2016年5月1日起,我国“营改增”全面铺开,涉及的新增行业有:建筑业、金融保险业、房地产行业和生活服务业,同时,“营改增”新政还规定了不动产纳入增值税的抵扣范围,新的试点行业将带来税制转换所产生的减税红利。本文以A商业地产公司的QL项目为研究案例,在国家全面“营改增”的大环境背景下,A商业地产公司在QL项目的建设开发阶段、投入运营阶段税负水平的变化,通过数据测算,剖析产生税负变化的原因规律和影响税负变化的因素,分析总结商业地产企业在会计核算、财务指标以及税务管理等方面的变化。通过案例分析,归纳出A商业地产企业在应对“营改增”政策时,在内部管控和经营管理等方面的应对策略和建议,运用合理合规的方法降低企业税负,有效减少企业“营改增”以后的涉税风险,为商业地产企业的良性运转提供保证。笔者在第一章节首先简要介绍论文选题的背景和意义,概括国内外对地产行业税收政策的相关研究成果,构建本文的研究框架和分析思路方法;第二章概述了现行“营改增”政策的基础理论和政策背景,根据国家已出台的相关“营改增”政策进行梳理,整理出与地产开发密切相关的最新的增值税政策;第三章介绍商业地产的特征现状,对现行的“营改增”政策中涉及商业地产的政策条款进行详细地解读分析,重视在实际操作层面的变化和影响;第四章引入A商业地产公司QL项目。通过对案例的研究,定量分析“营改增”政策实施后对A企业开发项目的影响及其税负变动,剖析税负变化的原因和影响因素,同时分析“营改增”对A商业地产企业会计核算、纳税管理等变化。最后,笔者在上述理论和实际案例共同分析结果的基础上,提出我国的商业地产企业应对“营改增”策略和建议,重点在税负筹划方面提出可行措施,帮助我国的商业地产企业在本次“营改增”的浪潮中更好地享受到税制改革的红利。由于“营改增”减少了重复征税,整体宏观税负下降是毋庸置疑的。在宏观税负下降的大背景下,减轻企业的税费负担,已成为推进供给侧结构性改革的共识,商业地产企业要借“营改增”改革良机,创新运营思路,规范内部管理机制,找准税收筹划的突破点,设计出符合自身发展的合法、合理和高效的税收筹划方案,提升企业的竞争力。