伴随着商品房的快速销售,房地产业的迅速发展,广告作为这个时代一种威力无比的营销工具,被广泛用于商品房的销售过程中。现阶段我国商品房销售主要采取预售方式。商品房预售广告便成为房地产开发商销售商品房普遍采用的宣传方式。由于商品房预售标的物是尚未建成或尚不存在的房屋,使得许多企图谋取暴利的开发商利用这一特殊性发布虚假商品房预售广告,误导、欺骗购房者与其签订购房合同。此类纠纷频频出现且数量激增,不仅严重损害了购房者的利益,也扰乱了房地产市场的正常秩序。审判实践中发现,大多数商品房预售广告的纠纷的争议焦点源于对商品房预售广告性质的认定和开发商不履行广告承诺的行为是否够构成欺诈,是否应对购房者进行双倍赔偿的问题。本文通过案例穿插引出问题出现的具体形式,结合理论梳理进行分析,从而总结出问题的具体解决方式。全文主要内容如下：第一部分从商品房预售广告的种类及立法情况介绍了商品房预售广告的现状。由商品房预售广告种类繁多及立法不完善的现状分析出商品房预售广告宣传中存在广告违反《广告法》,广告性质认定存在分歧及是否应适用惩罚性赔偿的问题。第二部分通过案例引出商品房预售广告性质的认定问题。重点分析商品房预售广告及宣传资料的内容哪些属于要约邀请,哪些属于要约。对于符合要约性质的商品房预售广告应视为合同内容,开发商不履行合同或不适当履行合同的,应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。第三部分论述了虚假广告的表现形式,提出认定虚假商品房预售广告应从预售广告的真实性及是否对购房者的认识构成误导两方面进行判断。如果开发商发布的虚假商品房预售广告符合欺诈的构成要件,开发商的行为就被认定为欺诈,购房者可以行使撤销权,撤销购房合同。开发商这种违反前合同义务的行为,给购房者造成信赖利益损失,应承担缔约过失责任。第四部分主要论述了虚假商品房预售广告发布者适用惩罚性赔偿制度的确立问题。本部分首先从发布虚假商品房预售广告属于恶意行为,利益调整中应注重对购房者的救济两方面提出发布虚假商品房预售广告适用惩罚性赔偿的的必要性。其次,针对实践中购房者主张适用《消费者权益保护法》不被支持的现状,从三方面分析了购房者是具有消费者地位的。鉴于目前对开发商发布虚假商品房预售广告是否适用惩罚性赔偿的模糊性,建议扩大《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的内容,明确开发商发布虚假商品房预售广告适用惩罚性赔偿制度,以期更好的保护购房者的合法权益不受侵犯。