按揭担保方式从中国香港传入大陆以来,在个人住宅商品房买卖中,已经成为需要贷款购房的买受人首选的付款方式,成为银行最能接受的发放贷款的最佳方式,也是商品房出卖人乐意接受的付款方式。然而,在我国立法机关制定的法律中,这一方式并没有得以承认,在全国性立法文件中,没有正式使用“按揭”这一词汇。本文从个人住宅商品房相关的基本概念入笔,对中国大陆在住房体制由福利分房向货币分房、住房商品化转型的改革中,对住宅商品房的买卖各方都适用的付款方式——按揭的来源进行了介绍,将英美法系、中国香港、中国大陆按揭的内涵作有比较,对按揭的法律性质从理论上进行了探讨,然后,围绕商品房买卖贷款按揭在实际操作中的全流程所涉及的买卖、保险、贷款三大法律及其相关的合同,作有介绍和概述,并就各种合同内容的利弊、当事人的利害关系等作有分析研究:在比较各种物权担保方式的基础上,得出“按揭”作为一种新型的担保物权,在商品房买卖中,是优越性于其它任何一种物的担保、运用最为广泛的担保方式,应当在中国物权法中占有一席之地的结论。 全文除导言、结语外,共分为大篇:理论篇、实践篇:共六部分十二章。 理论篇分为三大部分,共七章。就个人住宅商品房相关的基本概念;英美、中国香港、大陆按揭的内容、区别;贷款按揭的法律性质、与其它几种物的担保方式的异同等;进行了介绍、阐述,为商品房贷款按揭实践问题的分析、解决,作了理论铺垫。 第一部分:个人住宅商品房的基本知识。共一章,阐述了六个问题: 第一至第四,从与商品房有关的上位概念:物、不动产、房地产、房屋等基本的法律概念、相关法律规定入笔,着重就房屋、商品房、个人住宅的定义、属性、功能、分类以及区别等基础性知识,作有全面的阐释,为全文的深入论证作了扎实的理论铺垫。 第五,对我国建国后实行的住房政策作了全面的回顾,指出了实行实物福利分房政策的弊端,介绍了住房改革的进程。指出,从上个世纪80年代初期开始,我国开始实行以低于成本价出售公有住房的房改方式,到1998年7月1日,中国大陆的福利分房制度正式结束,住房制度改革的实质,就是恢复住房的商品属性,将住房由国家计划产品变为可以自由交易的商品,由公有单位的固定资产变为民事主体能自由支配的享有完整所有权的私人资产。