城市内部住宅价格的空间分异问题是城市地理学研究的重要内容。在当今的高房价时代，住宅价格问题已成为政府和居民持续关注的焦点。如何准确把握城市住宅价格空间演变规律、科学总结住宅价格空间分异机理与模式、有效制定城市住房发展政策，对实现社会公平和社会稳定、人民生活水平提高、居民幸福感提升、和谐社会建设、城市化可持续推进和房地产市场健康发展有着重要的现实意义和深远的政治意义。但住宅价格空间分异问题具有理论基础的多样性、影响因素的综合性、作用机理的复杂性、空间模式的地域性和测度方法的系统性。而目前适用于中国城市实际情况的相关理论构建和方法研究较为薄弱。　　本文在学习和借鉴国内外城市住宅价格空间分异的理论、规律、影响因素、模式、方法等研究成果的基础上，构建住宅优势度学说;以此为基础，构建城市住宅价格空间分异的影响因素指标体系，并分析其作用机理，总结其一般规律;基于不同的城市发展情景和驱动机制提取城市住宅价格空间分异的基本模式和复合模式;提出适用于城市住宅价格空间分异测度的新模型与方法体系;根据上述理论与方法，以扬州市为典型案例，探索该市住宅价格空间分异的趋势、空间格局、影响因素、驱动机制和空间模式，并探讨住宅子市场空间格局，最后提出调控对策和政策建议。主要结论如下:　　(1)提出了住宅优势度学说，并将其作为城市住宅价格空间分异机理研究的新视角。住宅优势度是城市内部某住宅相对于其他住宅所具有优势的量化程度。该学说的核心思想是:住宅优势度决定住宅价格，住宅价格是住宅优势度的货币体现;城市内部各住宅间的优势度差异决定其住宅价格的空间分异;住宅优势度差异问题是研究住宅价格空间分异问题的前向切入点和后向反馈点;住宅优势度的基本内涵可以解释住宅价格的形成机理;住宅优势度是由一系列构成要素决定的，这些构成要素就是住宅价格空间分异的影响因素;这些因素是由各自驱动力作用下形成和改变的。　　(2)提出了由“内在源动力→外在驱动力→影响因素→住宅优势度→住宅价格”共同构成的城市住宅价格空间分异机理解释框架及规律性。其综合作用机理可表述为:社会体制与决策和个人居住选择是两大内在源动力;特定住宅类型与档次建设的区位指向、特定收入阶层的空间集聚、公共物品投资的空间差异、城市居住用地扩展与城市更新的区位指向是四大外在驱动力;单户住宅档次与水平、小区建设档次与水平、区位与便利性、周边景观与环境是四大影响因素，并构成了住宅优势度;通过供需机制和成本机制作用于住宅价格，加上预期的修正，各个层次由内到外，共同构成城市住宅价格空间分异机理的基本分析框架。城市住宅价格及分异程度演变和空间格局的规律性为:随着城市发展阶段的变化，城市住宅价格呈“S”型曲线;城市住宅价格空间分异程度呈“S”型曲线或倒“U”型曲线;城市住宅价格空间分异格局呈现由中心向外围非均衡递减的倒“S”型曲线。　　(3)基于不同城市发展情景和不同因素主导作用，总结出了城市住宅价格空间分异的六大基本模式:①外延扩张情景下住宅自身因素主导模式、②外延扩张情景下外部作用因素主导模式、③外延扩张情景下自身与外部因素共同作用模式、④内部建设与改造情景下住宅自身因素主导模式、⑤内部建设与改造情景下外部作用因素主导模式、⑥内部建设与改造情景下自身与外部因素共同作用模式。考虑多情景、多因素时形成三大复合空间模式，包括:圈层复合模式、扇形复合模式和多核心复合模式。　　(4)构建了包括GDI、PDI、HDM等新指数与新模型在内的城市住宅价格空间分异综合测度方法体系。包括:住宅价格总体分异的测度模型(GDI)和特定方向的空间分异测度方法(PDI);根据住宅优势度的基本内涵构建了住宅优势度的计算模型(HDM)，并提供了理论住宅价格的计算方法，建立理论住宅价格转换系数。同时借鉴已有的研究方法，构建了城市住宅价格空间分异综合测度方法体系。该体系包括四个方面:一是住宅价格空间分异的变动趋势测度，二是住宅优势度及影响因素强度测度，三是住宅价格空间分异格局定量测度，四是住宅价格的影响冈素分析。　　(5)以扬州市主城区为实证研究案例，结果表明:①2001年以来扬州市住宅价格差距显著增人，分异趋势在波动中增强，呈现西高东低的空间分异格局;②不同住宅子市场的价格分异格局差别显著，与总体住宅分异格局有所不同;③扬州市住宅优势度的空间分异格局与住宅价格空间分异格局类似，表明本文建立的住宅优势度学说及其研究视角基本合理;④基于住宅优势度视角计算的理论住宅价格与现实价格的空间格局总体一致，但也有部分地区差别较大，显示出这些住宅的价格高估或低估程度;⑤扬州市住宅自身优势度与外部作用住宅优势度的格局显著不同，表明住宅自身因素与外部作用因素对住宅价格影响的显著差别;⑥扬州市总体住宅价格空间分异的核心影响因素是小区建设档次与水平，主要影响因素是周边景观与环境、单户住宅档次与水平，而区位与便利性的影响作用一般，不同类型住宅子市场的价格影响因素各不相同;⑦2001年以来住宅价格总体分异的核心驱动力是城市居住空间的迅速扩展、居民收入差距的增大、房地产市场的繁荣和住宅类型的多元化，其住宅价格空间格局演变的驱动力为城市发展方向的确立与变化、特定住宅类型建设的区位指向和古城保护、旧城改造与新区建设;⑧近12年来扬州市住宅价格的空间分异模式发生了较大变化，由2001年西高东低的扇形同档次价格集聚式分异模式逐渐转变为2012年西高东低、扇形与圈层相结合的多类型价格混合式空间分异模式。　　(6)对城市住宅价格空间分异问题提出如下调控对策:一是各类型各档次住宅的适度混合，二是公共服务设施适度均衡化配置，三是提高交通便利性与通达性，四是改善城市总体居住环境，五是建设紧凑城市。最后在城市规划方案编制、住房发展规划编制和提升城市宜居性三个方面提出了相应的政策建议。