随着我国城市中多层建筑和新型住宅小区大量出现,开展良好的物业管理工作变得越来越重要。业主作为物业的区分所有权人,应在物业管理中居于主导和核心地位,因此完整、准确地认识我国物业管理中业主自治的主导和核心地位,进而理顺业主、业主团体、建设单位和物管企业等各种主体之间的各种关系,对在我国物业管理的发展过程中建立和发展完善的业主自治制度,起着正本清源的指导作用,也有利于我国现代物业管理制度的建立和物业管理行业的快速发展。在业主自治的基础理论中,笔者首先辨析了物业、物业管理、业主自治等基本概念,然后分析了业主自治的性质、原则和意义。从业主自治的法理基础来说,业主自治是以建筑物区分所有权为基础的,所以笔者除了介绍建筑物区分所有权的概念以外,还对建筑物区分所有权作为业主自治权利基础的理论依据进行了分析。除此以外,笔者还单独介绍了建筑物区分所有理论的延伸——居住区区分所有的理论。关于我国业主自治组织的建构,笔者认为我国现行设计的缺陷在于缺乏代表全体业主利益的统一组织,因为目前业主大会和业主委员会都不具有代表全体业主的资格。借鉴其他国家(地区)的经验,笔者认为我国应当设立业主(自治)团体;在业主团体的模式选择上,不具有法人资格的模式更适合我国的需要;在业主自治团体设立以后,业主大会和业主委员会成为业主团体的内设机构。除此以外,笔者还着重分析了关于业主团体的分支机构——业主小组的性质和职权。 <WP=5>关于业主团体的运作,笔者分为业主大会和业主委员会两个部分进行介绍。业主大会是业主团体的决策机关和议事机关,所以业主团体所有重大事项的决策权都归业主大会所有。关于业主大会的运作,笔者分为业主大会的种类、业主大会的召开(尤其是首次业主大会的筹备和召集)和业主大会的表决三个部分进行了分析。业主委员会是业主自治团体的代表机关和执行机关,所以其职权是执行权。关于业主委员会的运作,笔者分为业主委员会的成立、人员构成、委员的选任和监督、工作制度四个方面进行了分析。尤其是关于业主委员的选任和监督,笔者认为分区选举业主委员的方式使委员更有代表性,也更有利于其监督。此外,笔者还对业主委员会运作中的四个焦点问题进行了分析。业主公约是业主自治的“宪法”,是业主自律自治的最基本手段,也是物业管理法规政策的补充和物业管理顺利进行的重要保证。根据业主团体非法人团体的性质,从业主公约订立的宗旨、主要内容及其效力范围来看,将其性质定位为自治规则最为妥当。业主公约有建设单位制订和业主集会制订两种方式,通过不同方式制订的业主公约其生效方式也不相同。关于业主公约的内容,笔者认为可以分为四类;为了解决目前出现的纠纷,借鉴港台地区的经验,应该促进业主公约内容立法的完善。最后,笔者对有关业主公约内容的五个焦点问题进行了分析。在结语中,笔者认为《物业管理条例》已经确立了业主自治的基本法律框架,明确了业主的权利和义务,对业主大会和业委会的地位和职责进行了区分,为业主自治的发展打下了良好的基础。但由于自身行政法规的性质,《物业管理条例》没有明确设立业主团体;在决策权方面过于集中,没有成立业主小组以满足业主自治在部分问题上分散决策的需要;没有按照分区选举的方法选举业主委员,以解决业主委员选任和监督的问题;没有加强对临时业主公约的监管,以解决建设单位借公约侵害业主权利的问题。在以上几个方面,笔者认为本文对我国物业管理中业主自治方面的立法有所裨益。