目前我国人口老龄化的形势非常严峻,社会面临的养老压力巨大,作为解决养老难题的以房养老方式受到了广泛关注。尽管《民法典》中的居住权制度是以房养老途径之一,但居住权制度本身尚处于实施的初级阶段,仍存在一定的缺陷,例如设定居住权之后,居住权的存在将会对权利人处分房产造成不良影响,这使得房产的价值大打折扣,同时也不利于保护房产权利人的合法权益。但住房反向抵押制度可以弥补这一缺陷。住房反向抵押制度是“以房养老”的重要实施方式,主要表现为以房换养,反向按揭,以及住房反向抵押养老保险三种形式,迄今为止也积累了一定的实施经验,但从实施效果来看,尚未完全发挥出该制度的优势。由于缺乏完善的法律规范以及监管措施,再加上住房反向抵押属于新的以房养老方式,本身缺乏经验,内容存在一定的不合理之处,导致社会认可度不高,若干地区的以房换养模式处于停办状态,反向按揭趋于停滞,只有住房反向抵押养老保险模式具有实际效果。总体而言,在法律规定方面,住房反向抵押制度并不完善,发展空间很大。在目前人口老龄化严重的趋势下,为了真正实现以房养老,有必要对住房反向抵押制度进行深入研究。本文主要内容分为五个部分:第一部分阐述了住房反向抵押制度的研究背景与研究意义,对国内外的研究现状进行分析,明确研究对象和方法。第二部分中,笔者对住房反向抵押制度从其概念,特征以及实施方式展开论述,并采用比较研究的方法,将住房反向抵押这一制度与一般抵押、最高额抵押,遗赠抚养协议以及居住权进行比较分析,通过对比可知,目前的担保物权领域无法将其完全覆盖,因此笔者将住房反向抵押制度认定为一项新的制度。然而该制度在我国现有的法律体系中并无规定,实践中只能根据《中国保监会关于开展住房反向抵押养老保险试点指导意见》,以下简称《指导意见》的规定加以处理,由于《指导意见》对此规定较为粗糙且法律效力低,导致很难真正实现有法可依。由此可见,我国在立法上对于住房反向抵押制度的规定是存在缺位的。与此同时,笔者在该部分的最后对住房反向抵押制度在我国的主要具体实践方式进行总结并将其概括为以房换养模式,反向按揭模式,以及住房反向抵押养老保险模式三种实施方式。第三部分中,笔者对于住房反向抵押制度在我国的实施现状进行分析,并从法律角度归纳出住房反向抵押制度在我国遇冷的原因,即法律规范缺失,法律关系的要素存在不合理的限制以及执法中存在监管不完善的问题。第四部分中,笔者对域外主要国家美国、英国、澳大利亚的住房反向抵押制度实施状况进行针对性的考察,主要从法律规范以及执法监管角度出发,经过分析得出对我国所存在的借鉴意义。第五部分中,笔者在对我国住房反向抵押制度的运行存在的法律问题进行分析的基础上,结合国外的实践经验,以及我国的国情对于住房反向抵押制度提出了相应的完善建议。首先笔者建议完善住房反向抵押制度的法律规范,明确住房反向抵押制度的法律定位,同时确立住房反向抵押制度的权利登记规则。其次笔者建议调整住房反向抵押法律关系的要素,对住房反向抵押制度中的主体范围,客体处分的方式进行调整。最后,笔者建议健全我国住房反向抵押制度的监管体系,加强政府层面的监管职能,对参与住房反向抵押制度的主体实施税收优惠政策,减轻其经济负担。此外,为了降低、规避制度运行中的风险,提高主体参与的积极性,笔者建议对配套的风险担保防范机制进行完善。