我国房地产行业融资困难问题突出,房地产企业面临着政府宏观调控的加强、融资渠道的缺乏以及融资期限错配的风险等困境,导致房地产行业传统的发展模式不再适用,REITs在我国的出现为房地产企业进行精细化发展带来了希望,自2014年首个私募REITs发行以来,我国REITs市场开启了快速增长阶段,REITs不仅解决了众多房地产企业的融资问题,还给金融市场带来了优质的投资产品,REITs的价值也成为了发行人和投资者都比较关心的问题。本文以REITs的价值评估为研究方向,介绍了REITs的价值来源、价值评估目的和常见的REITs估值方法。以“深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划”为案例分析对象,对产品特点和可能存在的风险进行了阐述,并基于营运现金流折现法构建了该REITs的估值模型,计算出深创投人才安居REITs在设立时的价值。此外本文还分别考察了该REITs的可分配收入对优先级资产支持证券预期收益、优先级和中间级资产支持证券预期收益的覆盖倍数,结果表明深创投人才安居REITs的分红能力较好,投资风险较低。最后本文将案例研究过程中的发现做出总结与展望,指出为了提高资产支持证券的信用评级,深创投人才安居REITs设立了一系列增信措施,由原始权益人安居集团担任优先收购权人和差额补足义务人,表明REITs投资者的部分收益有可能要来源于原始权益人而不是标的物业产生的现金流,而REITs的核心特征是以优质房地产资产产生的稳定现金流为基础发行资产支持证券,增信措施的设计在一定程度上与REITs的核心特征相冲突。