泡沫是在一系列资产价格上涨过程中，人们因为预期价格上涨，出于赢利动机进行交易，使资产价格连续上涨，由于预期的逆转，使价格暴跌的现象。而泡沫经济是指，占一国或地区国民财富相当大的比重的某些资产的市场价格总量，相对其一般均衡价格总量，出现的较长时间的、非平稳性的、幅度相当大的向上偏移的系统性社会现象。　　从商品需求的角度看，人们对商品的需求可分为两种:消费需求和投资需求。商品有满足消费者使用欲望和投机赢利欲望的两种效用。从商品供给的角度看一般商品都能满足消费者使用欲望。有一类特殊商品供给有限，供给弹性较小，在价格上涨时，供给量不可能在短期内迅速增加，成为稀缺商品，从而进一步加剧价格上涨。由于供给弹性小，这类商品易于成为投机的对象。　　泡沫形成过程中，心理预期、从众行为起重要作用。　　从宏观角度看，金融自由化是泡沫经济形成的基础，并促进了泡沫的形成。宏观经济政策对泡沫经济有重要影响。　　日本经济从20世纪50年代末开始，经历了二十多年的高速增长。由于日元升值、放松银根、金融业对外开放等原因，房地产和股票的价格暴涨，形成了泡沫。　　日本泡沫经济的繁荣期经历了三年，1990年结束。　　泡沫的破裂，对日本经济造成不良影响。巨额财政赤字;消费下降，市场疲软;海外市场份额减少;投资收益降低，生产能力过剩;社会信心动摇，资金外流。　　日本政府决定投入庞大的资金来挽救经济，却并没有被经济学家看好。许多经济学家指出，如果日本政府在五年前，甚至三年前采取这样的举动，也许就可能达到挽救经济的目的。由于日本政府犹豫不决，一拖再拖，错失了解决危机的良机。　　日本为泡沫经济付出巨大代价，给日本朝野深刻教训，终于结束了长达十几年的争论，认识到了金融货币政策的重要作用。日本议会1997年3月通过了《日本银行法》。长期以来，日本的中央银行并不独立，政府对银行不仅具有人事权，还有各种指示权。新的《日本银行法》给予中央银行独立的金融决策权，废除了大藏省对银行的业务命令权、监督命令权、派遣监理官和强行检查制度。　　新的银行法明确规定日本中央银行的职责是:维护信用秩序，通过谋求物价稳定以利于国民经济发展，代表国家进行国际金融业务，监督商业金融机构。中央银行的职责彻底和政府的行政目标分离开来。　　海南在经济发展过程中，选择了向中央政府要“优惠政策”的做法。靠房地产开发带动整体经济发展的思路成为海南省的首选。房地产热的弊端是房地产价格大幅波动，大量商品房积压空置，土地闲置严重，海南金融市场出现风险。北海发生类似现象。主要原因是土地投机，政府干预失误，土地供应“双轨制”，市场主体结构不合理。特点是局部性和非市场性。　　我国房地产业近年来经历了迅速发展。这种迅速发展的形势，从需求角度来看，与近年来我国住房制度改革、住房信贷发展、收入水平不断提高有关。从供给角度来看，房地产业的高额利润，吸引了大量资金，流入房地产市场，参与房地产开发。　　房地产业的快速增长拉动了经济增长和相关产业的发展，提供较多劳动就业机会。从产业政策上来说，应对房地产行业继续予以支持。金融业同样也应继续支持房地产行业的资金需求。　　当前问题集中表现在部分地区房价增长过快，土地转让不规范和房地产企业资金来源单一，资金链条不规范，风险较大。央行应及时采取措施。应严格执行贷款政策。　　当前房地产热与日本泡沫经济相比，有相似性，需防范风险;同时内部市场大，将来是优势。与海南泡沫相比，市场需求不同，投资主体不同，市场成熟程度不同，政府干预水平提高，是一种发展;同时原来的一些问题仍存在，如土地转让制度、房地产信贷资金管理，这些问题正是会导致金融风险的重要因素。　　我国部分地区存在一定程度的房地产过热现象，但还没有形成以炒作和价格大幅飙升为特征的泡沫现象，整体经济没有泡沫经济的特征。房地产业发展速度较快，制度和制度的执行情况存在问题，蕴涵有房地产信贷风险，如果及时加以控制，是可以避免泡沫发生的。　　房地产业是国民经济的重要支柱，经济政策和金融政策应继续予以支持。对其中的问题应采取有针对性、前瞻性的措施。根据房地产的实际需求，支持中低档商品房建设，控制高档商品房。改革土地储备转让制度，拓宽房地产企业资金来源，大力加快金融改革。