房地产作为一种新兴资产证券化产品,最早诞生于美国。经过了50余年的发展,美国REITs已经形成比较成熟的交易市场。而中国近年来金融和房地产行业都取得了突飞猛进的发展,在这种背景下,研究房地产信托投资基金有着非常重要的意义:从企业的角度来看,REITs是房地产商一个重要的筹资工具;从投资者的角度来看,可以为投资者增加一个投资渠道;从定价原理的角度来看,REITs可以看作房地产价格的风向标,避免房市价格过热;从风险管理的角度来看,REITs不仅可以分散房地产企业的财务风险,并且能够改善资本市场的投资结构,提升其运作效率。本研究共分为五章,第一章主要介绍了研究的背景和意义以及研究的内容和方法。本文利用的研究方法主要包括比较研究法和案例分析法。另外,本章还综合论述了国内外有关REITs的文献,总结了文献中关于中国发展REITs的必要性、可行性、有利因素和不利因素等方面的内容。第二章概要地介绍了REITs的概念、历史、类型、特征、定价原理和模型,最后按照REITs公司型和契约型的分类对REITs的组织模式和治理结构进行讨论。第三章主要介绍美国、香港地区、中国内地三个地方的REITs发展概况,并对美国和香港地区的REITs产品进行了对比分析。在阐述美国REITs发展经验时,着重介绍了REITs的发展概况、结构类型、设立条件和运作特征。在阐述中国REITs的发展情况时,总结了目前中国的政策支持、物业繁荣等诸多良性发展条件,并且REITs作为市场的风向标,其发展壮大可以拓展融资渠道和增加投资品种,改善中国房地产经营的产业链。但是,中国依然面临很多REITs发展的阻碍,比如法律法规缺失、管理人才缺乏、信息披露不透明、金融市场的不确定性以及运行方式的僵化等。通过借鉴美国、香港地区的经验,总结得出了两个发达地区对中国发展标准化REITs产品的初步启示。第四章是根据笔者选取的一家房地产企业,针对其正在进行的房地产开发项目进行REITs方案可行性分析,发现REITs对中国房地产企业来说是一个不错的选择,但如果真正推行REITs的话,会面临诸多不便和大大小小的现实问题。第五章是对中国REITs的发展建议和展望。笔者提出的建议和意见包括健全法律法规、规范市场环境(加大房地产行业整顿力度、建立REITs自由流通交易的市场、完善信息披露机制)、加快人才培养、完善监管体系、优化产品设计(募集方式向广大投资者倾斜、标的资产向多样化转变)等。综上讨论,创建富有中国特色的REITs是中国金融创新的可行之路。但是,中国的实际情况和发达国家（地区）又有很大不同,因此完全照搬境外REITs的发展模式显然不太现实。最合适的方案应当是在借鉴境外成功经验的基础上结合中国的经济社会现状,构建具有中国特色的REITs发展框架和路径。