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摘要： 我国房产税征收在上海、重庆两地试点完成，2018年政府工作报告正式讲将房产税改革提上日程，本文以房产税试点为切入点，提出房产税改革的意见与建议。
关键词： ：房产税改革，计税标准，税收监管
【中图分类号】F812【文献标识码】A【文章编号】2236-1879（2018）07-0327-01
我国于1986年通过《中华人民共和国房产税暂行条例》启征房产税，分为从价计税与从租计税两种计税依据[1] ，我国房产税征收已在上海、重庆两个城市完成试点。2018年政府工作报告指出，要健全地方税体系，推进房产税立法，房产税应当如何征收？征收房产税是否真的会影响房价呢？
一、基于上海、重庆两地房产税试点成效观察
在征收房产税方面，上海与重庆都实行了比例税率，上海根据房价的不同适用不同的税率，而重庆则按照住宅类别的不同来设置不同的税率。上海与重庆实质上实施了两种不同类型的征税模式，上海是向大部分普通民众进行的全面征税，而是重庆则倾向于奢侈税。纵观两地房地产价格，在开征房产税后的几年中，两地房产价格并没有出现许多购房者所期待的房产持有者不堪税负而抛售房屋的现象，反而在我国持续量化宽松的政策引导下，房价持续上涨，攀升近一倍。
二、我国房产税试点存在的问题
1.试点效果有限。
我国房产税征收并无实际经验，上海与重庆根据各自城市发展特点制定征税标准，应当看到其象征意义远大于实质意义。在上海、重庆两地的试点中，展示出了地方税收对于房产税征收的灵活度与科学性，但其对于人们期待的调整贫富差距和调控房价的影响收效甚微，而对于过度持有闲置房产的规制作用十分明显，能够促使人们通过出租等方式获取受益，促进了住宅使用权的充分利用。
2.房产税对于房价影响有限。
对于个人来说，随着中国经济的持续利好，房产增值远大于应税额，房产税征收带来的税负感十分有限；另外，房产税规制的对象仅为空置房持有人，应收税额以价格的形式体现在房产转让与出租，也在一定程度上助力房产价格走高。从国家层面来看，房地产经济作为国民经济支柱产业，国家整体宏观经济调控对于房地产市场的影响远大于房产税征收。
根据陈彦斌与邱哲圣在2010年提出的Bewley模型，房产税能够作用于房价，进而通过房产市场这一中介因素影响城镇居民的储蓄意愿，房价的持续走高使得年轻人与老年人由于买房需求而导致储蓄率升高[2] ，在客观上增加了房地产市场需求度，进而拉动房价新一轮的持续上涨。
三、我国房产税改革方向研究
1.征税目的改革。
房产税征收首先是国家宏观经济调控的一种手段，其主要征收目的是缩小贫富差距与给房地产市场降温，但鉴于我国宏观经济政策对于房价的引导作用，房地产税的调控作用十分有限。从市场实践来看，我国房产税规制的实际对象是持有空置住宅等待增值的业主，征收房产税最直接的作用是鼓励业主将房屋出租，投入生产以获取收益，防止房产资源浪费，同时使得房屋租赁市场得到充分的竞争，以解决城市居民尤其是年轻人的住房问题。
2.计税依据改革。
税收作为国家再次分配的手段，其计税依据应当反映国家对于弱势及困难民众帮扶和支持。首先，根据我国地区发展不平衡的基本国情与房产税的地方税特征，应当反对征税标准“一刀切”，由地方政府制定征税标准。除此之外，住宅属于满足家庭基本生活需要的商品，房产税征收的应然对象为通过房产获取收益或者购买享受性住宅[3] 的业主，征税标准应当综合考虑房产价格、人均居住面积与房产类型。笔者认为，地方应当按照当地居民人均居住面积与家庭人数划定免征标准，对于家庭合计拥有住宅面积超过免征标准的部分设置基本税率梯度，并参考房产市场价格对于平均房价的相对值作为税率系数，按照不同类型住宅楼相对于普通住宅楼的收益可能性（或享受程度）划定类型系数，亦即对于家庭合计拥房面积超过免征标准的应缴税款为：
梯度税率*（家庭合计拥房面积-免征标准）*税率系数*类型系数=应征税款
根据此计算模型，能够在税收设计上考量房产用途以及家庭实际生活水平，从而达到通过房产税收来缩小贫富差距的目的。
3.精简课税名目。
我国社会对于房产税改的讨论方向集中于财产税领域内，而房地产市场涉及房屋出租、转让等行为对房地产市场乃至国家宏观经济运行的影响要远超于静态持有，对于房地产的税收监管也应当根据房地产实际交易来进行税种改革[4] ，应当认识到房地产税并不是一个独立的课税项目，而是以房产为核心的多种税种的有机结合。在十二五规划期间，我国对于房产在取得、交易和保有三个环节，征收11个课税名目下的税种对于一次取得的房产，诚然住宅作为优质资产，其价值会随装修、修缮、经济环境影响而得以上升，购房者取得住宅所有权也享有了对于住宅周边设施以及资源的使用权，但是购房者享有这些公共基础服务的权利应当由市场价格机制来发挥其调整作用，而不是通过国家强制税收的形式来规制，住宅交易活动中的各种行为可以通过财产税、增值税、所得税完成监控[5] 。
4.完善税收监管。
房产税以房产价值为基准，房产税征收对于个人而言属于高额税收，业主逃税、避税现象也十分严重。常见形式有阴阳合同、隐瞒收入等等，除依靠法律规制之外，完善税收体制也能够起到一定的帮助。我国现行税收监管体制主要针对企业法人资产，对于个人税收除个人所得税可以通过公司代缴之外，仅仅依靠发票来规制个人缴税；尤其是在房产税征收体系内，出租等行为属于个人对个人的交易行为在监管上具有隐蔽性，且不具有开具发票的便利条件。因此，我国应当加紧建立纳税人识别码体系，并将银行开户行为与税务机关建立直接联系，对于拖延缴税的纳税人征收滞纳，以推动房产税落实。
参考文献
[1]根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，从价计税的，一次性扣除10%～30%免征额的余值按照1.2%的税率征收；从租计征的，征收租金收入的12%为房产税。
[2]参见陈彦斌：《宏观经济学新发展：Bewley模型》，《經济研究》，2010年07期，页147-148.
[3]根据国家统计局2017年统计，我国人均居住面积为40.8平米，参照此标准与家庭实际可以计算出满足家庭基本生活需要的住房面积，单套住宅面积或者多套住宅合计面积超过标准的住宅可认定为享受性住宅，房地产税的征收也应当针对此部分。
[4]参见李晶：《中国房地产税收制度改革研究》，http：//www.dufe.edu.cn/，2018年3月20日访问.
[5]财产税规制业主对于房产的过度占有，促进使用权的充分利用；增值税规制房产交易和处分行为；而所得税规制房产为业主带来收益的部分。
关键词： ：房产税改革，计税标准，税收监管
【中图分类号】F812【文献标识码】A【文章编号】2236-1879（2018）07-0327-01
我国于1986年通过《中华人民共和国房产税暂行条例》启征房产税，分为从价计税与从租计税两种计税依据[1] ，我国房产税征收已在上海、重庆两个城市完成试点。2018年政府工作报告指出，要健全地方税体系，推进房产税立法，房产税应当如何征收？征收房产税是否真的会影响房价呢？
一、基于上海、重庆两地房产税试点成效观察
在征收房产税方面，上海与重庆都实行了比例税率，上海根据房价的不同适用不同的税率，而重庆则按照住宅类别的不同来设置不同的税率。上海与重庆实质上实施了两种不同类型的征税模式，上海是向大部分普通民众进行的全面征税，而是重庆则倾向于奢侈税。纵观两地房地产价格，在开征房产税后的几年中，两地房产价格并没有出现许多购房者所期待的房产持有者不堪税负而抛售房屋的现象，反而在我国持续量化宽松的政策引导下，房价持续上涨，攀升近一倍。
二、我国房产税试点存在的问题
1.试点效果有限。
我国房产税征收并无实际经验，上海与重庆根据各自城市发展特点制定征税标准，应当看到其象征意义远大于实质意义。在上海、重庆两地的试点中，展示出了地方税收对于房产税征收的灵活度与科学性，但其对于人们期待的调整贫富差距和调控房价的影响收效甚微，而对于过度持有闲置房产的规制作用十分明显，能够促使人们通过出租等方式获取受益，促进了住宅使用权的充分利用。
2.房产税对于房价影响有限。
对于个人来说，随着中国经济的持续利好，房产增值远大于应税额，房产税征收带来的税负感十分有限；另外，房产税规制的对象仅为空置房持有人，应收税额以价格的形式体现在房产转让与出租，也在一定程度上助力房产价格走高。从国家层面来看，房地产经济作为国民经济支柱产业，国家整体宏观经济调控对于房地产市场的影响远大于房产税征收。
根据陈彦斌与邱哲圣在2010年提出的Bewley模型，房产税能够作用于房价，进而通过房产市场这一中介因素影响城镇居民的储蓄意愿，房价的持续走高使得年轻人与老年人由于买房需求而导致储蓄率升高[2] ，在客观上增加了房地产市场需求度，进而拉动房价新一轮的持续上涨。
三、我国房产税改革方向研究
1.征税目的改革。
房产税征收首先是国家宏观经济调控的一种手段，其主要征收目的是缩小贫富差距与给房地产市场降温，但鉴于我国宏观经济政策对于房价的引导作用，房地产税的调控作用十分有限。从市场实践来看，我国房产税规制的实际对象是持有空置住宅等待增值的业主，征收房产税最直接的作用是鼓励业主将房屋出租，投入生产以获取收益，防止房产资源浪费，同时使得房屋租赁市场得到充分的竞争，以解决城市居民尤其是年轻人的住房问题。
2.计税依据改革。
税收作为国家再次分配的手段，其计税依据应当反映国家对于弱势及困难民众帮扶和支持。首先，根据我国地区发展不平衡的基本国情与房产税的地方税特征，应当反对征税标准“一刀切”，由地方政府制定征税标准。除此之外，住宅属于满足家庭基本生活需要的商品，房产税征收的应然对象为通过房产获取收益或者购买享受性住宅[3] 的业主，征税标准应当综合考虑房产价格、人均居住面积与房产类型。笔者认为，地方应当按照当地居民人均居住面积与家庭人数划定免征标准，对于家庭合计拥有住宅面积超过免征标准的部分设置基本税率梯度，并参考房产市场价格对于平均房价的相对值作为税率系数，按照不同类型住宅楼相对于普通住宅楼的收益可能性（或享受程度）划定类型系数，亦即对于家庭合计拥房面积超过免征标准的应缴税款为：
梯度税率*（家庭合计拥房面积-免征标准）*税率系数*类型系数=应征税款
根据此计算模型，能够在税收设计上考量房产用途以及家庭实际生活水平，从而达到通过房产税收来缩小贫富差距的目的。
3.精简课税名目。
我国社会对于房产税改的讨论方向集中于财产税领域内，而房地产市场涉及房屋出租、转让等行为对房地产市场乃至国家宏观经济运行的影响要远超于静态持有，对于房地产的税收监管也应当根据房地产实际交易来进行税种改革[4] ，应当认识到房地产税并不是一个独立的课税项目，而是以房产为核心的多种税种的有机结合。在十二五规划期间，我国对于房产在取得、交易和保有三个环节，征收11个课税名目下的税种对于一次取得的房产，诚然住宅作为优质资产，其价值会随装修、修缮、经济环境影响而得以上升，购房者取得住宅所有权也享有了对于住宅周边设施以及资源的使用权，但是购房者享有这些公共基础服务的权利应当由市场价格机制来发挥其调整作用，而不是通过国家强制税收的形式来规制，住宅交易活动中的各种行为可以通过财产税、增值税、所得税完成监控[5] 。
4.完善税收监管。
房产税以房产价值为基准，房产税征收对于个人而言属于高额税收，业主逃税、避税现象也十分严重。常见形式有阴阳合同、隐瞒收入等等，除依靠法律规制之外，完善税收体制也能够起到一定的帮助。我国现行税收监管体制主要针对企业法人资产，对于个人税收除个人所得税可以通过公司代缴之外，仅仅依靠发票来规制个人缴税；尤其是在房产税征收体系内，出租等行为属于个人对个人的交易行为在监管上具有隐蔽性，且不具有开具发票的便利条件。因此，我国应当加紧建立纳税人识别码体系，并将银行开户行为与税务机关建立直接联系，对于拖延缴税的纳税人征收滞纳，以推动房产税落实。
参考文献
[1]根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，从价计税的，一次性扣除10%～30%免征额的余值按照1.2%的税率征收；从租计征的，征收租金收入的12%为房产税。
[2]参见陈彦斌：《宏观经济学新发展：Bewley模型》，《經济研究》，2010年07期，页147-148.
[3]根据国家统计局2017年统计，我国人均居住面积为40.8平米，参照此标准与家庭实际可以计算出满足家庭基本生活需要的住房面积，单套住宅面积或者多套住宅合计面积超过标准的住宅可认定为享受性住宅，房地产税的征收也应当针对此部分。
[4]参见李晶：《中国房地产税收制度改革研究》，http：//www.dufe.edu.cn/，2018年3月20日访问.
[5]财产税规制业主对于房产的过度占有，促进使用权的充分利用；增值税规制房产交易和处分行为；而所得税规制房产为业主带来收益的部分。