差别化信贷政策于2007年提出,成为房地产市场调控的重要手段。近些年,房地产市场呈现出一些问题:一二线城市房地产市场供给不足、房价猛涨,且三四线城市房地产库存积压严重,隐藏着巨大的潜在风险,房地产市场进入格局分化的新常态。为了应对房地产市场“区域性”分化,2016年政府职能部门相继出台“史上最严”“频率最快”的差别化信贷政策来调控房地产市场。本文希望通过实证分析,探究差别化信贷政策对房地产市场的调控效果。本文首先梳理了差别化信贷政策对房地产市场影响的国内外研究,介绍了差别化信贷政策相关概念、制定依据和主要目标,分析了差别化信贷政策通过首付比例渠道、利率渠道和限购渠道对房地产市场影响的传导机制。其次,选取2008年10月-2017年12月35个大中城市的月度数据,将房地产价格和成交量作为被解释变量,进一步将差别化信贷政策细化为四个指标——无房无贷首付比例、无房有贷首付比例、有房无贷首付比例和有房有贷且贷款未还清首付比例指标作为解释变量,进行面板回归分析。然后,本文得出结论:差别化信贷政策对房地产市场的调控效果显著,能够实现“保障刚性需求,打击投机性需求”的目标,但影响效果存在区域异质性。最后,提出完善差别化信贷政策的建议。本文创新点在于视角创新,将差别化信贷政策划分为无房无贷、无房有贷、有房无贷、有房贷未清四类首付比例指标,与房地产市场中存在的刚性需求、改善性需求、投资性需求和投机性需求的购房者相对应,验证差别化信贷政策对房地产市场影响的效果。