房屋承租人优先购买权制度是房屋租赁关系中的一项重要制度,其发展可谓源远流长。从萌芽到形成,再到最终的法律明文确立,该制度的立法嬗变历程体现了该项权利的法律效力从增强到减弱的转变。时至今日,随着住房市场的完善,该项权利的制度价值颇受理论界的质疑,而司法实践在处理房屋承租人优先购买权纠纷时,面临着如何平衡兼顾贯彻房屋承租人优先购买权制度的立法意旨与保护第三人利益的问题,由此导致各法院在法律效力认定问题上裁判不一。房屋承租人优先购买权的性质定位决定了该权利的对内法律效力,而对外法律效力的认定又决定了房屋所有权的最终归属。有鉴于此,本文通过梳理司法实践中的裁判分歧,立足于当前法律规定,结合相关理论学说,在厘清性质定位基础上,对该权利的法律效力从对内与对外两个方面展开论述。通过对现有理论学说的梳理与评析,将房屋承租人优先购买权的性质界定为形成权相对更加合理。在对内效力的认定问题上,基于该性质定位,承租人主张在同等条件下购买房屋的意思表示到达出租人后,双方之间的买卖合同即告成立。为了使房屋承租人能就行使权利作出决定,出租人应当在买卖合同签订后的合理期限内按照法律规定履行通知义务,其内容为已成立的买卖合同条款。在确定基于优先购买权的行使形成的买卖合同内容时,同等条件的认定不宜贯彻绝对同等,而应在此基础上予以灵活调整,即以价格条件为基础,当其他条件会明显影响出租人基于与第三人的买卖合同所获得的利益时,则应综合考虑其他交易条件,以兼顾保护各方权利主体的利益。在对外效力的认定问题上,结合法定优先购买权的制度目的与规范文义来看,其主要表现在两方面:一是房屋承租人行使优先购买权不影响出租人与其他买受人之间的买卖合同效力,在以虚报高价等方式使承租人因无法满足同等条件而放弃优先购买权的场合,表面的虚报高价交易条款适用通谋虚伪意思表示规定无效,但实际的交易条款并不适用恶意串通无效的规定,此时并不满足“损害第三人利益”的构成要件。在出租人尚未移转房屋所有权于第三人时,承租人此时享有优先受领权,其债权优先于第三人;二是当出租人已经移转房屋所有权于第三人时,承租人行使优先购买权能否排除第三人终局取得房屋所有权取决于第三人善意与否。此处对第三人善意与恶意的区分标准不宜借鉴善意取得制度中的善意标准,两者在处分权瑕疵程度上存在本质区别。此外,承租人优先购买权或房屋租赁关系不以登记或占有为公示要件,第三人对此亦不负有事先调查义务。进一步言之,即使第三人对此权利或房屋租赁关系的存在情况事先知悉,也不能当然认为其恶意。对第三人而言,其注意义务的对象并非承租人优先购买权或房屋租赁关系的存在与否,而在于其是否知悉并尊重权利人行使该权利。此时承认该权利可以排除恶意第三人取得房屋所有权的法理基础在于恶意第三人的行为脱离通常认定的自由竞争范围,违背诚实信用原则。