物流地产是专业现代物流设施的载体,近年来,现代物流设施的市场需求高速增长,加上国家政策对物流行业扶持力度加大,多家大型传统房地产企业开始插足物流地产行业,部分电商企业也提早布局,抢滩物流地产市场,市场竞争越来越大。盈利模式主要回答了企业通过谁,以何种业务形式,怎样产生利润以及如何维持利润的问题。盈利模式的研究一方面有利于企业价值创造基础及手段的确定,另一方面,有利于企业发现其核心竞争力及潜在运营风险。本文选择了物流地产行业龙头普洛斯作为研究标杆,分析其物流地产盈利模式以探讨它凭借何种业务及能力创造业内第一的价值,并通过效果分析评价目前盈利模式的有效性,同时对潜在风险进行识别,最后提出建议,并根据以上分析得出经验启示。本文首先对研究意义及背景进行阐述,在研究国内外文献基础上提出本文研究方法和框架。其次,本文从盈利模式概述、物流地产盈利模式类型及相关理论几个方面进行相关介绍及理论阐释。在此基础上,以普洛斯为研究对象,先对普洛斯发展背景及业务情况进行介绍,提出普洛斯物流地产盈利模式选择逻辑,并从盈利驱动、资源配置以及价值创造三个维度对盈利模式效果进行分析。然后,基于盈利模式效果从物业开发、物业管理及基金管理三个业务阶段对相关风险进行分析。最后从政策研究、战略合作、资产结构平衡、负债规模控制、专业管理提升等方面提出相应的防范对策;同时,总结出业内企业可参考的经验,积极创新,寻求符合自身业务需求与能力的盈利模式,为物流地产行业新进入者或潜在进入者提供一些借鉴。