商品房买卖预约合同是房地产开发商与准买受人为预先固定交易机会,约定在将来某一时间订立商品房买卖合同而签订的预约合同。商品房买卖预约合同作为最典型的预约合同类型,深刻体现着预约合同的制度价值;其作为商品房市场交易的阶段性产物,对保障交易安全,维护市场经济秩序,促进房地产市场的健康发展具有重要的意义。伴随着近几年房地产市场“投资热”、“炒房热”现象的出现,商品房预约合同纠纷案件数量呈年年攀升的趋势。由于目前我国商品房预约合同制度的发展还不完善,众多预约制度下的核心问题仅停留在理论学说层面。立法上的大量空白导致了目前预约合同制度在实务中的运用无法可依,许多问题得不到明确的法律规范指引,审判中法官对同类案件、同类问题的裁判也是五花八门,无法真正实现司法定争止纷的价值。本文将依托我国当前理论界对预约制度的研究成果,在归纳分析实务中商品房买卖预约合同纠纷案件中存在的核心争议问题的基础上,借鉴国外相关立法经验,重点对商品房买卖预约合同的认定、成立要件、法律效力、违约行为的认定及违约责任形式等问题进行分析研究,以期为我国商品房买卖预约合同制度的完善及司法审判中对相关问题的解决提出一些建议以供借鉴。本文主要分为四个部分。第一部分是对商品房买卖预约合同的概述。从上位概念预约合同的概念与性质入手,在“独立契约说”的基础上,从理论层面对预约和本约、预约和附条件、附期限合同进行区分,并深入剖析了预约合同的制度价值。在商品房买卖预约合同的认定问题上,应重点关注当事人对未来缔约的意思表示。第二部分重点对商品房买卖预约合同的成立要件与法律效力进行了论述。商品房买卖预约合同的成立在合同内容上应达到确定性要求;在预约合同的法律效力方面,通过对目前理论界存在的四种主要学说观点进行辩证分析,得出“应当缔约说”更具合理性的结论。第三部分主要是对商品房买卖预约合同的违约救济的论述。在“应当缔约说”理论的基础上,首先对商品房买卖预约合同违约行为的认定进行探讨,进而分析了预约违约的责任形式应包括强制履行、赔偿损失及支付定金、违约金。第四部分主要针对我国司法实务中所反应的核心问题——“预约法定化为本约的条件”、“预约强制执行的实际操作”及“违约损害赔偿范围的认定”三个方面存在的问题及解决方案进行讨论。并结合我国实务现状,就商品房买卖预约合同制度规范化与纠纷避免提出建议。