随着我国城市化建设和房地产业的快速发展，物业管理行业也不断孕育并迅猛发展。业主自治是物业管理制度的核心内容，其基础是建筑物区分所有权制度。然而，我国目前还没有专门的法律对业主自治制度进行规制。本文尝试以制度建设和权利保护的角度为切入点，采用比较研究、规范分析、实证分析、经济分析、演绎等研究方法，从民法学的视角，紧密结合我国的司法实践，审视业主自治制度的主要法律问题，立足业主合法权益的保护，对我国业主自治制度的立法进行深刻的探讨和研究，并就相关物业管理纠纷的法律适用问题进行认真的总结和分析，以期构建我国的业主自治制度，促进我国物业管理制度的法制建设更趋完善。　　本文包括导言、正文和结语三部分，其中正文分为五个章节。　　导论从国内观察和国际观察两方面分析了本文的选题背景，界定了本文的研究对象、研究思路和研究方法，并指出了本文在理论和实践方面可能的创新之处。　　第一章全面介绍了业主自治的基础理论。首先，本章对业主的范围进行了界定，分析了业主自治的民法内涵，并以此为基础梳理了业主自治的制度起源，总结归纳了目前我国业主自治的现状及存在的问题，以使本文讨论的问题更加明确。我国大陆使用的业主概念最早来源于我国香港，但其涵义又与香港的界定不尽相同。在我国大陆，业主应当界定为房屋所有权人。本文中的业主自治是一个民法上的概念。在民法意义上，业主自治是私法自治原则在建筑物区分所有权领域的体现，主要指业主基于其建筑物区分所有权而产生的对物业的自我管理和对业主生活秩序的维护。就制度起源而言，业主自治制度的产生和发展是现代城市化发展的结果;城市化的发展，多层建筑与居住小区的出现催生了现代的业主自治制度。目前，我国大陆的业主自治制度虽然有了较大的发展，但仍不完善，还存在着诸多的问题和困难，比如业主的权利主体地位没有真正确立、业主个人参与意识不强、首次业主大会的召集存在困难等等。其次，本章对业主自治的权利基础进行了法律上的分析，重点研究和探讨了业主自治本源性权利的实质和内涵，以此作为本文后续分析各个业主自治法律问题的基础。业主自治的权利基础是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权理论是业主自治制度建立和完善的理论基础。建筑物区分所有权中，专有所有权和共有部分持分权是业主基于财产关系而形成的权利，是业主自治权利基础中的物法性权利，而业主的共同管理权是业主基于共同关系而形成的权利，是业主自治权利基础中的人法性权利。　　第二章专门研究了业主自治的管理规范—管理规约。管理规约，是指在一个物业管理区域内，全体业主为增进共同利益，确保区分所有建筑物及小区的良好管理运行与和谐社会秩序，以书面形式订立并应当遵守的规范物业使用、维护、管理等方面权利和义务的自治性行为准则。管理规约是物业小区的“宪法性”文件，对每一个业主都具有约束力，是业主自治制度的重要内容。本章对管理规约的相关法律问题进行了论述。首先，本章分析了管理规约的性质，并介绍了管理规约产生的理论基础。就性质而言，管理规约是业主的自治行为规则，具有业主团体根本性自治规则的性质，为业主团体的最高自治规范。业主的共同管理权是管理规约产生的基础，管理规约是共同管理权行使的必然结果。其次，本章结合实践讨论了管理规约订立程序和其应当具备的主要内容。我国大陆现行立法更多地借鉴了台湾地区的立法经验，在管理规约订立的程序上采取“二重多数”原则，即制定和修改管理规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从这一规定可看出我国大陆现行立法确立的投票规则不仅尊重物权，同时也尊重具有人法性的共同管理权，因为根据面积来确定投票权是物权的体现，而根据业主人数来确定投票权是业主共同管理权的体现。关于管理规约的内容，我国大陆现行的规定仍有诸多不足之处，应从以下几个方面进行借鉴和完善:第一，制定管理规约采取业主自治原则，应将管理规约的内容交由广大业主自由确定;第二，管理规约的必备条款具体应包括以下内容:关于业主之间的基础法律关系的内容;关于业主间的共同事务的内容;关于调整业主间利害关系的内容;关于对违反义务者的处置内容等。最后，本章重点研究了管理规约的效力问题，总结和归纳了实践中容易导致管理规约无效或被撤销的几种情形，并提出了相应的救济方法。　　第三章重点探讨了业主自治的管理机构—业主团体。业主自治不是单个业主的自治，而是全体业主的共同自治。单个业主要通过组成业主团体来实现自己的自治权利。业主团体是业主自治的管理机构，属于业主自治制度的核心内容。首先，本章全面分析和研究了业主团体的意思决定机关—业主大会。业主大会通常由全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，是业主团体的最高意思决定机关。我国现行法律法规没有确立业主大会的法人地位，也没有赋予其独立民事主体地位，只是将业主大会作为结构松散的业主自治组织。我国司法实践亦不承认业主大会的独立民事主体地位。考量各国立法与实务上业主大会向法人化方向发展的基本潮流，以及业主大会法人化所带来的各种实益，本文建议我国应当尽快从立法上赋予业主大会法人主体地位。同时，考虑到我国实践中业主大会难以召集的现实，本章还探讨了业主大会的运作程序，对业主大会的召集、业主表决权的确定以及业主大会的决议方法等进行了深入研究。此外，业主大会作为全体业主组成的物业小区最高权力机构，其有权代表全体业主作出决议，但也难免损害少数业主的合法权益。基于此，本章在分析业主大会决议效力的前提下，重点研究了实践中业主撤销权的行使和少数业主利益的保护。其次，本章还对业主团体的执行机关—业主委员会进行了全面的研究。业主委员会由业主选出的代表组成，代表业主行使和实现共同管理权，维护全体业主的利益和小区的生活秩序，是业主自治制度中重要的管理机构。业主委员会是业主大会的常设机构，负责执行业主大会做出的决议。就性质而言，业主委员会是在我国城市化和房地产业发展过程中产生的一种业主自治组织，是业主参与民主管理的一种基本组织形式。关于业主委员会的法律地位，我国现行法律法规均采取了回避的态度。本文认为，业主委员会是业主大会的执行机构，其本身不具有法人地位，但应该承认业主委员会一般地具有独立的民事主体资格，在业主大会的授权范围内，可以以其自身的名义从事与物业管理有关的民事活动。当然，我国立法也应当赋予业主委员会相应的民事诉讼主体资格。　　第四章着重分析和研究了业主自治的管理模式。在现代各国立法上，业主自治的管理方式各式各样，种类繁多。采用的区分标准不同，业主自治的管理方式也不同。最基本的管理方式有两种:自主管理方式与委托管理方式。具体而言，自主管理，是指业主亲自从事物业管理业务或通过业主团体执行物业管理业务;委托管理，是指业主将区分所有建筑物的管理事务概括地委托物业服务企业（或其他管理人）加以管理。然而，我国现行的物业管理制度中却仅包含委托管理方式，不能体现业主自治中业主的主导地位。本章首先对各国和地区的业主自治管理方式进行了分析，并提出了完善我国业主自治管理方式的立法建议。其次，本章还结合我国的司法实践，重点分析了我国现有物业管理模式存在的问题和不足，研究了物业服务合同的法律适用问题，并针对现实生活中广泛存在的“收费难”现象，提出了解决思路和应对之策。最后，本章基于完善业主自治职能运作的角度考量，对业主自治的外部环境进行了分析，重点研究和探讨了业主（或业主团体）与房地产行政主管部门、居民委员会以及房地产开发企业之间的法律关系。　　第五章结合我国的实际情况，提出了建立和完善业主自治制度的立法建议。该部分首先分析了我国业主自治制度的立法现状，然后总结和归纳了我国业主自治制度立法的特点，最后针对我国目前业主自治制度立法的不足，提出了完善业主自治制度的立法建议，主要包括以下七部分内容:一是，选择符合我国实际的立法模式，尽快制定和出台《物业管理法》;二是，建立和完善自主管理方式和委托管理方式并存的双轨制业主自治管理模式;三是，明确业主团体的性质和法律地位，从立法上赋予业主大会法人地位，承认业主委员会的民事主体资格;四是，制定合理的业主大会决议规则。首先，将业主大会可以决定的事项更加细化，具体分为:特别重大的事项、重大事项和一般事项，并逐一列举;其次，增加一致决原则，将我国关于业主大会的决议方法确定为三个层次的标准，即一致决原则、双重绝对多数决原则和双重普通多数决原则。区分事项的不同而采用不同标准的投票表决方法。五是，改革和完善物业服务费用收费制度，具体的措施有:将业主交纳物业服务费用的义务界定为法定义务;改革我国现行的物业收费主体制度，建议由业主委员会按业主大会确定的标准直接向业主收取物业服务费用，并对外支付;建立和完善物业服务费用欠费催交程序。六是，正确界定业主自治与行政管理的关系，在立法上应明确规定业主有权自主选择其自治管理权利的实现方式，不受行政机关、社会团体或他人的非法干涉。七是，设置必要的监督机构。将来制定《物业管理法》时，应设置必要的监督机构，这一点可以参照《公司法》中监事会的设置，其职能主要是对业主委员会及其委员工作的监督。