近年来,我国央行多次强调要将“房住不炒”作为房地产调控政策的主要定位,以“因城施策”作为调控的基本原则,推动房地产金融长效管理机制的建设,不将房地产作为短期刺激经济的手段。即便在今年较为严重的“新冠病毒”疫情的不良影响下,央行在2020年2月下调LPR也只是为了帮助企业度过当下难关,并没有向房地产行业释放宽松信号。在这样的环境下,我国不少中小民企都正面临着融资难、融资贵的问题,中小房地产企业也不例外,因此,为使当前金融脱虚向实,帮助企业去杠杆降成本,房地产企业融资方式急需向多元化发展,拓宽融资渠道。而REITs工具能够有效降低房地产企业的杠杆率,有利于企业盘活存量资产、加速资金的回流再利用,以促进形成金融与房地产的良性循环,其作为新工具、新方法和新理念,就是房地产融资的一大新的方向。目前,越来越多的企业家们已经开始重视起REITs工具的使用,政府部门也正在大力推动和鼓励其发展。本文以我国房地产企业融资现状为背景,立足于我国中小房地产企业目前面临的融资难题,以现代企业融资理论、破产隔离理论与委托代理理论为理论基础进行研究。本文通过研究中国勒泰商业地产公司发行的“勒泰一号资产支持专项计划”这一案例,归纳总结出目前我国REITs的发展情况,重点分析勒泰集团REITs工具的融资成效与创新之处,为中小房地产企业打破融资困境、拓宽融资渠道提供参考,引导投资降低对企业信用的依赖,回归重视资产自身的质量。本文以国际市场成熟的REITs制度作为基础,具体分析我国房地产企业应用REITs工具的必要性与可行性,然后考察勒泰集团的基本情况,并重点探究勒泰集团面临融资困境的深层原因,包括财务分析与融资状况分析,进一步剖析该REITs在实践运用中的交易结构,再对该REITs发行后获得的成效进行分析,总结出勒泰集团使用本次REITs工具进行融资对企业自身以及整个房地产行业与资本市场的意义,最后,以此次勒泰集团成功的融资经历,为我国中小房地产企业提供借鉴与建议。本文主要采取文献分析法与案例分析法进行分析,在大量查阅国内外REITs研究文献的基础之上,梳理REITs的发展脉络,对文献的研究成果进行学习与综述,打好写作的理论基础,并以国内发行的具有“首单境内不依赖主体评级REITs产品”、“首单河北省REITs产品”、“首单非一线城市优质商业REITs产品”三个“首单”称号的“勒泰一号资产支持专项计划”为案例,在理论分析的基础之上对其进行深度剖析。目前,我国REITs的发展历程已六年有余,虽然国际市场带来了丰富的经验教训,我国也有了自己的市场实践经验,但还是没能迈出走向标准化REITs的关键一步。政府部门应持续关注并引导REITs发展,尽快完善法律法规,使REITs能更好地在我国发挥作用,助力经济转型与金融改革。本文的主要贡献在于对“勒泰一号”REITs的详细研究。该REITs产品为我国首单只依赖资产信用而无主体评级的REITs,本文基于勒泰集团的优质标的资产,对勒泰集团的REITs工具进行了详细研究,包括产品方案设计、交易结构构建、现金流量测算、风险应用控制等等,归纳分析该REITs的特点,以及其对企业自身与对整个房地产市场产生的积极意义,可以为我国的REITs研究补缺。此外,勒泰集团作为典型的中小房地产企业,具有中小房地产企业普遍具有的一系列问题,本文主要对作为我国中小房地产企业的勒泰集团商业地产公司的基本情况、发行REITs前的融资困境、发行REITs后的融资成效进行了详细分析,深度剖析该案例的特点、优势以及不足之处,并为我国广大的中小房地产企业提供融资借鉴经验。最后,本文还以国际成熟的REITs制度为基础,结合我国REITs的发展现状,以“勒泰一号”为例研究适合我国的REITs融资模式的具体应用,为我国处在融资困境的中小房地产企业提供使用新型融资工具的指导建议与参考经验。