协议离婚强调尊重当事人离婚合意的外在表达,突出表现为双方需形成以意思表示为核心要素,以身份兼顾财产属性为特征,以脱离婚姻关系禁锢、处理后续子女抚养和财产分割事项等为内容的离婚协议。现行协议离婚制度下经双方亲自申请,由相关工作人员对协议进行形式审查并口头询问离婚合意,统一经过三十日冷静期符合条件可以发给离婚证。正由于协议审查流于形式,不注重当事人真实合意考察使得实践中涌现为谋求特定目的通谋虚假离婚的行为。虚假离婚情形下通常未就财产分割、债务承担等问题进行充分协商或不存在真实意愿的表达就形成明面上的离婚协议以供登记备案的形式要求。司法实践中倾向于认定身份关系自获取离婚证之时解除,当事人目的实现复婚不成事后就会因离婚财产分割协议产生纠纷诉至法院,在财产协议中处于优势地位一方会请求按约及时履行,弱势一方则以虚假离婚为由请求确认协议无效或撤销,尤其以不动产分割条款诉讼纠纷最为典型。我国对虚假离婚行为及在此情形下达成的离婚不动产分割协议效力认定缺乏法律规制,司法实务界在处理此类案件时缺乏明确法律规范的指引,只能依靠承办法官自身的主观理解行使自由裁量权,导致法院在认定两种“赠与”模式下的不动产分割协议性质时存在分歧,认定其效力时的处理态度不一,并且在处理以不动产分割协议提起的案外人执行异议之诉中约定权利人能否阻却执行的裁判结果亦存在矛盾。文章首先对虚假离婚中两种不动产分割“赠与”行为进行界定并指出虚假离婚下的分割行为不同于正常分割情况下的特征和面临的双重法律风险;其次,依托实务中大量的经典案例对虚假离婚中不动产分割协议性质和效力认定的司法现状进行剖析,指出法院就虚假离婚行为对财产协议效力影响的保守态度和前提认识错误,对两种模式下不动产分割“赠与”行为的性质裁判分歧和有效、无效和可撤销的效力裁判分歧,以及约定权利人基于不动产分割协议提起的案外人执行异议之诉的排除力分歧进行评述;此外,司法裁判分歧的存在正是由于法律规制的缺位,文中对理论界就两种赠与模式下离婚不动产分割协议的性质和效力相关学说进行解构,主张就身份行为效力的认定采用“形式意思说”,根据不动产赠与关系当事人的不同,将离婚协议整体定性为“财产清算协议”,涉及将不动产归属子女的约定时则视为为清算协议中的“利益第三人”条款,并且赋予子女独立的请求权以应对实务中发生的诉讼难题。案外人执行异议之诉中的异议人基于离婚不动产分割协议享有的是物权期待权,在未办理变更登记时不能产生权利变动,符合特定条件时才能赋予该债权优先效力排除强制执行;最后,从实务角度出发主张法院在处理相关案件时的裁判思路建议,应当转变先前的司法态度重视虚假离婚主张的认定,承认此种行为将会对财产行为的效力衍生否定性评价,综合考量后要在离婚财产清算协议的框架之下对不动产分割行为的内外效力进行合理认定,执行异议之诉中更是要着眼于三大维度将约定权属方的债权与申请执行人之间进行优先性对比、分析未办理登记手续的主观过错、夫妻恶意逃债的主观判定、生存利益的伦理审查等方面综合考量之后才能作出排除债权执行的裁判结果,努力均衡好父母、子女及债权人之间的利益以实现公平正义的要求。通过整套规则的建立和操作以期对司法中同案不同判、同判不同理的现象有所裨益。