房地产投资信托基金(REITs)指的是集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的信托制度，是房地产金融发展和制度创新的产物。该制度是社会经济发展到一定阶段，房地产行业对资金的需求超过自身资本积累的能力，而以银行为代表的传统金融服务又不能满足房地产行业资金需求的规模和期限结构的情况下产生的。纵观发达国家的发展历程，房地产投资信托基金(REITs)可以打破银行债权融资的单一房地产融资结构，成为房地产稳定的资金来源机制，能够发挥市场管理和配置风险的机制作用，防范和化解房地产金融风险，是一种新型有效的房地产金融工具。 当前，我国房地产金融70％左右的融资渠道都集中于银行贷款方式，由于没有形成独立的风险分担机制，银行体系蕴涵了隐性的房地产风险，形成经济长期良性发展的隐忧，新的融资工具成为促进我国房地产行业健康发展的当务之急。发展REITs可以打破银行债权融资的单一房地产融资结构，成为房地产稳定的资金来源机制，能够发挥市场管理和配置风险的机制作用，防范和化解房地产金触风险，弥补房地产金融功能和房地产金融体系的空白，是房地产金融发展的趋势和创新的必然选择，也是当前我国所急需的房地产金融制度。随着我国房地产业与金融业的逐渐发展，研究REITs在中国应用的可能路径，建构REITs在中国应用的模式有着重大的现实意义。因此，本文研究目的旨在结合国外REITs发展经验及我国国情，探讨REITs在中国应用的模式及其建构，为我国房地产金融成熟稳健发展进行有益的制度探索。 本文首先从REITs的定义、种类、运作模式及制度优势等方面对REITs做出界定，为后文的展开做了理论上的铺垫。总的来讲，REITs是一种跨越资本市场和房地产市场两个经济领域的房地产金融创新工具，也是建立在成熟、高效的法律体系之上的金融创新工具，它把个人及机构投资者的资金募集起来，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产。从本质上讲，REITs是一种房地产证券化产物。REITs通过证券化的形式，将流动性较差的房地产资产转化为流动性强的REITs份额，从而提高了房地产资产的变现能力，缩短了资金占用时间，提高了资金利用效率。 其次，对REITs在美国、欧洲及亚洲等国的发展经验及模式比较进行了分析，得出REITs在中国应用的模式及其建构的几点启示。实践证明，REITs在不同法律环境、不同市场环境的国家内均具有较强的生命力，是一个可移植性较强的制度，而制度的合理设计是REITs成功与否的最根本因素。另外，REITs这个20世纪60年代的产物已经在美国、澳大利亚、欧洲、亚洲等国家发展了40多年，形成了成熟的经营管理模式，这些成功经验值得我国借鉴。 再次，介绍了REITs在中国应用的探索之路及其局限性，并深入分析该制度在中国建立所面临的种种障碍。作为市场迫切需要的一种金融创新产品，近几年中国各界都给予REITs很高的关注。2003年以来，信托投资公司与房地产开发商就开始探索REITs在中国应用的模式，形成几种曲线发展模式，但中国离真正REITs的建立还有很大距离，因此我国应该借鉴发达国家的成熟经验，跨越法律制度、产权制度、税收制度及市场化运作基础和监管等诸多制度障碍，尽快推出符合我国国情的REITs制度。 最后，指出REITs在中国应用的三种可能路径，并通过比较分析，认为以信托公司为运作主体是现阶段REITs在我国应用的最佳模式，并从制度建立、运作方式、管理运作、交易结构、资金运用及风险管理等方面尝试建构REITs在中国应用的模式。 本文研究结论是：我国要建立REITs制度，需要在现有的法律环境下，借鉴其他国家或地区的经验，依托现有房地产信托计划，突破各种制度障碍，充分考虑其制度建立、运作方式、管理运作、交易结构、资金运用及风险管理等因素，建构合理模式。