城市居住区设计规范》中规定,每个可容纳5万人的居住区,应配备的商业服务设施面积为7000平方米。
照此标准计算,东莞可满足2500万人的购物需要,石家庄可满足1600多万人的购物需要,贵阳可满足1400多万人的购物需要,而沈阳竟然能满足四五千万人的购物需要。这些城市现有多少人呢?当地老百姓不言自明。而超过老百姓消费水平支撑的部分,便成为理论上的泡沫。
3无新城
目前各城市拆迁老城区的难度越来越大,当政者思路灵活,热衷于建立所谓的新城。新城的亮点不在于工业项目,还是靠地产和商业拉动。
统计表明,在2011年至2015年这五年时间,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%集中在中西部城市的新城。这些新城的统一特征是“无人口、无产业、无交通”,可谓“三无区”。即使拿龙头城市上海为例,其着力打造的松江新城只有80万人口,规划商业面积却高达300万平方米,人口和商业面积比例几乎达到了1:4。于是,即使处于地铁沿线,目前也有很多闲置的商业项目。
第1忽悠
这种发展模式也有理直气壮的依据,某些专家认为,按照目前的城市化进程,每年大约有1500万-2500万人进入城市,成为新的城市人口。这就意味着至少每年要增加商业地产需求1500万-2000万平方米,前景无限广阔啊!专家甚至继续大胆预测,中国可能在“十二五”规划末期超越美国,成为世界第一大消费市场!
可在专家忽悠能力远超科研能力的时代, 除了开发商,这种神话谁信?
3亿撬动20亿
在类似城市综合体等商业地产已经泛滥成灾的今天,为什么还有大量房企蜂拥而至呢?背后的一个重要原因是与当前房地产宏观调控相关:在住宅开发被严格限制的情况下,商业地产被大开方便之门,成为土地与资金的双重突破口。
业内人士介绍,做商业地产的自有资金最多一半,另一半全靠银行贷款。对于这样的项目,在当地政府的影响下,银行也很支持,贷款获取并不难。该人士所在的公司目前正在开发一个城市综合体项目,土地成本加建安成本20亿元左右,最多投10亿元自有资金,其中住宅项目已经开售,预计可短期回收7亿元,也就是说,只要用3个亿,就能做20亿的项目,这么合算的买卖,当然趋之若鹜了。
政绩贡献20.4%
对于土地财政占全部财政收入4-6成的地方政府来说,也有莫大的动力促进商业地产开发建设。因为对于地方政府而言,不论最终经营如何,单是这些项目的开工启动就足以大力拉动当地GDP。
以成都天府新区为例,今年一季度在建项目440个,本年完成投资226.25亿元,同比增长55.8%,大大高于成都全市的平均增幅27%。天府新区投资对成都的贡献率达20.4%,多么大的政绩。为官一任,谁不眼红?
1.5万与8000
好处很明显,可的确是共赢吗?吃亏的又是谁呢?
首当其冲的就是商业地产项目所在的被拆迁户。由于商业地产项目是市里甚至省里主要领导千辛万苦谈成的,确保其早日开工便成为了政治任务。而为了通过拆迁多挣一笔,有的地方,地产商给政府谈的补偿款是每平米1.5万元,政府转手给老百姓的只有每平米8000元,要是不在期限内搬迁,即使不强拆,也会动用各种手段让被拆迁户无法生活。
据内部人士透露,目前各城市都有一定数额的征地拆迁补偿欠款,少则几亿、几十亿,多则高达几百亿。而这些欠款背后都是一个个沉甸甸的家庭悲剧,是无比沉重的社会成本。W
责编 / 杨宇
fx1983@sohu.com
商场乌托邦
700万比400万
青年大街位于沈阳“金廊工程”的核心部位,规划中将有百余栋百米高楼拔地而起。到2013年全运会前,这个数字将接近200栋,总建筑面积近1600万平方米。
业内人士算了一笔账:“金廊沿线在建的项目大概700多万平方米。这是什么概念,上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街加起来才400多万平方米的建筑面积。”金廊几乎超过上海商业中心区面积两倍。在短时间,扎堆建成这么多商业综合体,而且住宅是高档住宅、购物中心是高档商品、酒店也是星级酒店,沈阳市民的消费能力能跟得上吗?
7年216家
不仅是沈阳,全国各个二线城市都非常热衷建设购物中心,例如,东莞拥有购物中心69家,建筑面积350万平方米;石家庄拥有购物中心22家,建筑面积230万平方米;贵阳将拥有购物中心43家,建筑面积200万平方米。而在首都北京,2004年至今的短短7年间,新开业了216家购物中心。
160亿落空
已有商家开始怯场。青年大街上的华丰嘉德广场,住宅部分已经封顶,但项目还是停掉了,因为开发商没钱。原来,项目计划除商业外,还有14万平方米住宅项目,预计售价每平方米1.2万元。如果住宅全部售出,可获得160亿元的销售款,从而带动商业开发。可是,国家的“限购令”和银行信贷紧缩打破了这个资金循环,开发商的资金算盘落了空。
在此背景下,一些项目只好选择“悠闲”动工。香格里拉分店项目早在2008年底奠基,尽管受到省市政府的多次敦促,但目前为止,也仅到其设计高度的一半。
远超1:1
按照国际惯例,判断一个城市的商业地产容量可以用人口和商业地产面积的比例计算,在1:1至1:1.5之间为正常比例,可是大多数城市早已超出这一比例。而按照我国出台过的正式标准《城市居住区设计规范》中规定,每个可容纳5万人的居住区,应配备的商业服务设施面积为7000平方米。
照此标准计算,东莞可满足2500万人的购物需要,石家庄可满足1600多万人的购物需要,贵阳可满足1400多万人的购物需要,而沈阳竟然能满足四五千万人的购物需要。这些城市现有多少人呢?当地老百姓不言自明。而超过老百姓消费水平支撑的部分,便成为理论上的泡沫。
3无新城
目前各城市拆迁老城区的难度越来越大,当政者思路灵活,热衷于建立所谓的新城。新城的亮点不在于工业项目,还是靠地产和商业拉动。
统计表明,在2011年至2015年这五年时间,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%集中在中西部城市的新城。这些新城的统一特征是“无人口、无产业、无交通”,可谓“三无区”。即使拿龙头城市上海为例,其着力打造的松江新城只有80万人口,规划商业面积却高达300万平方米,人口和商业面积比例几乎达到了1:4。于是,即使处于地铁沿线,目前也有很多闲置的商业项目。
第1忽悠
这种发展模式也有理直气壮的依据,某些专家认为,按照目前的城市化进程,每年大约有1500万-2500万人进入城市,成为新的城市人口。这就意味着至少每年要增加商业地产需求1500万-2000万平方米,前景无限广阔啊!专家甚至继续大胆预测,中国可能在“十二五”规划末期超越美国,成为世界第一大消费市场!
可在专家忽悠能力远超科研能力的时代, 除了开发商,这种神话谁信?
3亿撬动20亿
在类似城市综合体等商业地产已经泛滥成灾的今天,为什么还有大量房企蜂拥而至呢?背后的一个重要原因是与当前房地产宏观调控相关:在住宅开发被严格限制的情况下,商业地产被大开方便之门,成为土地与资金的双重突破口。
业内人士介绍,做商业地产的自有资金最多一半,另一半全靠银行贷款。对于这样的项目,在当地政府的影响下,银行也很支持,贷款获取并不难。该人士所在的公司目前正在开发一个城市综合体项目,土地成本加建安成本20亿元左右,最多投10亿元自有资金,其中住宅项目已经开售,预计可短期回收7亿元,也就是说,只要用3个亿,就能做20亿的项目,这么合算的买卖,当然趋之若鹜了。
政绩贡献20.4%
对于土地财政占全部财政收入4-6成的地方政府来说,也有莫大的动力促进商业地产开发建设。因为对于地方政府而言,不论最终经营如何,单是这些项目的开工启动就足以大力拉动当地GDP。
以成都天府新区为例,今年一季度在建项目440个,本年完成投资226.25亿元,同比增长55.8%,大大高于成都全市的平均增幅27%。天府新区投资对成都的贡献率达20.4%,多么大的政绩。为官一任,谁不眼红?
1.5万与8000
好处很明显,可的确是共赢吗?吃亏的又是谁呢?
首当其冲的就是商业地产项目所在的被拆迁户。由于商业地产项目是市里甚至省里主要领导千辛万苦谈成的,确保其早日开工便成为了政治任务。而为了通过拆迁多挣一笔,有的地方,地产商给政府谈的补偿款是每平米1.5万元,政府转手给老百姓的只有每平米8000元,要是不在期限内搬迁,即使不强拆,也会动用各种手段让被拆迁户无法生活。
据内部人士透露,目前各城市都有一定数额的征地拆迁补偿欠款,少则几亿、几十亿,多则高达几百亿。而这些欠款背后都是一个个沉甸甸的家庭悲剧,是无比沉重的社会成本。W
责编 / 杨宇
fx1983@sohu.com