受国家宏观经济政策的影响,近年来,企业破产逐渐增多,房地产企业亦是如此。破产法中的债权平等原则以及集体受偿程序等是对全体债权人利益进行保护的重要基础。然而,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号,下文简称《优先受偿权批复》)却突破债权平等原则给予已付房款人以优先受偿顺位,该规定并不能在我国现行的破产法规范中寻找到依据,然而司法裁判中却以弱者生存权益或物权期待权需要保护为由,直接或间接地为已付房款人设定优先受偿的顺位。细究之下不难发现该种实践具有如下问题:首先,在未有法律明文规定的前提下,破产实践中的这一做法极易导致与建设工程价款优先受偿权、抵押权等破产债权之间的清偿顺位冲突。其次,在缺乏与之配套的公示制度支撑的前提下,给予已付房款人以优先于物权的效力是不具备理论基础的,且该种设定并不符合破产程序中的破产财产概括受偿的价值追求。最后,破产实践中期房买卖制度及破产中管理人行使解除权时的不规范做法致使已付房款人的权益保护并不充分,最终使得破产程序在实践中难以有效推进且易诱发群体性纠纷。故本文通过反思《优先受偿权批复》的适用,进而剖析房地产企业破产时已付房款人债权难以得到有效保护重要原因,从而分析得出房地产企业破产实践中,管理人未对商品房买卖(预售)合同的履行状态进行区分时,管理人选择继续履行合同或解除合同对已付房款人的请求权所产生的不同影响。由此提出,房地产破产实践中,管理人应结合建设工程项目的状态行使选择权,从而保证破产程序的顺利推进。本文从限制保护角度出发,通过分析已付房款人债权同其他债权的冲突,提出在合同约定的商品房建设竣工状态下,将已经预告登记的已付房款人交付商品房的请求权推至物权所有权;在商品房尚未建设竣工的状态下,基于维护房地产市场交易安全之需要,主张根据预告登记的时间与抵押权等公示的时间顺序来判定清偿顺位;基于保护已付房款人生存利益之需要,主张对符合优先受偿条件的已付房款人,管理人不得行使解除权且应满足其优先受偿权,对不符合优先受偿条件的已付房款人,其债权可以申报为普通债权清偿。同时,为保证破产程序的顺利推进,已付房款人主动解除商品房买卖(预售)合同并请求返还已付款项时,将其列为普通债权进行清偿。