自1997年直辖以来,在国内宏观经济“双高”增长的背景下,重庆经济步入快速发展时期,GDP增速保持年均10%以上。重庆房地产快速发展的周期为2000年以后,和这一周期基本保持一致。日本、香港、北海和海南的案例告诉我们,在这种高投资、高信贷拉动的增长方式下,高额房地产投入是把双刃剑,既带来了产业和社会经济的发展,又带来了房价不断上扬、通货膨胀、资源配置失衡、金融风险集聚等一系列问题。对此,房地产开发商、地方政府、银行展开利益博弈行为,在制度、市场不完善的条件下,其结果是形成“窗口诱导”效应,引致过量要素投入和虚假需求,进而引发房地产泡沫。在研究泡沫经济这一个至今没有公认的经济学定义的复杂经济现象时,明确其内涵和特质、以及研究边界就显得极为重要。本研究首先分析了国内外著名经济学者对于泡沫经济的不同见解,提炼、归纳为:泡沫经济的形成原因很复杂,宏观经济环境、制度结构的较大变化导致预期的高度不确定性,而经济法规、规范和社会信用文化的失衡则加剧了这种不确定性,最终发展成为羊群效应和道德风险,加速价格的快速波动,最终膨胀形成泡沫。在此基础之上,本研究于范畴内界定房地产泡沫为:房屋、土地及其形成的证券化标的资产,在市场预期的不确定条件下,短期内价格脱离其基础价值非理性快速上涨,最终超越市场可承受的状态和过程。因此,在研究房地产泡沫时,首先需要明确测度的时间区段。在通过对全国和重庆房地产发展进行比较研究后,本研究确定时间区段为2001-2007年,其后分别建立了重庆房地产泡沫的动态自回归检验、因果检验模型和VAR模型,分析房价与地价的泡沫情况,及其二者的关系。自回归检验结果支持重庆房地产存在过热倾向;因果检验结果说明重庆商品房价格和土地价格存在双向因果关系,二者互为反馈;VAR模型分析了二者脉冲响应过程,表明土地价格不是影响真实房价加速上扬的主要原因。在资产的加速泡沫化过程中,过度的金融支持起到了推波助澜的作用;在泡沫破灭的过程中,金融支持又转化为一种传导机制,加速泡沫在金融领域传递,最终向社会经济的其他领域扩散。可见金融支持是泡沫形成和发展的基础之一,本研究将之纳入指标评价体系,随后结合国内外相关研究、重庆区位和发展实际情况,构建了重庆房地产泡沫测度的指标体系与阙值,计算得出2007年重庆房地产整体发展有过热态势,开始出现局部轻度泡沫化倾向。这主要由宏观层面投资过热引起,房地产结构问题加重了泡沫程度,而总体上金融支持的不足抑制了泡沫的产生。中观层面,本研究对比分析重庆区域房地产投入具体情况,得出重庆市房地产发展存在严重的不均衡性。其后,构建了重庆主城区房地产要素投入前沿分析模型,分析了技术效率与规模效率,得出技术进步与规模效益递减同时存在的结论,这一过程的微观效应,体现在区域不均衡造成要素配置的浪费与低效率,进而转化为局部的泡沫;而宏观效应,则造成房地产对其他产业投入的挤出。综上,重庆房地产过热产生的原因在于宏观经济环境、制度性因素以及区域发展的不均衡三个方面的共同作用。宏观经济环境表现为经济增长主要依靠投资拉动,过高的房地产投资以及不均衡的区域产业结构造成“过热”与“偏冷”并存。这种不均衡引致了金融支持的不均衡,致使局部“过热”地区偏向“泡沫”化,并在整体上掩盖了局部泡沫的存在。对此,政府必须发挥引导市场的角色,合理规划产业布局,完善住宅保障制度,积极发展住房租赁市场,稳妥推进房地产税费改革,完善相关土地政策。