自上世纪末我国城镇住房制度改革取得了重大突破以后,全国上下掀起了房改的热潮,随着住房改革的不断深化和推进,整个房地产行业产生了革命性变化。在政策的红利和市场的炒作氛围下,我国房地产市场在经历近乎30年的持续繁荣发展后,已然成为我国经济体中最关键的支柱之一。如今,房地产行业在我国的国民经济中发挥着越来越重要的作用,其发展不仅与经济增长高度相关,而且对政府财政和民生都有着巨大的影响。而随着房价的节节高攀,我国房地产行业得以长期保持较高的回报率。从宏观上来看,一般认为房地产的波动与整个经济金融稳定有着密不可分的关系,若房地产市场与其他市场形成长期互补共进的关系,则房地产的持续繁荣会对经济增长有益。反之,则会给一国经济的稳定发展造成严重的干扰。通过观察近些年来我国房地产的行业增加值,我们可以发现进入21世纪后房地产行业对我国的经济发展做出了巨大的贡献,但是由于过热的市场吸引了大量的资本,因而导致行业之间的资源分配不合理,影响一国的整体经济效率。从微观上来说,楼市的持续繁荣对于个体企业主营业务发展的方向有着潜移默化的影响,而这也许会导致的个体企业的行为在面对当下房价普遍上涨的经济环境下做出的改变。企业为了追逐利润,将有限的资金大量投入到房地产中,会对其自身主营业务的研发产生挤出效应,这将会长期影响企业的生产效率水平。通过Wind数据库的数据发现,从2001年至2015年间,我国房地产开发投资企业从29552个剧增至93426个,增长率超过300%。房价上涨与企业进入房地产这一现象引起了国内外众多学者的关注,但企业进行房地产多元化以后,其自身的创新与主营业务的经营效率是否因此受到影响,则较少受到关注。现有文献多是从宏观层面研究房地产对宏观经济和相关产业的影响。虽然有少数文献提到了房地产对其他行业乃至整个国民经济生产效率的影响,但是仅仅是涉及到行业间信贷资源错配这方面,很少有文献从企业层面上单独研究房地产快速上涨对个体企业生产效率的影响及其影响机制。本文的研究则着重以企业的层面来探讨房价上涨对企业个体行为以及企业生产效率的影响。本文的可能创新之处有:一、以房价上涨对非房地产上市公司的生产效率的影响及其机制为研究主题,在房价持续上涨的背景下通过分析我国非房地产上市公司的行为变化和对其自身生产效率的影响,进而科学评估房地产长期繁荣对我国实体经济的长期发展产生的影响。二、现有文献在研究房价上涨对企业生产效率的影响通常在强调房地产行业资本的吸附效应,进而对其他行业产生“挤出”。而本文的创新点是在个体企业层面上,通过结合房价上涨对企业研发投资的挤出效应和企业融资约束得以突破以后对主营业务投资的正反馈效应,来量化两种效应相结合后对企业生产效率的影响。具体而言,本文通过企业的全要素生产率来衡量企业的生产效率,考察房价上涨对非房地产企业行为的影响,最后通过分析企业参与房地产后是否会对其自身生产效率产生影响。本文的研究逻辑和具体章节划分如下:第一章为导论部分,首先是对本文所研究的论题背景进行介绍,进而阐明本文论题的意义所在,最后简要阐述本文的研究内容和研究方法。第二章为文献综述部分,通过对国内外文献的梳理和简要概括,总结出与本文论题相关并且比较前沿的理论。第三章为理论分析和假设检验,本文主要研究的问题是在我国房价普遍持续上涨的情况下,企业是否会因此改变原有的经营策略,通过拓展房地产业务的方式改善自身盈利能力,而这种行为一旦发生,在长期是否会影响其自身的生产效率。根据市场泡沫理论,泡沫行业对资金的吸引力强大,再加上企业的融资约束可能会因为房价的持续上涨而被打破,这使得企业进入房地产会更为便利。所以,当非房地产上市公司面对逐年上涨的房价和房地产行业的高额利润时,可能会因为其本身主营业务经营不善或利润前景不佳而选择进入房地产行业,以此改善企业收益。本文通过以上的理论分析提出两个假设检验。第一个假设检验是楼市的持续繁荣对资金的虹吸效应会吸引原本不属于房地产行业的公司进入此行业。具体可分为以下三个子假设检验:(1)房价上涨水平越高,原本不属于房地产行业的企业进入该行业的可能性就越大,且这种行为与企业规模的大小有关,规模越大的企业进入该行业的可能性越大;(2)若企业所在地位于房价上涨率较高的地区,则该企业进行房地产投资的可能性越大;(3)主营业务经济不善、盈利能力水平低的的企业更倾向于进行房地产投资。第二个假设检验是:因为房价的上涨而进入房地产行业的企业,其自身的生产效率会因此受损。第四章为实证部分,具体分为三步进行研究分析:第一步介绍了本文所要选用的企业生产效率的衡量指标,即全要素生产率(TFP)的概念和影响它或是预期相关的一系列因素。接着我们通过对计算(TFP)的三种方法(包括:OP法、LP法、固定效应法)分别进行比较,筛选出适合本文的方法。最后本文选择固定效应模型和LP法计算位于我国35个大中城市的非房地产上市企业的TFP。最后两种方法计算出来的结果拟合度高达0.892。第二步以上述所在城市中的非房地产上市公司作为样本,通过实证分析来研究楼市的持续繁荣对是否会吸引原本不属于房地产行业的公司进入此行业,即企业是否会因此进行房地产多元化。最后得出的结论是房地产价格的持续增长与非房地产企业投资房地产的行为显著正相关。具体而言,房价每上涨1%,企业进入房地产的可能性就会增加1.1%,并且企业的规模越大,其进行房地产投资的可能性越大;其次,将样本按所在地房价的高低分组,分组回归发现,房价每上涨1%,高房价组比低房价组的企业进入房地产的可能性增加0.2%。此外,企业的盈利能力的好坏与其进行房地产投资这一行为亦相关,通过企业的盈利能力的强弱进行分组回归后发现,低盈利能力组的企业在面对同样的房价增长率的时候,房价每增长1%,其进入房地产的可能性比高盈利能力组的企业高出0.3%。第三步在前两步的研究基础上,验证在房价普遍上涨的背景下,企业进行房地产投资对其自身生产效率的影响。实证结果发现企业因房价上涨而进行房地产多元化,会对其全要素生产率产生显著的负面影响。具体而言,房价每上涨1%,企业全要素生产率下降0.59%。第五章对全文的研究进行了简要的概括和回顾,通过结合当下的房地产市场环境和本文的研究结论,对我国的实体经济往后的健康发展提出具体的政策建议。