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摘 要：随着我国经济的迅速发展，人们的住房需求不断提高，由此导致出现住房供不应求的现象。再加上建筑材料等资源价格的不断增加，以及资产价格的逐渐上涨，使得房价相比以往有了很大的提高，房价的不断上涨，在一定程度上影响着我国经济的正常运行。本文首先分析了房地产价格虚高的表现，然后对房地产价格虚高的原因，以及房地产价格虚高对我国经济运行带来的影响进行探究，资产价格的上涨。
关键词：房地产;价格虚高;经济运行;影响
中图分类号：F2 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.33.004
我国房地产业的良好发展，在很大程度上促进了我国经济水平的提高，且在城镇化进程的推动方面发挥重要作用。但是从实际情况来看，房地产行业存在价格虚高的问题，其势必对房地产行业的发展带来不良影响。因此，就房地产价格需要对我国经济带来的影响进行正确认识十分有必要，然后还需要采取有效的措施进行改进，以此更好地推动房地产市场的良好发展。本文着重就房地产价格虚高对我国经济运行产生的影响进行探究，以此为促进过敏经济可持续发展奠定良好基础。
1 房地产价格虚高的表现
“房价收入比”通常表示房价的合理性，消费者的实际购房能力，所谓的房价收入比，是指某地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。对于发达的地区来说，这一比值一般为3～4倍，也就说说，中等家庭购买一套的住房为中等档次，需要花费三四年的收入。6.98为当前中国房价收入比的指标，也就是说，一个家庭买一套房，需要花费7年的收入，这已经超出了国际合理水平。东部城市相比西部城市来说，其房价更高，最具代表的城市有北京、厦门，这也说明该地区的房地产存在价格虚高的问题。
2 房地产价格虚高的因素
2.1 供需不平衡因素
我国住房需求不断上升，与城市化过程中流动人口形成的自主需求有关，且与投资、投机需求有着密切联系。房地产本身具有不可移动性的特点，使得房地产市场是一个接近完全垄断的市场，这种市场结构决定了企业能够通过限制产量使价格提高，以此达到超额利润的获取。因此，导致房价出现居高不下的现象，在很大程度上与需求和供给的不平衡有关。
2.2 通货膨胀压力下物价上涨引起土地、建筑等成本上涨
当前我国房地产开发经营成本与以往相比越来越高，在不仅使得土地成本有所增加，且导致建材成本、宣传成本逐渐提高，使得开发企业尽可能通过各种方式转化出去，而刚性需求在一定程度上会提高价格。
3 房地产价格虚高对我国经济运行带来的影响
首先，房价高位运行，将无法转变国内经济产业结构逆选择、传统粗放型增长方式，且会严重的削弱各城市竞争力。从我国实际情况来看，产业结构失衡现象比较突出，我国房地产出现了一些制造业及出口企业，其认为房地产行业的利润比较高。当全国所有行业都涌入房地产业时，将会导致房地产业出现价格暴涨、暴跌的现象，，这对社会经济的发展带来不良影响。
其次，房地产价格虚高还会导致过敏经济整体过热的问题发生，从实际情况来看，我国房地产行业在很大程度上带动了我国经济迅速增长，但是由于房地产行业的快速发展会对其他行业带来一定的影响，这就是所谓的产业联动性，由此导致房地产的价格，以及多种原材料的价格出现不断上涨的现象，由此显著的提高房地产的成本，导致惡性循环的现象发生。房地产价格的迅速生长，导致很多投机性获利空间的现象发生。房价上涨还会引发其他问题，比如，工资上涨、物价上涨等，使得国民经济通胀压力的问题出现。在我国房地产行业中存在着大量的社会资金，由此导致虚假的投机性需求的现象，这在一定程度上将增大房地产的泡沫化。
最后，房价虚高还会使地基经济出现不平衡的状态。对于发达地区来说，房价虚高会带动该地的经济水平，使该地区出现资金、财富的聚集现象。但是有的地区经济比较落后，这些地方的资金将朝着发达地区聚集。从当前我国各地区发展现状来看，房价快速上涨的地区都是一些沿海城市，使得我国的信贷资金、财务迅速集中在沿海地区。虽然中央政府想要达到各地经济发展水平的平衡效果，比如，西部大开发等，但是近年来沿海地区的城市，经济发展速度逐渐增快，尤其是那些房价比较高的城市。而这种现象是通过牺牲内陆省份利益为代价来达到这些地方经济快速发展的，积极增长是不平衡的，其与中央经济发展战略不相符，这种经济增长在高房价下带来的风险比较大。
4 政策建议
4.1 法律调控房价
必须按照相关规定，应出台房地产价格宏观调控制度，避免地方政策擅自的反复操纵房地产市场价格，与此同时，这种方式在避免资源配置紊乱方面发挥重要作用。房地产价格调控的内容比较多，主要包括三个方面：（1）基准地价、标定地价、各类房屋重置价格定期确定;并将制度予以公布;（2）将房地产价格评估制度予以实行;（3）成交价格申报制度的形成。应该由人民代表大会通过相关规定，将各项地方性法律予以出台，防止地方政府与开发商抬高房价，保护消费者的利益。房地产还有一个显著的特点，就是地域性，在房地产开发中，建立统一的市场十分有必要，需在全国范围内进行开发商的遴选。建设部应对全国性的投资招标机构建立健全。为了使房地产成本、房地产价格有所降低，在全国性的招标投标活动中，应注重房地产开发商的合理选择。
4.2 对房地产市场计划进行法律调控
国家在房地产的开发、经营等活动中，采用计划手段进行管理与调控，就是所谓的房地产市场的计划调控，其主要包括两个方面的内容：一是规划;二是土地供应计划。对于前者来说，其主要包括两个部分，即土地利用的总体规范、城市规划。对于后者来说，是指政府制定规定时间内向市场投放各类用途土地数量的方案。计划法律制度不仅规划、土地供给计划息息相关，其还与其他内容有关，主要为具体实施这些计划内容的程序性规范。在房地产调控计划的制定与实施过程中，应从法律的角度出发，还需要约束有关主体在制定与实施计划中的权力，目的是为了防止出现越位的问题发生。另外，我国对《计划法》的制定也是不容忽视的部分，为了有效抑制房地产价格的上涨现象，应充分发挥计划调控的作用。 4.3 降低成本
直接成本、间接成本是构成房地产项目成本的两个主要部分，前者包括土地及配套费、前期费用、市政基础设施费等，后者包括销售费用、营业税等。根据实际经验可知，在总体价格中，土地费用所占的比重为20%～50%;在成本构成中，各种税费所占的比重也比较大。因此，为了使土地炒作、不法交易现象予以减少，使房地产企业赢利空间进一步缩小，应当在土地管理方面下功夫，防止“囤地”升值行为的现象发生，开征土地增值税。
另外，房地产价格虚高将会使建筑材料的价格逐渐提高，包括钢筋、水泥等，以此使房地产开发成本有所增加，为了抑制这种问题的发生，应解决房地产价格虚高的问题。
4.4 有效供需均衡
导致房地产价格虚高的主要因素为有效供给不足，在是会场供求关系调整上，按市场供求规律，宏观调控政策重点应在住房需求控制，尤其是投资投机性需求，对房价上涨进行抑制。同时，还需要进行供给的适当增加，需要结合我国国情，可将“双轨制”应用于住房供应中，也就是说将市场化供应应用于高收入者，并将不同程度的福利政策的实行应用于中低收入者中，比如，在低标准公寓住宅的建造中，主要由政府负责，然后将其出售给中低收入的人员。使得普通商品房予以形成，以经济适用房、廉租住房为保障，以此使不同收入家庭的住房需求得以满足。
4.5 采取适度的经济手段
（1）金融手段。在长效的调控机制的建立过程中，需要考虑到较多的问题，其中包括房地产、金融的良性互动、银行信贷资金的安全问题，以此避免出现房地产泡沫经济的现象发生，且能使金融危机的发生率大大降低。对于投资者、消费者来说，房地产市场的调整将使其产生不良影响，甚至还会阻碍经济的稳步增长，给金融业的稳定发展带来不利，房价波动还会影响银行体系。如果无法满足大量的自住房需求，商品房投资、投机需求仍会继续存在，商业银行、监管部门应对房地产风险管理的建立加强重视，另外，完善监管长效机制也是不可忽视的环节，这样做的目的是为了更好地形成房地产、金融的互动，使房地产信贷规模得到有效控制。
（2）财税手段。我国房地产市场的稳定器还有所缺乏，房产税或物业税就是这个稳定器，因此，在调控过程中需要借助外部力量，我们应该要认识到这种冲突与矛盾。根据相关规定可知，房地产开发企业土地增值税进行清算管理的时间需要从2月1日起开始，向房地产开发企业征收的土地增值税有30%～60%。通过采取相关约束条件，将软性的“预征”制度变为刚性清算，不仅会使各种“变通”通道堵死，且在土地价值不断上涨的情况下，开发商如果不尽快采取有效措施，将会使其税负压力逐渐增大，这将会使房地产价格上涨的压力得到缓解。
4.6 合理引导资金，防止房地产投机炒作
当前我国存在较低的利率现象，在将会刺激国内需求的货币政策，另外，人民币的升值空间比较大，将会导致房地产价格不断上涨中，达到推波助澜的作用。在资产与投资工具都在三个维度上找到动态均衡，包括安全性、收益性、流動性，而我国的“楼市”“股市”“汇市”之间的关系是密切联系的，应该从这“三市”科学分配资金开始，进行合理的引导疏散资金流向。提供多渠道的投资形式，在缓解房地产市场的投机压力方面具有显著优势，通过科学的引导资金向证券回流，以及合理的引导闲置资金，以此使房地产投机炒作的问题有效避免。
4.7 房地产市场风险预警机制的建立
需要对风险预警机制的建立健全，同时，还需要研究房地产市场规律性、前瞻性。要想使房地产管理部门规划、决策与调控等行为由感性走向理性，对房地产风险预警系统建立健全具有重要意义，其不仅关系到房地产行业的良好发展，同时，其是房地产市场调控、房地产管理部门科学规划决策不可忽视的部分。通过在多层次房地产市场预警系统的建立方面下功夫，并重点监控相关指标，包括土地、投资、价格、空置率等，为房地产各主体在相关决策制定方面提供参考依据，更好的预判市场走向，以此理性的认识房地产市场发展，从而使得房地产行业的可持续发展得以推动。
5 结语
总而言之，当前我国社会越来越关注房价虚高现象，其极大的影响着我国经济的正常运行。为了使我国房地产市场稳定发展，有关政府机构应采取有效的措施调控房价、房地产市场，以此为更好地促进我国经济的可持续发展。
参考文献
[1]赵双.房地产价格虚高与政府的监管职能[J].纳税，2017，（23）：107-108.
[2]王珊.浅析我国房地产经济的发展与管理[J].科技经济市场，2016，（06）：64-65.
[3]谭英俊.基于利益相关者理论视角下城市虚高房价的治理思路[J].行政与法，2015，（03）：47-53.
[4]刘美平.政府控制房价虚高的理论依据与可行性措施研究[J].贵州社会科学，2013，（10）：30-33.
[5]刘合群，许芳.郑州市房地产价格影响因素探析[J].市场周刊（理论研究），2011，（01）：21-22.
[6]彭骥鸣，彭浪川.我国房地产市场价格虚高的成因及治理[J].扬州大学税务学院学报，2010，15（03）：66-71.
[7]赵双.房地产价格虚高与政府的监管职能[J].纳税，2017，（23）：107-108.
关键词：房地产;价格虚高;经济运行;影响
中图分类号：F2 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.33.004
我国房地产业的良好发展，在很大程度上促进了我国经济水平的提高，且在城镇化进程的推动方面发挥重要作用。但是从实际情况来看，房地产行业存在价格虚高的问题，其势必对房地产行业的发展带来不良影响。因此，就房地产价格需要对我国经济带来的影响进行正确认识十分有必要，然后还需要采取有效的措施进行改进，以此更好地推动房地产市场的良好发展。本文着重就房地产价格虚高对我国经济运行产生的影响进行探究，以此为促进过敏经济可持续发展奠定良好基础。
1 房地产价格虚高的表现
“房价收入比”通常表示房价的合理性，消费者的实际购房能力，所谓的房价收入比，是指某地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。对于发达的地区来说，这一比值一般为3～4倍，也就说说，中等家庭购买一套的住房为中等档次，需要花费三四年的收入。6.98为当前中国房价收入比的指标，也就是说，一个家庭买一套房，需要花费7年的收入，这已经超出了国际合理水平。东部城市相比西部城市来说，其房价更高，最具代表的城市有北京、厦门，这也说明该地区的房地产存在价格虚高的问题。
2 房地产价格虚高的因素
2.1 供需不平衡因素
我国住房需求不断上升，与城市化过程中流动人口形成的自主需求有关，且与投资、投机需求有着密切联系。房地产本身具有不可移动性的特点，使得房地产市场是一个接近完全垄断的市场，这种市场结构决定了企业能够通过限制产量使价格提高，以此达到超额利润的获取。因此，导致房价出现居高不下的现象，在很大程度上与需求和供给的不平衡有关。
2.2 通货膨胀压力下物价上涨引起土地、建筑等成本上涨
当前我国房地产开发经营成本与以往相比越来越高，在不仅使得土地成本有所增加，且导致建材成本、宣传成本逐渐提高，使得开发企业尽可能通过各种方式转化出去，而刚性需求在一定程度上会提高价格。
3 房地产价格虚高对我国经济运行带来的影响
首先，房价高位运行，将无法转变国内经济产业结构逆选择、传统粗放型增长方式，且会严重的削弱各城市竞争力。从我国实际情况来看，产业结构失衡现象比较突出，我国房地产出现了一些制造业及出口企业，其认为房地产行业的利润比较高。当全国所有行业都涌入房地产业时，将会导致房地产业出现价格暴涨、暴跌的现象，，这对社会经济的发展带来不良影响。
其次，房地产价格虚高还会导致过敏经济整体过热的问题发生，从实际情况来看，我国房地产行业在很大程度上带动了我国经济迅速增长，但是由于房地产行业的快速发展会对其他行业带来一定的影响，这就是所谓的产业联动性，由此导致房地产的价格，以及多种原材料的价格出现不断上涨的现象，由此显著的提高房地产的成本，导致惡性循环的现象发生。房地产价格的迅速生长，导致很多投机性获利空间的现象发生。房价上涨还会引发其他问题，比如，工资上涨、物价上涨等，使得国民经济通胀压力的问题出现。在我国房地产行业中存在着大量的社会资金，由此导致虚假的投机性需求的现象，这在一定程度上将增大房地产的泡沫化。
最后，房价虚高还会使地基经济出现不平衡的状态。对于发达地区来说，房价虚高会带动该地的经济水平，使该地区出现资金、财富的聚集现象。但是有的地区经济比较落后，这些地方的资金将朝着发达地区聚集。从当前我国各地区发展现状来看，房价快速上涨的地区都是一些沿海城市，使得我国的信贷资金、财务迅速集中在沿海地区。虽然中央政府想要达到各地经济发展水平的平衡效果，比如，西部大开发等，但是近年来沿海地区的城市，经济发展速度逐渐增快，尤其是那些房价比较高的城市。而这种现象是通过牺牲内陆省份利益为代价来达到这些地方经济快速发展的，积极增长是不平衡的，其与中央经济发展战略不相符，这种经济增长在高房价下带来的风险比较大。
4 政策建议
4.1 法律调控房价
必须按照相关规定，应出台房地产价格宏观调控制度，避免地方政策擅自的反复操纵房地产市场价格，与此同时，这种方式在避免资源配置紊乱方面发挥重要作用。房地产价格调控的内容比较多，主要包括三个方面：（1）基准地价、标定地价、各类房屋重置价格定期确定;并将制度予以公布;（2）将房地产价格评估制度予以实行;（3）成交价格申报制度的形成。应该由人民代表大会通过相关规定，将各项地方性法律予以出台，防止地方政府与开发商抬高房价，保护消费者的利益。房地产还有一个显著的特点，就是地域性，在房地产开发中，建立统一的市场十分有必要，需在全国范围内进行开发商的遴选。建设部应对全国性的投资招标机构建立健全。为了使房地产成本、房地产价格有所降低，在全国性的招标投标活动中，应注重房地产开发商的合理选择。
4.2 对房地产市场计划进行法律调控
国家在房地产的开发、经营等活动中，采用计划手段进行管理与调控，就是所谓的房地产市场的计划调控，其主要包括两个方面的内容：一是规划;二是土地供应计划。对于前者来说，其主要包括两个部分，即土地利用的总体规范、城市规划。对于后者来说，是指政府制定规定时间内向市场投放各类用途土地数量的方案。计划法律制度不仅规划、土地供给计划息息相关，其还与其他内容有关，主要为具体实施这些计划内容的程序性规范。在房地产调控计划的制定与实施过程中，应从法律的角度出发，还需要约束有关主体在制定与实施计划中的权力，目的是为了防止出现越位的问题发生。另外，我国对《计划法》的制定也是不容忽视的部分，为了有效抑制房地产价格的上涨现象，应充分发挥计划调控的作用。 4.3 降低成本
直接成本、间接成本是构成房地产项目成本的两个主要部分，前者包括土地及配套费、前期费用、市政基础设施费等，后者包括销售费用、营业税等。根据实际经验可知，在总体价格中，土地费用所占的比重为20%～50%;在成本构成中，各种税费所占的比重也比较大。因此，为了使土地炒作、不法交易现象予以减少，使房地产企业赢利空间进一步缩小，应当在土地管理方面下功夫，防止“囤地”升值行为的现象发生，开征土地增值税。
另外，房地产价格虚高将会使建筑材料的价格逐渐提高，包括钢筋、水泥等，以此使房地产开发成本有所增加，为了抑制这种问题的发生，应解决房地产价格虚高的问题。
4.4 有效供需均衡
导致房地产价格虚高的主要因素为有效供给不足，在是会场供求关系调整上，按市场供求规律，宏观调控政策重点应在住房需求控制，尤其是投资投机性需求，对房价上涨进行抑制。同时，还需要进行供给的适当增加，需要结合我国国情，可将“双轨制”应用于住房供应中，也就是说将市场化供应应用于高收入者，并将不同程度的福利政策的实行应用于中低收入者中，比如，在低标准公寓住宅的建造中，主要由政府负责，然后将其出售给中低收入的人员。使得普通商品房予以形成，以经济适用房、廉租住房为保障，以此使不同收入家庭的住房需求得以满足。
4.5 采取适度的经济手段
（1）金融手段。在长效的调控机制的建立过程中，需要考虑到较多的问题，其中包括房地产、金融的良性互动、银行信贷资金的安全问题，以此避免出现房地产泡沫经济的现象发生，且能使金融危机的发生率大大降低。对于投资者、消费者来说，房地产市场的调整将使其产生不良影响，甚至还会阻碍经济的稳步增长，给金融业的稳定发展带来不利，房价波动还会影响银行体系。如果无法满足大量的自住房需求，商品房投资、投机需求仍会继续存在，商业银行、监管部门应对房地产风险管理的建立加强重视，另外，完善监管长效机制也是不可忽视的环节，这样做的目的是为了更好地形成房地产、金融的互动，使房地产信贷规模得到有效控制。
（2）财税手段。我国房地产市场的稳定器还有所缺乏，房产税或物业税就是这个稳定器，因此，在调控过程中需要借助外部力量，我们应该要认识到这种冲突与矛盾。根据相关规定可知，房地产开发企业土地增值税进行清算管理的时间需要从2月1日起开始，向房地产开发企业征收的土地增值税有30%～60%。通过采取相关约束条件，将软性的“预征”制度变为刚性清算，不仅会使各种“变通”通道堵死，且在土地价值不断上涨的情况下，开发商如果不尽快采取有效措施，将会使其税负压力逐渐增大，这将会使房地产价格上涨的压力得到缓解。
4.6 合理引导资金，防止房地产投机炒作
当前我国存在较低的利率现象，在将会刺激国内需求的货币政策，另外，人民币的升值空间比较大，将会导致房地产价格不断上涨中，达到推波助澜的作用。在资产与投资工具都在三个维度上找到动态均衡，包括安全性、收益性、流動性，而我国的“楼市”“股市”“汇市”之间的关系是密切联系的，应该从这“三市”科学分配资金开始，进行合理的引导疏散资金流向。提供多渠道的投资形式，在缓解房地产市场的投机压力方面具有显著优势，通过科学的引导资金向证券回流，以及合理的引导闲置资金，以此使房地产投机炒作的问题有效避免。
4.7 房地产市场风险预警机制的建立
需要对风险预警机制的建立健全，同时，还需要研究房地产市场规律性、前瞻性。要想使房地产管理部门规划、决策与调控等行为由感性走向理性，对房地产风险预警系统建立健全具有重要意义，其不仅关系到房地产行业的良好发展，同时，其是房地产市场调控、房地产管理部门科学规划决策不可忽视的部分。通过在多层次房地产市场预警系统的建立方面下功夫，并重点监控相关指标，包括土地、投资、价格、空置率等，为房地产各主体在相关决策制定方面提供参考依据，更好的预判市场走向，以此理性的认识房地产市场发展，从而使得房地产行业的可持续发展得以推动。
5 结语
总而言之，当前我国社会越来越关注房价虚高现象，其极大的影响着我国经济的正常运行。为了使我国房地产市场稳定发展，有关政府机构应采取有效的措施调控房价、房地产市场，以此为更好地促进我国经济的可持续发展。
参考文献
[1]赵双.房地产价格虚高与政府的监管职能[J].纳税，2017，（23）：107-108.
[2]王珊.浅析我国房地产经济的发展与管理[J].科技经济市场，2016，（06）：64-65.
[3]谭英俊.基于利益相关者理论视角下城市虚高房价的治理思路[J].行政与法，2015，（03）：47-53.
[4]刘美平.政府控制房价虚高的理论依据与可行性措施研究[J].贵州社会科学，2013，（10）：30-33.
[5]刘合群，许芳.郑州市房地产价格影响因素探析[J].市场周刊（理论研究），2011，（01）：21-22.
[6]彭骥鸣，彭浪川.我国房地产市场价格虚高的成因及治理[J].扬州大学税务学院学报，2010，15（03）：66-71.
[7]赵双.房地产价格虚高与政府的监管职能[J].纳税，2017，（23）：107-108.