房屋是生存和发展的基础,是生活发展的直观反映。近年来,政府不断修订与完善与其有关的法律法规,颁布指导政策,对经济社会发展发挥了举足轻重的作用。房地产行业水涨船高,房屋成为大多数投机者的主要投资手段。由于各种原因,社会上出现了出资人使用他人名字来购买房屋,约定以后等条件满足再将房屋变更登记。在本文中前者是借名人,后者为出名人,双方之间的约定称之为借名买房合同。在司法实践中因为借名买房的现象引发了大量的司法争议,不仅有出名人不承认借名合同拒绝改变房屋登记,而且还包括出名人违反约定私下把房屋卖其他人,以及出现标的房屋是出名人财产的一部分被法院处理用来抵债的情况,这些都造成了房屋所有权争议。在法院审理这类案件时,因为我国《民法典》中没有对借名买房这样的行为有明确的法律规定,所以法院往往有较大的自主裁量权,并且做出的判决也往往不相同,导致了同案不同判的情况。这不仅影响了法律的权威性,还有造成后续相关主体之间的更大矛盾问题。因此,本文主要针对司法案例中借名买房存在的法律问题,分析借名人与借名人之间的合同效力,明确借名房屋最终的所有权归属,以及对未取得借名房屋物权的一方的法律救济问题。在第一章中,通过检索整理借名买房的法院判决,归纳出借名买房合同争议主要是借名合同的效力问题和标的房屋的物权问题。首先在借名买房合同的效力上,本文总结出争议最多的借名购买保障性住房和限购房屋合同,发现合同效力认定不一致的原因在于对合同无效标准的理解与适用上存在偏差,而这种偏差主要集中在对违反法律、行政法规的强制性规定与损害社会公共利益两个无效事由的理解上。其次是法院对于标的房屋的所有权归属判决不一样,究其原因,在于对物权关系和债权关系区分不明以及不动产登记在“借名买房”法律关系中的作用的认识偏差。本文第二章探讨借名买房行为的效力。首先,借名买房行为至少有两个合同构成,即借名买房合同和房屋买卖合同,对借名买房合同与房屋买卖合同的关系进行分析,得出二者在效力上相互独立、不存在依存关系的结论。其次,以《民法典》中关于法律行为的规定为视角对借名买房合同的效力进行类型化研究,得出借名购买保障性住房的合同因违反公序良俗而无效,其他情形下的借名合同未违反法律、行政法规的强制性规定,若无其他法定无效的事由一般有效的结论。最后,分析不同情形下房屋买卖合同的主体,在此基础上对房屋买卖合同效力作出判定。本文第三章主要探讨房屋的物权问题,分别阐述了在借名买房行为中购房有无涉及其他人参与的两种情况。首先,在借名人与出名人内部之间如果购买的是限购限贷或者一般普通商品房,应该遵循双方想法自治的原则,借名房屋应该属于借名人,出名人应该协助办理变更登记。如果借名购买的是保障性住房,借名合同因违背公序良俗而无效,同时房屋具有特定由某些人能够获得不可买卖和转让,标的房屋应归出名人所有。其次,在其他人参与的情况下,分清其他人是交易中的其他人还是出名人的债权人。其中交易中的其他人根据不动产登记的公信力,标的房屋的所有权人为出名人,出名人处分该房屋的行为是具有处置标的的权能,所以交易中的其他人取得房屋所有权。如果其他人是出名人的债权人为了使自己债务得到满足请求法院查封拍卖时,借名人的案外人查封异议无法实现获得法院的支持。本文第四章探讨了权利的保护和救济问题。主要分两种情形进行讨论,第一种情形是客观上可以变更登记但是出名人主观上拒绝变更或者实行处分行为,借名人可以请求出名人继续实现合同或者承担违约责任;另外一种情形是客观上具有不可变更即借名房屋为保障性住房或者房屋已经登记在其他人名下,此时借名人无法再获得借名房屋,可以行使债权请求权或者不当得利请求权。