目前,我国商业地产在经历了高速发展后进入瓶颈期,线下实体商业的营业额增长乏力,消费者正在大量流失。问题表现在宏观上存量过剩,去库存压力大。整体商业地产销售面积增长缓慢,优质零售物业的空置率居高不下,超过国际警戒水平。微观上实体店铺客流量减少,营业额和利润率下降。购物中心、超市、杂货店等部分商业业态出现运营困难情况,以至频繁关门,规模收缩。与此形成鲜明对比的是,电子商务,尤其是在线购物颠覆了人们对传统商业的认识,发展趋势迅猛,也进一步加剧了商业地产的诸多问题。因此,本文就此背景下对电子商务对商业地产的影响进行研究,以期对商业地产参与者进行合理规划、投资和监管给予启示。此前的研究多是集中于对商业地产发展的现状和对策的探讨,较少分析产生现状的原因,而加入电子商务因素更为少见。关于电子商务对商业地产的影响研究成果相对零散,缺少一个完整的框架。因此本文试图主要采用定性与定量相结合的方法,从消费的视角来研究电子商务对商业地产的影响情况。首先,本文在背景介绍和文献综述后对电子商务、在线购物和商业地产、零售地产的内含加以定义,并指出商业地产的商业、投资和建筑三种属性是其核心属性,通过属性之间的逻辑关系和商业渠道的本质得出消费在其中的主要作用地位,确定了本文的理论研究基础,即通过消费者效用、成本和风险偏好在线上和线下渠道的不同反映,分解出各自情况下电子商务对商业地产影响的情况。其次,通过构建向量自回归实证模型,将宏观经济变量和电子商务变量纳入讨论范围中,以方差分解和脉冲响应的结果验证电子商务对商业地产影响的具体方向和程度。得到以下结论:(1)在传统的购物过程中,电子商务通过极大地满足了消费者对商品基本属性的需求而对商业地产的有形商品交易构成冲击,同时,虽然商业地产可以提供具有附加属性的体验和服务,但这部分效用必须超过实体商品的效用才能吸引消费者回归线下,说明电子商务不仅直接影响了实体商业交易,还间接提高了实体商业提供服务的门槛;(2)当网络购物能够以较低的价格、内生成本和物流交通成本提供商品时,消费者会减少实体购物,商业地产的经营绩效会有所下降。而商品和品牌数量超过一定范围会提高消费者在实体店铺的选择和评价成本,并与电子商务构成直接竞争,从而降低商业地产的收益,所以有限且精选的产品和服务能够提升商业地产的竞争力。(3)对同样的产品,风险规避型消费者在面对网络价格更低、交通和契约成本更高、质量相对没有保障的情况,会比风险中立型消费者更有动力选择电子商务进行购买,从而减少实体商业交易;风险中立型消费者则相反。(4)实证结果表明整体上电子商务交易水平对实体零售交易额、商业地产的销售面积存在负面影响,与理论相符。同时,影响持续时间长,电子商务对商业地产销售面积和平均销售价格的影响贡献程度超过了实体零售交易额,平均达到5%以上。最后,本文认为电子商务的确通过消费对商业地产形成负面影响。在这样的情况下,政府应出台合理的税收政策,保证公平的市场竞争环境。商业地产商应填补电子商务的空白,汲取电子商务的优势,回归以建筑为载体、以技术为驱动力、以消费者为中心的全渠道、全业态商业地产。