随着改革开放的稳步推进,深圳作为改革开放的起源地取得了举世瞩目的成就。但是与此同时,也逐渐显露出了不少问题。深圳作为一个改革开放的活力城市,每年吸引着大批的应届毕业生到深圳发展。但是随着最近这几年深圳房价的快速增长,部分应届毕业生和想到深圳发展的年轻人却因为高房价买不起房而放弃来深圳就业,导致了部分人才的流失。深圳作为全国的一线城市之一,土地资源有限,因此,发展长租公寓、建立租售并举的住房制度应运而生。但是在探索长租公寓的过程中,获取房源的成本居高不下以及融资难的问题一直备受争议。本文采用案例研究的方法,对国内深交所上市的首单百亿级规模的碧桂园租赁住房REITs的交易结构模式和所面临的问题及风险进行了研究。文章绪论部分介绍了文章的研究背景、目的、内容和方法,文献综述中主要从长租公寓和REITs出现的背景和所遇到的困境以及REITs的运营模式这几个方面回顾了中外学者相关的研究成果。第一章和第二章主要介绍了房地产投资信托基金(REITs)的概念、特点和理论基础,长租公寓的含义及深圳长租公寓目前的发展情况。第三章对国内外REITs的运作模式、发展现状进行对比分析。第四章引入碧桂园租赁住房REITs的实际案例,通过深入剖析碧桂园REITs的交易结构、基础资产、破产隔离、信用增级和退出机制等,揭示了目前国内REITs存在的问题以及所面临的经营、市场和政策等方面的风险。第五章从完善法律法规、完善税收优惠、完善配套制度、规范市场环境等四个方面对我国发展REITs市场提出了对策建议。最后是本文的结论和展望。该部分总结了我国特有的租赁住房REITs模式,指出了案例缺乏定量分析的不足,同时又提出了租赁住房REITs后续研究的两个关键点:投资回报率和融资绩效。本文对于我国长租公寓的研究以及后续的住房租赁REITs的发展完善具有一定的现实指导意义。