我们认为，中国房地产最坏的时候已经过去了。当然，这并不是说房价即将开始上升，也不代表开发商的现金压力消除了。最近一段时间，全国建设面积增速出现反转，主要城市的房屋销售在上升，而且之前的房屋高库存量在下降。所以，我们非但没有放弃对中国房地产市场的希望，相反，我们认为中国房市正在奠定恢复的基础。
　　我们曾预测中国房地产市场最终将跋涉出困境，目前看来这个预测是正确的。房屋库存向下恢复到正常水平要等到2013年中，所以中国房地产市场的艰难岁月还没有结束，但市场情绪应该已经出现了转机。
　　中国房地产业显然仍将面临困境，我们认为，在库存量回归正常水平之前，这种困难的态势仍将持续一段时间，或许至少需要一年。在此背景下，中小开发商及大的杠杆投资者将继续处于艰难的经营环境。不过，全国范围内不同开发阶段的建筑面积的同比增长，已经出现了三个明显的转折点：
　　首先，完工面积增速在下降，同比增长重回20%以下，意味着新建房屋供给激增的态势将很快结束。
　　其次，销售面积增长率已见底，且底部明显高于2008-2009年的谷底。销售量的上升说明，开发商打折降价已经把购房者吸引回来了。这一点很重要，它表明一季度开始的一线、二线城市购房者回归楼市仍在继续，并在向全国范围扩大。
　　第三，在建面积增速骤减暗示新建房屋激增的态势将于不久的将来结束。
　　而且二季度全国房屋销量同比增长下滑趋势也出现了缓解，现在大城市的房屋销量已经出现转机，这要部分归功于6月8日央行0.25个百分点的降息。随着开发商很多项目降价，市场情绪有所改善，银行已放松首套房贷款政策，地方政府也出台了各种奖励的购房政策——包括降低交易税、放开居住证持有者购房权益、有的地方甚至直接给予购房补贴。
　　但地方政府不能大张旗鼓地放松限购政策。我们认为年底前限购令不会放松，但中央可能会默许地方政府针对真实的需求（而不是投机需求）悄然适度地放松政策。更高的房屋销量对开发商即意味着更多的现金流。
　　我们对中国库存的估计表明，像上海、北京、深圳和广州这些一线城市不存在太大的库存问题， 因为它们是国际化城市，而土地供应是有限的。一线城市的房屋库存在达到仅5个月的库存高点之后，至2012年底将可能出现负值。
　　二线城市的库存状况最差，那里的库存量高达20-25个月值，而三线城市的房屋库存量要低于二线城市（如杭州、成都），这可能是由于三线城市市场开发相对不足、投资资金较少的缘故。我们认为，二三线城市郊区的开发商在遭受损失，尤其是在大连、天津、武汉这样的城市。
　　整体而言，各线城市的房屋库存水平都比2012年初有所下降，如果目前的销量水平得以维持的话，房屋的库存水平将持续下降，直到2013年底。
　　作者为渣打银行
　　大中华区研究主管