中国的房地产市场正处于快速增长阶段。要实现房地产业的健康、稳步和快速发展，政府的宏观调控和市场的开发行为都必须依据充分的市场信息。而完善和系统的房地产市场分析正是实现这一目的的重要途径之一。由于政府主管机构掌握着大量的市场信息，因此，站在行业中观角度所进行的房地产市场分析具有充分的数据基础和行业服务特征。而对于我国目前的房地产市场发展现状而言，此项工作近乎空白。同时，由于房地产本身的特性决定了房地产市场具有明显的区域特征。因此，本文的写作初衷就是站在行业中观的角度，尝试性地进行区域房地产市场分析框架的搭建和技术方法体系的研究，旨在向行业以及全社会提供完整、全面、富有参考价值的市场分析结果，使政府主管机构和市场主体都能够准确的利用市场信息，做出合理有效的投资决策和市场调控政策，从而提高房地产市场的整体发展水平。 本文共分五章进行论述： 第一章为区域房地产市场分析概述。其中第一节先对“区域”概念进行界定，对区域房地产市场分析预解决的问题、特征及作用进行综述；第二节陈述了我国目前区域房地产市场分析的现状，使后文对问题的探讨更加具有针对性和实用性。 第二章为区域房地产市场分析的基本思路和框架。确定一套合理的分析思路、构建一个相对完善的基本模型是全面有效地开展区域房地产市场分析的重要前提。笔者主要的分析思路是：三个层次—宏观经济、区域整体房地产市场、区域细分物业市场；三个时段—分别从历史、现在和未来的角度对市场进行系统和连贯性的分析研究；两套方法—技术分析和基本分析，技术分析方法的主要思路是将反应市场状况的众多数据统计指标进行选择分类和技术处理，来综合把握市场总体的发展水平和变动趋势，而与之相对应的基本分析则主要是对通过对市场基本数据的全面收集、合理统计和充分分析来把握市场状况。根据上述分析思路，笔者尝试性地建立一个相对较完善的区域房地产市场分析框架：主要包括区域宏观经济分析篇、区域房地产市场技术分析篇和区域房地产市场基本分析篇三部分。 接下来的三章则主要是在上文所建立的分析框架的基础上探讨各部分内容的具体分析技术方法和应用。第三章是宏观经济分析方法及应用。由于宏观经济分析方法中重要的内容经济总量及变动趋势分析，因此，在该章中笔者着重探讨了能够有效把握宏观经济整体波动的经济周期分析和经济指数分析，而在具体的量化指标分析上则着重阐述了因素分析法，而对经济走势预测上着重于对经济模型的建立和应用探讨。 第四章是对区域房地产市场技术分析方法的讨论，重点是如何建立和应用区域房地产景气指数系统和景气评分体系，从而实现把握区域房地产整体发展状况以及预警分析的目的。 最后一章则是区域房地产基本分析方法和应用。由于基本分析的核心内容主要包括三个方面：供需分析、外部关键影响因素分析和基本预测分析。因此，笔者就华东师范大学工商管理系2001级硕士论文区域房地产市场分析框架及技术研究对上述三个方面以单独节的形式进行分别论述。供需分析包括整体市场和细分市场的供需分析，其中又着重论述了供给分析，并引入了管道分析法的理论来进行潜在供给分析;外部关键影响因素主要从房地产政策和城市规划两个方面进行阐述;基本预测分析则按定性和定量分析的原则将经验判断法、预测调查法、移动平均法、投入产出法、预测模型法等众多基本预测方法分为两大类分别进行探讨。 本论文的创新之处主要体现在三个方面:第一，提出了行业中观房地产市场分析的概念，并论述了其研究对整体房地产市场发展的推动作用;第二是从技术分析和基本分析两方面对区域房地产市场进行分析，并将相应的分析方法进行系统化整理;第三是在房地产市场基本分析部分中将房地产供需分析细分为现有和潜在两部分，分别进行数据的统计和分析，并引入了管道分析法等新的市场分析方法，提高了市场分析的准确性和有效性。 本文从区域房地产市场分析的现状开始，提出要开展区域房地产市场分析。并尝试性地搭建分析框架，探讨和整理市场分析的技术方法，因此，区域房地产市场分析框架和技术方法是本文撰写的重点，也是本文最有价值的部分。但由于受到个人能力等主观条件的约束和区域统计数据较难获得等客观条件的限制，本论文缺乏较多的实际运用，同时也存在着不严密和不完善的地方，诚请老师提出宝贵的批评意见和改进建议。第2页共54页