中国房地产业持续发展的预期隐含着房地产融资需求短期之内仍然会保持旺盛。但目前国内的房地产金融市场发展仍然远不成熟，体现在：一级市场上，仅有银行在支撑，少数的房地产公司能够获得资本市场的支持；二级市场上，资产证券化才刚刚进入起步阶段。房地产投资信托基金正是在这样的背景之下出现在人们的视野当中。从广义上来讲，房地产信托投资基金是属于资产证券化的一个分支。在国际市场上有着较长的发展历史，这一工具设计的初衷是利用市场信用来解决房地产融资的问题。同时，这一工具也为广大的中小投资者投资房地产提供了一个合适的投资工具。上市交易的REITs也具有很多特殊的性质。本文紧密联系香港联交所上市的REITs，从REITs的结构、设计、资产组合、负债规定等方面入手，深入分析了这一工具与一般的房地产投资工具的区别。强调了这是一种既不同于以往的债权融资、又不同于一般的股权融资的投资工具，具有低风险、高比例分红、收入可预测、稳定性较好、资产组合较为稳定等特点，同时，由于投资对象大部分为商业房地产项目，所以与市场中的其它金融工具的相关性较低。但由于分红方面的规定，造成了成长性较差，同时获取外部资金的能力有限等缺点。REITs所具有的这些特点，决定了他作为一个投资工具的价值。对于追求收益稳定的机构资金而言，REITs是一个可以选择的资产配置的品种；对于商业地产发展商而言，REITs也是一个便捷的融资途径；对于普通投资者而言，投资REITs不仅可以分享到房地产市场的收益，还可以有稳定的分红收入。在此基础之上，进一步分析了REITs投资过程中所面临的各种风险因素，特别强调分析了来自REITs财务安排方面的风险，以此来揭示来源于内部的风险才是投资者应当注意但却往往忽视掉的风险。