我国房地产经历了一段辉煌的快速发展阶段，如今正在迈向新的层次和水平。市场的消费结构发生了很大变化，在人们很多改善性需求成为市场主导的消费方式后，房地产市场所面临的挑战也越来越多，而市场营销也逐步发挥着不可忽视的重要作用。本文以实际案例为研究对象，着重研究五矿林溪地别墅的市场营销状况。在项目进入刚进入市场时，公司的营销效果并不是很理想，但是后来进行了一定调整取得了初步成效。正因如此，笔者以实际的营销过程为依据，对天津五矿地产公司在运营方面所开展的营销策略进行了系统性的分析，尤其在别墅类房产方面进行了更进一步地深入探讨。　　本文结合天津市经济发展的现状和别墅市场发展的现状，重点分析了五矿林溪地面临外部环境和市场态势，采用SWOT分析方法、市场定位分析深入分析了五矿林溪地的经营环境。在此基础上，运用项目现状分析和市场分析相结合的方法，做好了传统营销手段与新兴营销手段相结合。经过整个的研究发现，虽然别墅营销也应用普通的营销理论，但是其很多细节手段与普通的商品住宅有着很大的不同，首先此类地产项目属于小众产品，必须紧贴高端人群的需求和想法，为高端人群做好全方面的配套需求，其次必须与高端人群的消费相关联，比如圈层营销和跨界营销，建立会员俱乐部进行高尔夫活动，或者同名车等共同展出。再次，高端别墅项目的物业必须要有周到的服务，小区还要有过硬的软硬件等等。最后，在运用现代的营销手段能的同时，还注重结合传统的4P营销策原理，制定了该别墅项目的的产品策略、价格策略、销售渠道策略和促销策略。经过此次整体的研究和策划，也能为其他的高端别墅住宅提供有益的借鉴。