本文的研究主题是，区分所有权不动产的治理制度。本文的总体研究目标是，以实践问题的经验分析为基础，以“法人化”治理制度的理论构造手段，从法律层面探讨重构我国区分所有权不动产治理制度的路径，为最终实现区分所有权不动产的和谐发展创造必要的条件。本文在区分所有权不动产“法人化”治理的基本框架下，从理论和实践的双重角度对不动产治理的核心问题进行了系统分析，通过对我国城市区分所有权不动产治理问题的实证研究、对不动产治理制度的历史变迁的梳理、对实践问题制度根源的剖析，在比较和借鉴各国区分所有权不动产“法人化”治理制度的基础上，改造了我国区分所有权不动产的治理制度。全文共分6章，主要内容如下：　　 第1章“导论”。首先，本章首先对本文的研究问题和核心概念进行了界定。其次，本章从社会管理创新、现代城市社区治理和区分所有权不动产的特性三个方面介绍研究的背景。再次，对国内外有关区分所有权不动产治理的研究文献进行了综合分析与扼要评价，指出已有研究成果主要存在研究方法单一、基础资料匮乏、研究浅尝辄止、宏观制度构建不足、学科之间缺乏交流等不足之处。第四，针对当前区分所有权不动产治理研究中存在的缺陷，明确了从实践问题分析到理论制度构建的基本研究范式，并选定了历史研究、案例分析、实证研究和比较研究作为本文的主要研究方法，确立了“提出问题一分析问题一解决问题”的研究路径。最后，指明了本文的研究目标和研究意义。　　 第2章“区分所有权不动产治理的问题”。本章以实证研究的方法，通过问卷调查的方式对不同城市的区分所有权不动产所有权人进行调查，以得到我国的区分所有权不动产治理法律制度在实践运行的真实状况，并发现我国区分所有权不动产治理制度问题的具体表现形式，为本文其他部分的理论分析和制度构建做好铺垫。通过对问卷调查所得数据的分析可知，在现行的区分所有权不动产治理制度下，较多的纠纷仍然产生于所有权人、开发商和物业服务企业之间。实践中的纠纷往往会混合着所有权人、开发商以及物业服务企业三者之间的利益。在现实生活中，产生于城市区分所有权不动产各种复杂关系中的纠纷层出不穷，并有愈演愈烈之势。更为重要的是，现实中的纠纷并没有一个良好的解决渠道。同时，所有权人并没有完全掌控其对不动产的管理权。　　 第3章“区分所有权不动产治理问题的制度根源”。本章分析孓实践问题产生的制度根源。首先，系统地梳理了我国区分所有权不动产治理制度自建国以来的变迁过程，以站在更为宏观的视角上来审视现有的制度框架、发现现有问题的历史渊源。其次，结合第2章中的实践问题，分析现行法律制度的核心问题：现行法律制度建立了“法人化”治理的组织结构，但没有建立起与之配套的辅助制度，从而使现有的“法人化”组织架构无法实现其功能。第三，分析现有法律制度缺陷产生的原因：现有研究对区分所有权不动产治理制度的分析缺乏系统性，对治理制度缺乏理论构建和渊源探究。　　 第4章“区分所有权不动产‘法人化’治理的基本构造”。一方面，在宏观层面上，为了保障区分所有权制度的成功运行，一个国家或地区必须建立统一的法律。世界主要国家和地区都已经先后建立区分所有权制定法，主要采用三种立法模式：“所有权制度和不动产治理制度合立”模式、“所有权制度和不动产治理制度分立”模式，以及“所有权制度、不动产治理制度和买受人保护制度合立”模式。在很大程度上，区分所有权法律的制定是为了解决土地与土地上的建筑的权属关系问题。另一方面，在微观层面上，各国的治理架构表现出了很大的相似性，即以不动产所有权人的自主治理为基本原则，以区分所有权制定法为基本法律保障，通过完善的技术性制度以保证整个治理框架的有效运转。这一架构围绕不动产治理的“法人化”展开，包括所有权人组织的“法人化”，以及不动产内部治理制度的“法人化”。在治理的过程中，所有权人组织对区分所有权不动产的“法人化”治理要以所有权人之间达成的管理规约为依据。同时，开发商对不动产治理的控制权的转移制度是所有权人组织实现其对不动产管理权的基础，是整个“法人化”治理制度的保障。总之，全部制度设计的目的是为了保障所有权人自主治理权利的实现。　　 第五章“区分所有权治理制度的‘法人化’改造”。本章主要探讨我国现有区分所有权治理制度的“法人化”改造，这是本文研究的落脚点。首先，本章从“法人化”治理的法律基础、城市区分所有权不动产的趋同化，以及借鉴其他国家和地区立法经验的可行性三个方面，分析了我国制度进行“法人化”改造的合理性。随后，本章具体论述制度构建的宏观指导思想和微观制度技术。在宏观目标方面，制度的改造是为了确立所有权人的自主治理权，同时还要降低代理成本、提高治理效率。在具体的制度上，为了实现上述目标，需要构建开发商的控制权转移制度，以保障所有权人获得自主治理权；确立所有权人组织制度，以构建所有权人自主治理的平台；重构不动产的内部治理制度，以保证所有权人自主治理的顺利进行；完善管理规约制度，以规范所有权人自主治理。通过对核心制度的建立和改造，以使现有制度下的“法人化”治理的组织架构能够在实践中运行起来。在此基础上，逐步弱化“行政化”治理的影响，最终确立所有权人对区分所有权不动产的自主治理。　　 第6章“结语”。本章对本文形成的主要观点进行了简单总结，并指出了需要继续研究的方向。