按照人口老龄化的国际界定标准,1999年我国正式步入老龄化社会。老年人养老问题成为社会各界关注的焦点。随着社会经济的发展和医保制度的完善,老年人购买力不断增强,在养老方面的消费支出越来越大。养老产业一跃成为资本的新风口,吸引了大批投资者。一些房地产开发商希望通过加快传统住宅地产产业模式转型寻求新的经济增长点。但以销售型物业的经营思路运营养老地产不能突出养老地产服务属性,更无法实现企业利润最大化的目标。本论文以报告的形式全方位呈现中国养老地产行业,全文由五个部分展开。第一部分,概括性地介绍了本论文的选题背景、意义、研究对象、研究方法、创新及不足之处。第二部分,分类系统整理、回顾中外专家学者对养老地产的学术研究。第三部分,全面展现中国养老地产行业的发展现状。首先,运用PEST模型分析养老地产行业的宏观环境;其次,以线级城市为组别说明典型细分市场养老地产的发展情况;然后,采用对比分析的方法介绍中美养老地产的商业模式;最后,利用SWOT模型对以房地产开发商为主的投资主体进行分析,利用SPSS交叉分析法刻画养老地产行业目标客户特征。第四部分,结合前文对中国养老地产发展现状的介绍,系统指出该行业存在的问题,提出相关应对措施,并基于以上分析,对中国养老地产行业前景进行科学预测。最后一部分,引入具体单体项目案例,搭建财务分析模型。本论文引入的案例是中国某大型房地产公司青岛养老地产项目,通过对项目总体情况的介绍,建设背景可行性的分析,产品规划方案的呈现,财务模型的搭建和风险变量的分析到最终产品的定型,为养老地产项目前期可行性评估建立标准化流程,极大提高工作效率,减少不必要的损耗。总之,养老地产相对于普通房地产项目而言意义更特殊,部分符合房地产市场运作规律,并且在一定程度上能够满足老龄化社会居住的需求。产业痛点在于缺乏流程化的运营、管理模式以解决重资产和次服务问题,加上行业区域发展不平衡,相关政府机构行业标准制度缺乏、监督体系不完善。相信在成功解决这些问题之后,养老地产行业将更加持续、良性、健康地发展下去。