由于我国传统法制中缺乏预登记制度理论的研究,法制建设比较滞后,使得在房屋的买卖当中,预买者或附条件买者没有相应的规章制度来维护其利益。房屋预买者只能通过民事违约责任要求赔偿相应的损失,而在实务中这种损失的赔偿只有预付款利息和定金,违法成本太小,不足以规范房地产企业的违约行为和保护房屋预买者的正当诉求。随着《中华人民共和国物权法》的出台,房屋预登记制度已经成为我国解决地产企业与房屋预购者违约的主要手段之一。对保护预购房屋者的利益至关重要。但由于法律规定的原则性,使得有关房屋预登记效力的规定并不全面,更没有明确与公法行为之间的关系,再加上法制的确立追求的是规范的目的,在房屋预登记效力及相应的基础理论方面,在学界还有很大的争议。　　 本文立足民法学的基础理论和制度设计的基本规律,以房屋预登记效力研究为重心,以现有成熟的基本制度和逻辑推理为基础,分析目前对房屋预登记效力理论和制度研究的不足,从完善法制建设和给实务部门提供参考理论出发,形成了房屋预登记制度的基本概念、认定房屋预登记效力的基本原则和理论与现实之间差距的调节方式。并借此对传统理论认定的效力进行验证分析,结合现有制度,提出了具体制度缺陷的解决措施,并寄希望于司法实务部门在自由裁量权中的准确运用。