随着城市化进程的速度加快,轨道交通需求日趋强烈,为此我国许多一、二线城市都加快了发展以地铁为主的城市轨道交通。虽然轨道交通的建设与运营可以大大缓解城市交通的压力,但同时也带来了地铁建设成本的投资和运营及维护资金的问题。轨道交通设施投入的建设成本和运营费用都很高,仅仅靠日常票务收入难以维持运营,长期依靠政府财政补贴不是长久之计,地铁企业应该设法提高其经济效益才能解决这一问题。“地铁+物业”商业开发模式是一种充分利用地铁沿线站点内部空间、站点上部空间、站点周边地块建设区域基础配套实施、商务写字楼、保障性住房、商品房等大型综合体商业性开发,进而提高企业自身的经济效益,达到交通畅通、商业发达的双赢局面,实践证明它是实现轨道交通可持续发展的有效途径。本文从研究深圳地铁商业开发现状入手,通过实地调查、数学模型等方法分析深圳地铁“地铁+物业”商业的可持续性、市场环境、利弊关系等,找出影响深圳地铁商业发展的问题和原因。首先论文从理论上探讨了“地铁+物业”的相关概念及操作思路,并对“地铁+物业”盈利模式的应用、融资平台的建设及“地铁+物业”商业开发模式的规划设计特点进行了研究。随后对深圳地铁商业资源开发的现状进行了分析,当中包括了商业经营环境、顾客资源、商业规划策略、宏观经济、房地产市场前景、商业市场前景等；以深圳地铁地下综合体为例进行了经营策略分析,包括“地铁+物业”商业开发模式中所存在利弊；地下综合体规划、服务对象及内容、地铁商业品牌的建设等。最终得到“地铁+物业”商业开发模式既可以提高土地使用效率、缓解紧缩的土地资源,又能使地铁公司形成造血机制,向可持续发展道路迈进。