伴随着我国老龄化社会的加速到来,养老问题逐渐成为关乎国计民生的头等大事之一。我国社会保障覆盖面窄、养老保障机制不健全,社会养老压力很大;受计划生育国策的影响,我国大部分家庭逐渐演变为“四二一”结构,家庭养老负担呈倒三角势态;“空巢”家庭也在不断上升,养老保险制度也不够完善,再加上我国正处于老龄化的转型期,情势复杂,如果处理不好,会使创业中的年青人背上沉重的经济负担,使不愿给后代添麻烦的老年人承受着心理压力,老年人辛苦了一辈子,应当老有所养,老有所乐,却有可能变成社会沉重的包袱。我国这样国情,迫使我们应当寻找新的养老模式。倒按揭制度,是一种新型的养老制度,它自产生之日起就是定位于老年市场,实现“以房养老”,成为一种有效的养老保障方式。主要做法是,老年人将住房抵押给银行或特定的金融机构,以取得贷款用于养老,在去世后用住房还贷。由于其现金流向与传统的按揭贷款相反,故得此名。该制度在我国经一些人大代表提出后,虽产生了极大的反响,却一直没有建立此制度。针对以上现实国情,我国不仅需要该种制度而且其也有发展的土壤。因此,本文以倒按揭制度的法律构建为选题,对倒按揭制度的法律问题进行研究和论证,旨在为我国建立和发展住房倒按揭制度推波助澜。全文除引言及结论外,分四部分,约3.3万字。第一部分是住房倒按揭制度概述。首先,从按揭的源流入手考察,将倒按揭制度与中国内地按揭制度所具有的三方当事人、六种法律关系、按揭贷款目的等特点相比较,界定倒按揭制度是“指达到一定年龄的老年人,为了弥补养老所需资金的不足,将其享有所有权的房屋以不转移占有的方式抵押给银行,由银行按照合同的约定每月支付一定比例的资金给房屋所有权人,待房屋所有权人死亡后,银行将其房屋销售、出租或者拍卖等方式实现债权,由保险公司对财产风险和人寿风险承担保险责任,且政府对倒按揭双方当事人承担风险保证责任的一种担保方式”。其次,与抵押权相比较,倒按揭制度具有抵押权的物权性、价值性和担保性之法律属性,但又不同于抵押权,是一种新型担保物权。再次,为了更好的阐释倒按揭制度的内涵,本部分对倒按揭所具有标的物、贷款期间与还贷手段、贷款额度与支付方式、无追索权保护、标的物的回赎等特征予以了论证,并与按揭制度在目的、适用群体、现金流向、标的物、资金用途等十个方面相比较,使其内涵更清晰、明确。第二部分论证住房倒按揭制度在我国实施的必要性、可行性以及国外经验的启示。我国国情复杂,主要体现在:1.人口老龄化现象日趋严重,如老年人口规模巨大,老龄化发展迅速,地区发展不平衡,城乡倒置显著,老龄化超前于现代化等;2.社会保障体制尚不完善,如社会养老金不足,社会养老保险制度覆盖面窄,养老体制改革还没有完成等;3.“四二一”结构家庭比重迅速上升,“空巢”家庭不断增加,西方养老观念的侵蚀,使得传统养老模式力不从心。再通过对我国住房的私有化程度较高和房地产市场的活跃状况、金融机构资金充足的现状的论证分析,认为推行住房倒按揭制度在我国是有必要性和可行性的。然后对美国NCHEC模式、Home Keeper模式、Financial Freedom模式、英国Home Income Plan模式、Roll up Mortgage模式、Shared AppreciationMortgage模式、Reversion Based ERM模式及澳大利亚倒按揭制度进行了阐述,认为,构建倒按揭制度必须选择适合我国国情的模式,充分发挥政府的调控作用。第三部分是本文的重点,论证我国构建住房倒按揭制度的框架。要建立适合我国国情的倒按揭制度,必然会有不同于国外的参与主体,即借款人、商业银行、保险公司、政府以及中介机构。通过对借款人年龄应当以60岁为下限、贷款银行必须有商业银行来承担、保险公司应承担保障后盾职能以及政府应给予优惠政策支持等方面的论证,阐释了构建我国倒按揭制度参与主体及其在该制度所起的作用。通过对倒按揭合同所具有双务、有偿、无名、要式、格式、无追索等法律属性的分析,认为倒按揭合同应当具有主体、贷款额度和支付方式、贷款期限、贷款利率和利息、标的物的保险、保证人责任等14项必备条款。倒按揭制度的操作流程是对倒按揭制度的简短总结,通过咨询、申请、受理、评估、批准、签约流程的阐述,使得其运作程序一目了然。第四部分论证构建倒按揭制度中所涉及的法律问题。首先,倒按揭制度中流质条款效力问题。通过对流质条款禁止的三大理由,即为保护担保人利益、保护其他债权人利益、担保物权本质之要求的逐一批判,为倒按揭制度中不禁止流质条款扫清障碍,更便于倒按揭制度的建立。其次,对倒按揭制度中土地使用权问题的思考。认为倒按揭合同期限届满前,土地使用权续期出让金由借款人交纳和倒按揭合同期满后,土地使用权续期出让金由商业银行交纳,解决了目前土地期限中存在的土地使用权出让金交纳的问题。最后,从物权法定原则的论证中,得出倒按揭制度并不违反物权法定原则,为倒按揭制度的建立奠定了理论基础。本文的主要创新点有三个,第一,充分论证了倒按揭制度是一种新型的担保物权,而目前国内还鲜有相关论述;第二,充分论证了住房倒按揭该合同应当具备的条款和内容,使当事人的权利义务更加明确;第三,提出了构建适合我国国情的倒按揭制度,其独特的构建模式也是本文的主要创新点和重点。因本文篇幅有限,加之本人学识尚浅,对完善倒按揭制度所涉及的税收优惠措施、倒按揭的财产保险和人寿保险,对倒按揭制度所涉及到的道德风险,以及社会保障法怎样适应倒按揭制度的调整等问题,没有进行论证和分析。本文的不足之处,有待下一步深入的学习和研究。