建筑物区分所有权,作为一项重要的不动产所有权形式,已为众多国家和地区的民事立法所确立。不同国家和地区对其称谓各不相同,在法国称为“住宅分层所有权”,德国称为“住宅所有权”,瑞士称为“楼层所有权”,英国称为“公寓所有权”,日本和我国台湾地区称为“区分所有权”。我国大陆于2007年公布实施的物权法,从法律层面确认了建筑物区分所有权制度,称为“业主的建筑物区分所有权”。本文从建筑物区分所有权的概念和性质入手,运用比较分析、历史分析的研究方法,着重对各区分所有权人基于专有所有权所享有的共同管理权的性质、内容和行使方式进行阐述,并通过对各国和地区建筑物区分所有制度中关于管理组织治理结构和运作规则的对比研究,结合我国目前的立法和实务现状,提出自己的一些看法和构想。本文分为四个部分,第一部分对建筑物区分所有权做了概述,先从建筑物区分所有权的概念谈起,对各种学说进行比较分析,提出笔者赞同三元论说的观点,即建筑物区分所有权是一种包括专有权、共有权及共同管理权的复合性物权。它的法律性质为不动产所有权,但系一种不同于传统不动产所有权的特殊的不动产所有权形式,其客体为建筑物的专有部分和共有部分以及各区分所有人作为管理团体成员所为的行为。第二部分对共同管理权的法律内涵进行研究。共用部分的利用和管理皆与全体区分所有权人的正常居住生活息息相关。每个区分所有权人之间,不再是简单的财产共有关系,而是相互依存、相互协助的共同生活关系。这种共同关系的权利载体就是共同管理权。基于共同管理权,区分所有人的集会功能得以加强,区分所有人共同利益借助团体力量订立规约得以管理和协调。共同管理权的内容是业主在管理过程中享有的权利和承担的义务,其行使方式为组成区分所有权人大会,选举管理者,制定管理规约,委托物业服务企业或者自行对建筑物进行管理。第三部分重点论述区分所有建筑物的管理团体。尽管各国和各地区在进行建筑物区分所有权立法时,都规定全体区分所有权人组成管理团体对区分所有建筑物进行管理,但由于各国和各地区社会经济和法律文化的差异,对管理团体的法律性质的认识亦各不相同,归纳起来有四种模式。本人认为,虽然区分所有人管理团体在世界上有日趋法人化的倾向,但根据我国目前的立法情况,不宜直接规定管理团体具有法人人格,而是应有一个循序渐进的过程,还要完善相关的配套法律制度,所以可先借鉴日本模式,即具有法人资格的管理团体和不具有法人资格的管理团体并存的模式。关于理论界和实务界争议都较大的管理团体诉讼地位问题,本人认为,应将业主委员会的诉讼主体资格和民事主体资格区别开,法律应当赋予业主委员会诉讼主体资格,这不仅有利于业主更好地维护自身的合法权益,而且也能为法院的实际审判工作提供明确的法律依据。接下来,该部分对常见的意思机关、执行机关和监督、咨询机关的法律性质和权限职责等内容作比较分析,为我国今后制定建筑物区分所有权法提供意见。第四部分围绕区分所有权人的自治规则——管理规约展开。管理规约是全体区分所有权人,就建筑物及其附属设施的管理、使用与所有关系,在不违反法律禁止性规定的前提下,基于私法自治原则以书面形式制定的自治规范。其内容是业主为了发展和保持共同关系,建立良好的生活环境,在不违反法律的禁止性规定和强制性规定,不违反公序良俗的前提下,所有经业主大会决议通过的需要共同遵守的事项。规约的制定主体原则上应为区分所有权人,但实践中的大多数情况是由开发商预先制定临时规约,可在立法中明确对有损区分所有权人利益的内容,由业主大会决议重新修订。作为区分所有权人团体的最高规则,规约的设定、变更和废止都要按照一定的程序,所以建议将来制定建筑物区分所有权法时应对此予以规定,使之规范化。