房地产业是我们国家的支柱行业,对国民经济有重要影响。房屋兼具商品和资产的性质,即是消费品,又是投资品,在通胀压力比较大的情况下,许多人为了保值而购买房屋。政府为了提振经济,一般对房地产等支柱行业实施宽松的信贷政策,这样的货币政策存在很大隐患,常常是过量货币在市场上流通,通胀压力巨大,威胁整个经济体的平稳运行。2007年由美国房地产市场引发的“次贷危机”导致了世界范围的经济萧条,引发了欧洲债务危机,房地产业所潜藏的巨大破坏力,已经给了我们一个很好的警示。中国的房地产业在九十年代末开始加速发展,其标志性事件是1998年国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,政府宣布从98年下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化。中国城镇住房制度实施商品化改革后,房价一路疯狂上涨,上涨幅度大大超出了民众的承受能力,老百姓怨声载道。面对房价不断上涨导致的一系列社会经济问题,中央政府频繁利用利率政策调控房地产市场,抑制房地产市场的过度繁荣,促使房价下调,以维护社会和谐稳定。遗憾的是,央行通过调整利率没能控制住房价的快速上涨,几乎是每调控一次,房地产市场价格上涨速度都在极短暂的观望或小幅下跌后出现报复性上涨,普通民众的感觉是房价越调越高。房地产作为资产的一种,房地产价格理应符合资产价格与利率的一般规律。根据经济理论,资产价格与利率呈反比关系,利率上升,资产价格下降；利率下降,资产价格上升。在IS-LM理论框架下分析,一个国家总需求函数由四个部分组成,包括消费需求、投资需求、净出口和政府支出四部分内容,总需求尤其是投资需求与政府的利率政策有很大关系,与利率是反比关系,利率下降,投资需求上升；利率上升,投资需求下降。利率下降能增加投资支出,进而增加总需求,能够促进经济的快速增长,使经济处于繁荣的景象,尽管这种繁荣可能是病态的,对经济长期发展是不利的。由于利率与投资和总需求的密切关系,政府往往选择降低利率鼓励投资,以提振经济,进而实现经济的增长目标,利率政策是政府调控经济的重要手段。利率政策影响资产价格主要通过两个途径：一是,资产组合效应；二是,信贷。资产组合效应途径是把货币看作是一种资产,投资者根据自己的情况选择不同的资产组合,以使自己的收益最大化。理性投资者会根据不同资产的风险、收益以及流动性,同时结合自己的心理承受能力、经济条件和个人偏好,相应调整资产组合中各资产的比例,以达到投资收益的最大化。中央银行的货币政策能够在很大程度上影响人们选择的资产组合,如果央行实行紧缩性的货币政策使利率上升,资产市场中货币的数量减少,则相应的货币资产收益率会随之而上升。为使自己的利益最大化,投资者就会重新调整其资产组合,增加资产组合中的货币资产,减少房地产等其他资产的数量。这样做的一个结果就是将导致货币资产的需求量上升,房地产的需求量下降,在房屋供给一定的情况下,进而推动房地产价格下降。信贷途径是指资产是一种特殊商品,其价格昂贵,购买需要大量的金钱,但是消费者和投资者并不能承担巨额的资金需求,一般需要银行贷款。通过调整信贷政策能够影响房地产业的发展,央行调高利率会减少信贷量,进而抑制房地产市场的发展,促使房价回落。但是,中国的房地产市场却是一个怪胎,并没有遵循利率与资产价格的一般规律,央行通过调整利率没能控制房价的快速上涨,调控的效果不明显。如何使得房地产业和社会经济和谐发展,如何有效抑制过高的房价以满足人们的住房需求,是十分突出的现实问题,本论文的研究希望可以对解决这一问题提供一些有益的依据。本文把房地产作为一种资产,结合我国的实际背景,使用结构向量自回归(SVAR)模型来探讨利率政策对房地产价格调控的作用,检验利率政策是否能够有效的调控房地产价格,并研究我国房地产价格高涨的原因,得到相关结论。结构向量自回归模型(SVAR)通过对传统的VAR模型进行改进,在模型回归方程的右边增加了限制条件,这些限制条件是从经济学理论以及格兰杰检验中得到的,使得脉冲响应与方差分解检验的结论更有说服力。本文SVAR模型中的变量有四个,即房地产价格、产出缺口、通胀和利率,我们选择的代理变量分别是：商品房实际销售价格(P)、国内生产总值(GDP)、居民消费价格指数(CPI)和一年期贷款基准利率(R)。本文应用SVAR模型利用脉冲响应估计了产出缺口、通货膨胀率与利率政策冲击对中国房地产价格变动的动态影响,利用方差分解分析了所有变量对房地产价格波动的贡献率。实证结果显示在正向利率冲击下,房地产价格不降反升；产出缺口、通货膨胀率与利率政策对于房地产价格波动的解释能力很小,基本可以忽略不计,这说明我国的利率政策在调控房地产价格方面是无效的。根据经济学理论,紧缩性的利率政策应该对房地产价格产生负向影响,而在我国却表现为微弱的正向影响,这与经济理论相违背,即利率与资产价格呈反比关系。本文认为利率市场化程度低、城市化进程加快、缺乏投资渠道以及“安土重迁”的传统文化是造成我国这种特有现象的重要原因。利率市场化水平低导致利率调节机制的失灵,不能正确的引导资金流动。缺乏投资渠道,民众为了避免自己的财富缩水,把钱投到房产上以保值。在城市化快速推进过程中,城市所容纳的人口数量持续增加,住房的刚性需求会非常强烈。“安土重迁”的传统文化在工业化的今天依然有着巨大影响力,“居者有其屋”是千百年来中国人苦苦追求的生活目标之一。这些因素都对房价的上涨起到了推动作用,造成目前我国房地产市场的火爆。