本文主要以BJ市XNH购物中心为对象,按照商业计划书的要求,全面详细的分析了项目的各方面状况。本商业计划书的目的在于为XNH购物中心项目进行全面分析、向潜在投资人提供项目信息以便获得成功融资。本文首先分析了XNH购物中心地产开发项目概况和外部环境,包括项目区位、周边配套、景观环境、开发公司;并分析外部宏观环境,得出当前宏观环境形势较为严峻,而BJ市的经济发展较为迅速;在对项目公司所处的内外部环境研究的基础之上,对XNH购物中心项目进行SWOT分析,得出:本项目的优势在于高潜力的区位、良好的景观资源和较全的配套;劣势在于自身开发能力和经验的相对缺乏;机会来自于本项目能够填补板块内的空白且区域发展潜力巨大;威胁则来自于竞争威胁和人们对新建成的购物中心项目的价值认知度较低。本文根据项目的市场定位和项目公司对该项目的规划方针,本文依据4P营销理论制定了相应的营销策略。例如:在产品策略上制定了各个项目的面积户型;在价格上按照市场比较法制定本项目产品的价格;在渠道策略上根据不同商铺和办公公寓的户型特征,制定不同的销售渠道组合;在促销策略上制定了促销推广的总体方针和思路,并给出了三个促销阶段的基本推广计划。在资金需求和融资计划方面,本文对该项目的资金需求进行了分析,紧接着详细地阐述了项目公司的股本结构与融资计划以及还款来源情况。给出了项目公司近三年来的财务报表状况,对近三年重要财务指标,对资产负债率、流动比率和速动比率等做了分析。此外,本计划书还详细地阐述了项目公司的年利润率、净资产收益率等重要财务指标,并对项目公司的综合财务实力做出评价。该项目为解决各类投资需求进行规划,以便投资的企业或个人以最少的投入获得最好的客流和最便捷的物流服务,从而取得最佳的经济效益,其运行模式有良好的可操作性和抗风险能力。项目对中等收入的人群有明显的聚集效应。通过本商业计划书的编制以及实际数据研究表明:XNH购物中心项目具有风险控制措施完善,风险可控且收益可观的特点。能够为投资者带来较为稳健的投资回报,具有较高的投资价值。尽管XNH购物中心项目具有较为稳健的投资回报和相对较高的投资价值,但是为了确保项目的商业计划得到全面系统实施,在项目开发的战略之外,还需要后续系列营销计划和详细的操作运营方案加以支撑,以便将XNH购物中心项目的商业计划制定的更加准确完善。