我国经过住房制度改革，已经改变了过去由国家或集体单独拥有建筑物所有权的单一权利主体形式，出现了国家、集体、公民共同拥有建筑物的众多权利主体形式，区分所有建筑物得以大量存在。区分所有建筑物的存在便产生了区分所有建筑物的管理问题，这必须由区分所有权人组成管理团体对区分所有建筑物进行管理。本文对区分所有建筑物管理团体的内涵进行了界定，分析了区分所有建筑物管理团体形成的权利基础，提出了我国应对区分所有建筑物管理团体进行立法方面的规定并赋予管理团体于民事主体资格，并对区分所有建筑物管理团体的运作规则和治理结构提出了一些构想。全文分三个部分：第一部分 区分所有建筑物管理团体的内涵和权利基础1. 区分所有建筑物管理团体是指为了对区分所有建筑物进行必要的管理、维护和修缮，解决区分所有权人之间的纷争，维护区分所有人之间的共同生活秩序及共同利益，而由全体区分所有权人组成的团体组织。各国和地区在对建筑物区分所有权立法时，都强制性规定全体区分所有权人必须组成一个团体组织对区分所有建筑物进行管理，但各国和地区对该团体组织的称呼并不一致。其中以新加坡的“管理团体”最为妥恰。以区分所有建筑物管理团体称呼由全体区分所有权人组成的团体组织，从名称上既表明了该团体组织对区分所有建筑物的管理目的，又突出了该团体组织由全体区分所有权人组成的团体属性的实质内涵，而不致于使人产生费解。2. 区分所有建筑物管理团体形成的权利基础是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指多个所有人，共同拥有一栋建筑物或建筑物群时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立的建筑物部分所享有的专有权，和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共<WP=51>有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。建筑物区分所有权在性质上有一元论、二元论和三元论三种学说，在内容上包括专有所有权、共有所有权和成员权。建筑物区分所有权理论的提出，解决了专有与共有紧密联系的建筑物的所有权关系，明确了区分所有权人对区分所有建筑物所享有的权利的性质及本质，对于专有与共有部分的权利维护有着极大的裨益。在建筑物区分所有权的基础上，区分所有人的所有权得到了明确的界定，防止了权利界限模糊所引起的权利纠纷。建筑物区分所有权为区分所有建筑物管理团体的形成提供了权利基础。第二部分 区分所有建筑物管理团体的民事主体资格1. 尽管各国和地区在进行建筑物区分所有权立法时，都强制性规定全体区分所有权人必须组成管理团体对区分所有建筑物进行管理，由于各国的社会背景、经济文化的差异，各国和地区对管理团体的法律性质的认定也各不相同。具体归纳起来，大致有四种典型立法模式：以法国和我国香港为典型代表的管理团体的法人人格模式，此种模式承认管理团体具有民事权利能力和民事行为能力，能够独立承担民事责任；以德国和我国台湾为典型代表的管理团体的非法人人格模式，此种模式不承认管理团体具有民事权利能力和民事行为能力，不能承担民事责任；以日本为典型代表的管理团体法人人格折衷模式，此种模式以一定的人数为标准，超过此标准的即为有法人人格；以美国为典型代表的判例实务上的法人人格模式，此种模式通过判例法确立了管理团体具有法人人格。2. 我国应当借鉴外国及我国香港地区的立法经验，明确提出区分所有建筑物管理团体的概念，并且赋予该管理团体民事主体资格，使之成为具有民事权利能力和民事行为能力，能够独立承担民事责任的民事主体。赋予区分所有建筑物管理团体民事主体资格其原因在于：区分所<WP=52>有建筑物管理团体从其形成伊始便具有浓厚的团体属性，区分所有建筑物管理团体具有相对独立的意志和财产；赋予区分所有建筑物管理团体民事主体资格有利于维护交易安全和提高交易效率；赋予区分所有建筑物管理团体民事主体资格便于责任的承担。第三部分 区分所有建筑物管理团体的运作规则和治理结构1. 管理规约作为区分所有建筑物管理团体的运作规则，是区分所有建筑物管理团体的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于区分所有建筑物管理团体的“宪法”。管理规约的制订在由法律规定管理规约必须具备的强制性条款和补充性条款后，由区分所有建筑物的建设开发企业预先制订一个统一的规约范本，在出售区分所有建筑物的同时，由建设开发企业组织成为区分所有建筑物的所有权人签署。管理规约的变更应通过区分所有权人大会决定。当区分所有建筑物不复存在时，管理规约废止。2. 区分所有建筑物管理团体的治理结构包括区分所有权人大会和管理委员会。区分所有权人大会是区分所有建筑物管理团体的最高权力机关和意思机关，区分所有权人通过区分所有权大会参与区分所有建筑物共同事务的管理。区分所有权人大会通常由管理委员会召集。区分所有权人的表决能力应以其专有部分的面积占区分所有建筑物总面积的比例，或者以其专有部分的价值占区分所有建筑物价值的比例确定。区分所有权人大会的表决方法应根据表决事项的不同，而采取不同的表决方法。管理委员会是区分