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2015年政策松动、市场逐步回暖，让大多数房企收获了一份颇为靓丽的成绩单。
港股和A股上市公司2015年年报均于2016年4月30日前披露完毕，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，由于绿地控股去年实现A股上市，沪深两市共计142家上市房企营业收入总计高达12127.3亿元，首次破万亿元，同比大涨37%；但归属母公司股东的净利润合计959.45亿元，同比仅增长7%。
三四线城市库存积压、降价难销的状况侵蚀了房企利润，令房企营利能力继续减弱；部分房企负债率依然高企且短期内难以改善。
收入大涨
去年龙头房企营业收入普遍出现大幅上涨。
万科累计实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，较2014年分别上涨14%以及21.5%。
恒大地产2015年合约销售额、合约销售面积、合约销售均价创历史同期纪录。其中，合约销售额2013.4亿元，同比增长53.1%，合约销售面积2551.2万平方米，同比增长 40.2%；合约销售均价7892元/平方米，同比增长9.2%。
2015年全年保利地产共实现签约金额1541.04亿元，同比增长12.75%；实现签约面积1218.30万平方米，同比增长14.22%。
在大型房企中，2014年已超过万科并排名第一的绿地控股2015年增速放缓，实现合同销售金额2301亿元，合同销售面积2176万平方米，与上年度基本持平。
分析人士称，2015年伴随多轮去库存政策的刺激，房地产销售回暖明显，特别是一二线城市房地产去化率较高，甚至出现供不应求的局面，因此房地产企业销售速度增加，并不奇怪。行业的集中度在不断地提升，2015年TOP10房企的营收市占率提升6.07个百分点，达62.65%。未来随着行业不断洗牌，市场集中度上行是必然趋势。
但是营业收入的增加并没有带来利润的增加。不少房地产净利润率首次破10%。
地价太高挤压利润
即使是千亿元级的保利地产，2015年归属母公司股东的净利润的同比增长率也仅为1.2%，与2013年13.52%的同比增长率水平相比，下降了12个百分点。而其营业收入1234亿元， 净利润率9.97%。当然，对于多数大型房企来说，2015年的净利润增速水平有所提升。万科A2015年归属母公司股东的净利润的同比增长率为15%，上年同期这一数据则为4%，增加11个百分点。
金地集团2015年营业收入为327.33亿元，实现营业收入和归属于母公司净利润同比分别下降28.21%和19.94%，净利润率为9.8%。其解释称主要是由于结算面积减少所致。
碧桂园2015年实现营业收入1132.2亿元，实现净利润97.12亿元，净利率仅8.6%。
金融街归属母公司的净利润同比增长率下滑23%，上年同期则为1.2%。
Wind资讯统计数据显示，142家房企平均每家公司去年归属母公司股东的净利润接近6.8亿元，但实际上这一净利润指标超过1亿元的为76家，占比仅超过一半；而这一净利润指标超过平均数6.8亿元的上市房企只有30家，占比21%。
上海易居智库研究总监严跃进表示，2015年房企业绩分化比较明显，有些大型房企净利润增速水平也在快速下滑，中小企业更是直接进入净利润下滑通道。
值得一提的是，在上述142家公布2015年年报的上市房企中，有73家净利润下滑，其中嘉凯城和廊坊发展这两家恒大地产举牌的地产企业同样增速下滑剧烈。嘉凯城居首位，同比增长幅度为-6252.2%，廊坊发展居第6位，同比增长率为-1156%。
严跃进认为，这与企业项目布局和业务结构不无关系。其中，部分房企并非专业型的房地产公司，有多元化产业做支撑，所以营业收入同比上升。但部分房企的地产项目布局相对集中且该区域楼市库存量大，即使降价也难以消化，其营业收入和净利润情况皆不理想。
业绩大增>> 去年万科累计实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，较2014年分别上涨14%以及21.5%。
根据中国指数研究院数据，2015年，北京、上海商品房销售去化周期约为12个月，市场供求关系有所改善，项目投资竞争加剧，北京、上海土地溢价率分别为38%、30%的历史高位；广州商品房销售额和2014年基本持平，商品房销售面积同比增长7%，销售去化周期约为17个月，市场销售去化存在一定压力，广州土地溢价率达到10%。
“下重注投资三、四线城市项目的企业周转速度过慢，现金回转压力大，今年更难以在一线城市和部分热点二线城市增加土地储备，从投资周期角度来讲，对提升利润反作用力更大。”某业内人士直言，如果这些企业无法抓住今年楼市的回暖期，未来日子或将比较难过。
反观有实力在一线城市拿地的房企，由于全城豪宅化面积持续扩大，能否靠增加产品附加值赢得高端客户又是一大关卡。正如某豪宅销售人士所言，“在北京有项目可卖固然好，但压力其实更大，更焦虑”。
融资加大致负债率上升
2015年以来，国家不断出台各种降息降准政策，为市场提供了宽松的融资环境。上市房企及时抓住契机，加大融资力度，因此2015年行业资产负债率以及真实负债率均有所上升。
值得注意的是，房企的资产负债率也攀升至新高。某研究院的统计数据显示，2015年房企资产负债率均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，带息负债均值为38.5%，较2014年上升了1.1个百分点，整体负债水平有所上升。 从具体企业来看，万科A以4750亿元负债暂居首位，与去年同期的3925亿元相比，上升825亿元，资产负债率为77%；融创由81.33%提升至83.19%；绿城由72.59%提升至74.63%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“这说明一些成长性较好的企业可能愿意用高杠杆的模式来进行再生产。”某分析机构指出，百强企业2015年债务负担有所加大但总体可控，短期偿债能力得到一定改善，但企业仍存在一定的存货去化压力，受变现较弱的存货规模增长影响，企业仍面临一定的经营风险。
库存方面，截至2015年末，保利地产共有在建拟建项目270个，规划总建筑面积1.35亿平方米，待开发土地总建筑面积5482万平方米，可满足公司2-3年的开发需求。融创年报显示，随着今年将有约20个全新项目推盘开售，2016年全年的可售资源超过1300亿元。
可见，房企仍存在较大的库存。严跃进指出，2016年以来，全国房地产市场处在持续升温的惯性中。虽然部分房企持乐观态度，但隐忧在于，对销售贡献较大的一线城市和核心二线城市，近期陆续出台收紧楼市政策，这很可能会影响去化进程，并进而带来资金压力。
一面是不断下滑的利润率，一面是不断上涨的负债率，告别黄金增长期的房地产行业，未来将何去何从？或许，有些房企将选择退出，有些房企将继续多元化，而更多房企也将不断转型。
积极调整区域布局
去年一线城市房地产市场率先复苏，尤其是上海、深圳房价出现暴涨，让不少押宝一线城市的开发商业绩得到有力提振。但一线城市过高的房价又积聚了风险，未来房企在区域发展策略上的选择让人关注。上市房企的年报还透露，继续扩大海外市场份额、进军互联网金融等成为上市房企2016年的新动向。
据万科地产年报显示，由于在传统住宅业务上坚持聚焦发达城市圈的策略，这使得万科抓住了主要城市市场好转的机会，2015年主要城市销售金额增长20.7%，其重点关注的14个大中城市住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应。但除了部分主要城市以外，全国其他地区依然面临较大的去库存压力。万科集团副总裁刘肖表示，万科将秉承“尊重市场，尊重城市，精耕细作”的理念，根据市场情况积极调整经营与定价策略，控制企业库存。
同样在调整发展策略的还有碧桂园。目前它已成立一线城市事业部，由集团联席总裁朱荣斌亲自负责。按照目标市场计算，2015年合同销售额有52%来自于瞄准一二线城市的项目，46%来自于面向三四线城市的项目。2016年其土地获取预算大约500亿元，是否会继续向一二线城市市场倾斜值得关注。
对于国内区域布局，碧桂园集团总裁莫斌就明确表示不会放弃深耕三四线城市的做法：“在一线核心地段，我们保持关注、审慎参与；在二线城市，碧桂园持续巩固市场；在三四线竞争优势明显，我们将聚焦高净值人群，专注改善型需求。”
发力海外市场，转战互联网金融
与前几年一样，房企“出海”是年报季备受关注的话题。截至2015年底，万科已经进入了旧金山、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入28.8亿元。2015年，万科在纽约新增3个项目，在香港新增1个项目，在伦敦新增2组项目。
去年碧桂园押宝海外，其中最为引人瞩目的莫过于号称投资千亿的马来西亚森林城市项目。莫斌在年报发布会上表示：“该项目去年底推出的首批单位已经售罄，项目预测利润率水平高于一般国内开发项目，同时我们将‘以销定产’，根据市场反应逐步推进项目建设，务求为集团带来持续、稳定的收益，助力集团长期发展。”
互联网金融正成为不少房地产企业的新战场，不少房企还致力于推动产业链、价值链、生态链的全面优化。房企的到来，正在给互联网金融行业带来新的竞争格局。
3月16日晚，恒大球员身披带有“恒大金服”标志的球衣亮相亚冠足球赛场，引发外界关注。3月17日，恒大金服正式上线，新用户最高年化收益可高达10%，吸引了不少投资者的目光。今年1月10日，万达集团发布2015年度经营快报。截至去年末，万达金融集团收入208.9亿元，完成全年计划的697%。这是先前大举进军互联网金融业务的金融集团收入首次出现在集团整体的业绩快报中。
新城控股的年报也显示，该公司引用互联网技术推出了“新城金融”平台，并分别建立网站及APP服务端。自2015年10月，平台上线后已推出了25个理财产品（3个首付宝，22个商票宝），目前已全部满标，皆为1年内的短期产品，共计金额达3649.7万元。
从目前房企布局“大金融”的领域来看，已经有银行、保险、券商、交易所、信托基金等等，几乎涉及金融领域的方方面面。随着住宅产业化的推进，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。
港股和A股上市公司2015年年报均于2016年4月30日前披露完毕，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，由于绿地控股去年实现A股上市，沪深两市共计142家上市房企营业收入总计高达12127.3亿元，首次破万亿元，同比大涨37%；但归属母公司股东的净利润合计959.45亿元，同比仅增长7%。
三四线城市库存积压、降价难销的状况侵蚀了房企利润，令房企营利能力继续减弱；部分房企负债率依然高企且短期内难以改善。
收入大涨
去年龙头房企营业收入普遍出现大幅上涨。
万科累计实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，较2014年分别上涨14%以及21.5%。
恒大地产2015年合约销售额、合约销售面积、合约销售均价创历史同期纪录。其中，合约销售额2013.4亿元，同比增长53.1%，合约销售面积2551.2万平方米，同比增长 40.2%；合约销售均价7892元/平方米，同比增长9.2%。
2015年全年保利地产共实现签约金额1541.04亿元，同比增长12.75%；实现签约面积1218.30万平方米，同比增长14.22%。
在大型房企中，2014年已超过万科并排名第一的绿地控股2015年增速放缓，实现合同销售金额2301亿元，合同销售面积2176万平方米，与上年度基本持平。
分析人士称，2015年伴随多轮去库存政策的刺激，房地产销售回暖明显，特别是一二线城市房地产去化率较高，甚至出现供不应求的局面，因此房地产企业销售速度增加，并不奇怪。行业的集中度在不断地提升，2015年TOP10房企的营收市占率提升6.07个百分点，达62.65%。未来随着行业不断洗牌，市场集中度上行是必然趋势。
但是营业收入的增加并没有带来利润的增加。不少房地产净利润率首次破10%。
地价太高挤压利润
即使是千亿元级的保利地产，2015年归属母公司股东的净利润的同比增长率也仅为1.2%，与2013年13.52%的同比增长率水平相比，下降了12个百分点。而其营业收入1234亿元， 净利润率9.97%。当然，对于多数大型房企来说，2015年的净利润增速水平有所提升。万科A2015年归属母公司股东的净利润的同比增长率为15%，上年同期这一数据则为4%，增加11个百分点。
金地集团2015年营业收入为327.33亿元，实现营业收入和归属于母公司净利润同比分别下降28.21%和19.94%，净利润率为9.8%。其解释称主要是由于结算面积减少所致。
碧桂园2015年实现营业收入1132.2亿元，实现净利润97.12亿元，净利率仅8.6%。
金融街归属母公司的净利润同比增长率下滑23%，上年同期则为1.2%。
Wind资讯统计数据显示，142家房企平均每家公司去年归属母公司股东的净利润接近6.8亿元，但实际上这一净利润指标超过1亿元的为76家，占比仅超过一半；而这一净利润指标超过平均数6.8亿元的上市房企只有30家，占比21%。
上海易居智库研究总监严跃进表示，2015年房企业绩分化比较明显，有些大型房企净利润增速水平也在快速下滑，中小企业更是直接进入净利润下滑通道。
值得一提的是，在上述142家公布2015年年报的上市房企中，有73家净利润下滑，其中嘉凯城和廊坊发展这两家恒大地产举牌的地产企业同样增速下滑剧烈。嘉凯城居首位，同比增长幅度为-6252.2%，廊坊发展居第6位，同比增长率为-1156%。
严跃进认为，这与企业项目布局和业务结构不无关系。其中，部分房企并非专业型的房地产公司，有多元化产业做支撑，所以营业收入同比上升。但部分房企的地产项目布局相对集中且该区域楼市库存量大，即使降价也难以消化，其营业收入和净利润情况皆不理想。
根据中国指数研究院数据，2015年，北京、上海商品房销售去化周期约为12个月，市场供求关系有所改善，项目投资竞争加剧，北京、上海土地溢价率分别为38%、30%的历史高位；广州商品房销售额和2014年基本持平，商品房销售面积同比增长7%，销售去化周期约为17个月，市场销售去化存在一定压力，广州土地溢价率达到10%。
“下重注投资三、四线城市项目的企业周转速度过慢，现金回转压力大，今年更难以在一线城市和部分热点二线城市增加土地储备，从投资周期角度来讲，对提升利润反作用力更大。”某业内人士直言，如果这些企业无法抓住今年楼市的回暖期，未来日子或将比较难过。
反观有实力在一线城市拿地的房企，由于全城豪宅化面积持续扩大，能否靠增加产品附加值赢得高端客户又是一大关卡。正如某豪宅销售人士所言，“在北京有项目可卖固然好，但压力其实更大，更焦虑”。
融资加大致负债率上升
2015年以来，国家不断出台各种降息降准政策，为市场提供了宽松的融资环境。上市房企及时抓住契机，加大融资力度，因此2015年行业资产负债率以及真实负债率均有所上升。
值得注意的是，房企的资产负债率也攀升至新高。某研究院的统计数据显示，2015年房企资产负债率均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，带息负债均值为38.5%，较2014年上升了1.1个百分点，整体负债水平有所上升。 从具体企业来看，万科A以4750亿元负债暂居首位，与去年同期的3925亿元相比，上升825亿元，资产负债率为77%；融创由81.33%提升至83.19%；绿城由72.59%提升至74.63%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“这说明一些成长性较好的企业可能愿意用高杠杆的模式来进行再生产。”某分析机构指出，百强企业2015年债务负担有所加大但总体可控，短期偿债能力得到一定改善，但企业仍存在一定的存货去化压力，受变现较弱的存货规模增长影响，企业仍面临一定的经营风险。
库存方面，截至2015年末，保利地产共有在建拟建项目270个，规划总建筑面积1.35亿平方米，待开发土地总建筑面积5482万平方米，可满足公司2-3年的开发需求。融创年报显示，随着今年将有约20个全新项目推盘开售，2016年全年的可售资源超过1300亿元。
可见，房企仍存在较大的库存。严跃进指出，2016年以来，全国房地产市场处在持续升温的惯性中。虽然部分房企持乐观态度，但隐忧在于，对销售贡献较大的一线城市和核心二线城市，近期陆续出台收紧楼市政策，这很可能会影响去化进程，并进而带来资金压力。
一面是不断下滑的利润率，一面是不断上涨的负债率，告别黄金增长期的房地产行业，未来将何去何从？或许，有些房企将选择退出，有些房企将继续多元化，而更多房企也将不断转型。
积极调整区域布局
去年一线城市房地产市场率先复苏，尤其是上海、深圳房价出现暴涨，让不少押宝一线城市的开发商业绩得到有力提振。但一线城市过高的房价又积聚了风险，未来房企在区域发展策略上的选择让人关注。上市房企的年报还透露，继续扩大海外市场份额、进军互联网金融等成为上市房企2016年的新动向。
据万科地产年报显示，由于在传统住宅业务上坚持聚焦发达城市圈的策略，这使得万科抓住了主要城市市场好转的机会，2015年主要城市销售金额增长20.7%，其重点关注的14个大中城市住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应。但除了部分主要城市以外，全国其他地区依然面临较大的去库存压力。万科集团副总裁刘肖表示，万科将秉承“尊重市场，尊重城市，精耕细作”的理念，根据市场情况积极调整经营与定价策略，控制企业库存。
同样在调整发展策略的还有碧桂园。目前它已成立一线城市事业部，由集团联席总裁朱荣斌亲自负责。按照目标市场计算，2015年合同销售额有52%来自于瞄准一二线城市的项目，46%来自于面向三四线城市的项目。2016年其土地获取预算大约500亿元，是否会继续向一二线城市市场倾斜值得关注。
对于国内区域布局，碧桂园集团总裁莫斌就明确表示不会放弃深耕三四线城市的做法：“在一线核心地段，我们保持关注、审慎参与；在二线城市，碧桂园持续巩固市场；在三四线竞争优势明显，我们将聚焦高净值人群，专注改善型需求。”
发力海外市场，转战互联网金融
与前几年一样，房企“出海”是年报季备受关注的话题。截至2015年底，万科已经进入了旧金山、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入28.8亿元。2015年，万科在纽约新增3个项目，在香港新增1个项目，在伦敦新增2组项目。
去年碧桂园押宝海外，其中最为引人瞩目的莫过于号称投资千亿的马来西亚森林城市项目。莫斌在年报发布会上表示：“该项目去年底推出的首批单位已经售罄，项目预测利润率水平高于一般国内开发项目，同时我们将‘以销定产’，根据市场反应逐步推进项目建设，务求为集团带来持续、稳定的收益，助力集团长期发展。”
互联网金融正成为不少房地产企业的新战场，不少房企还致力于推动产业链、价值链、生态链的全面优化。房企的到来，正在给互联网金融行业带来新的竞争格局。
3月16日晚，恒大球员身披带有“恒大金服”标志的球衣亮相亚冠足球赛场，引发外界关注。3月17日，恒大金服正式上线，新用户最高年化收益可高达10%，吸引了不少投资者的目光。今年1月10日，万达集团发布2015年度经营快报。截至去年末，万达金融集团收入208.9亿元，完成全年计划的697%。这是先前大举进军互联网金融业务的金融集团收入首次出现在集团整体的业绩快报中。
新城控股的年报也显示，该公司引用互联网技术推出了“新城金融”平台，并分别建立网站及APP服务端。自2015年10月，平台上线后已推出了25个理财产品（3个首付宝，22个商票宝），目前已全部满标，皆为1年内的短期产品，共计金额达3649.7万元。
从目前房企布局“大金融”的领域来看，已经有银行、保险、券商、交易所、信托基金等等，几乎涉及金融领域的方方面面。随着住宅产业化的推进，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。