本文的研究目的,是试图通过揭示中国城市住房供给弹性的规律和特征,从住房供给侧角度寻求可靠性更强的中国住房市场调控依据。这一研究目的具体分解为以下四个相互递进的分目标:一是建立住房供给弹性的理论分析框架;二是通过测算中国住房的供给弹性,找出中国住房供给弹性的城市差异;三是明晰中国住房供给弹性对住房市场的影响;四是揭示哪些因素对中国住房供给弹性构成影响。我国房地产市场自1998年停止住房实物分配以来,虽然发展速度较快,但出现了不少问题和矛盾,包括总量失衡、结构失调、价格快速上涨和库存过剩等问题,由此引发了一系列的调控政策。宏观调控虽然起到了一些作用,但房地产特别是住房经济发展不平衡不充分的诸多问题依然突出。过往的调控政策,从需求端出发的居多一些,与需求侧的调整相比,供给侧的调整相对缓慢,但其影响更为长远和稳固。住房供给侧结构性改革能够对我国建立促进住房市场健康发展的长效机制产生重要推动作用,而住房供给侧结构性改革与调控必然涉及住房供给弹性问题,显然,系统研究我国的住房供给弹性具有重要的现实意义。本文的选题正是基于我国住房市场供给侧结构性改革与调控的实际需要而确立的。住房供给弹性作为住房供给量对住房价格变动作出的反应程度,能够比较客观地体现出住房市场自身的运行规律和波动特性。因此,研究住房供给弹性,既有利于科学揭示城市住房价格上涨的原因和城市间房价涨跌幅的差异性,又有利于解释各城市库存过剩现象的缘由,无疑,对这些问题的解答有助于为政府调控住房市场提供进一步的科学依据。本文的研究目标主要通过以下内容的研究来实现:(1)供给弹性和住房供给弹性的理论分析。首先对供给弹性相关理论进行回顾和归纳,然后对住房供给弹性相关理论作进一步分析,为实证分析提供理论支撑。(2)住房供给弹性水平的测度。以我国35个大中城市为样本,分住房存量供给弹性(区分广义和狭义存量供给弹性)和住房增量供给弹性对全国的住房供给弹性水平和各城市住房供给弹性水平分别进行测度,并从时间趋势、土地、房产税、需求等角度对测度结果做出分析。(3)住房供给弹性影响住房市场的实证分析。分别实证分析住房供给弹性对住房价格波动的城市差异、住房库存过剩和城市住房消费主体等影响的存在性和程度。(4)住房供给弹性的影响因素实证分析。主要验证土地供给、利率、人均GDP、人口密度、城市基础设施建设和人均可支配收入等对不同城市住房供给弹性的影响。在实证分析中,主要使用了简单线性回归模型、混合最小二乘法、面板固定效应回归、面板随机效应回归、GMM估计、面板向量自回归模型(PVAR)等方法。本文的研究结论主要是:(1)我国城市住房的增量供给弹性和存量供给弹性测度值分别为1.28和0.28(属缺乏弹性序列),且35个大中城市住房供给弹性水平存在较大差异性。对住房增量供给弹性和存量供给弹性的对比研究显示,我国不同城市十几年来住房供给及未来发展的空间差异明显。(2)住房增量供给弹性能够很好地解释35个大中城市房价涨幅的差异性。实证结果表明,住房供给弹性对住房价格增长有显著的负向影响。(3)住房供给弹性具有调节住房市场中库存过剩的作用。住房存量供给弹性值越小,越不容易产生库存过剩现象,住房存量供给弹性值越大,越容易产生库存过剩现象。(4)住房供给弹性明显受到土地供给、利率、人均GDP、人口密度、城市基础设施建设和人均可支配收入等因素的影响。具体影响因素又因城市住房供给弹性水平的不同而有所区别。(5)土地供应的收紧政策是住房供给弹性下降的重要原因。(6)住房供给弹性对房产税的征收政策有一定的指导意义。以上研究结论表明,住房供给弹性对住房市场有较强的解释和调节作用,中国政府将住房改革和调控重点向供给侧转移,不仅符合经济学的理论逻辑,而且符合中国的实际需要。应该适度促进我国城市的住房供给弹性的提高,进一步优化住房市场的分城调控政策,充分发挥中央政府和城市政府不同的干预作用。应根据各个城市的住房供给弹性和住房需求弹性的特征谨慎出台房产税征收政策,同时,要进一步深化各项经济体制改革,从而逐步化解住房市场发展中的各项矛盾,引导住房市场步入健康有序的运行轨道。本文的创新点主要是:第一,紧密结合住房特点进行住房供给弹性的分类;第二,从住房供给弹性的角度尝试分析我国住房价格、库存过剩、房产税、消费主体等现实问题;第三,扩展了住房供给弹性影响因素的分析范围;第四,使用住房供给弹性指标对我国的土地政策效应进行评价等。