不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）,尤其是公募REITs及其价值评估在我国尚属新生事物。2021年6月21日,国内首批9只公募REITs基金在沪深交易所上市交易。REITs政策推进不仅为国内大量优质基础设施提供上市融资的渠道,也为相关投资者开拓了新的投资标的,丰富了国内资本市场的产品种类。对于我国尚处起步阶段的公募REITs产品,REITs价值评估的科学性与合理性是影响其可持续发展的重要因素。为探索国内REITs估值面临的问题及其对策,本文以盐田港REIT为例,系统研究收益法在REITs估值中的改进与应用。本文首先梳理REITs收益、价值评估及蒙特卡洛模拟等相关文献,分析与物流地产行业及资产证券化的相关理论,为后续的研究奠定基础。其次,通过分析仓储物流行业现状、盈利模式及REITs估值方法,总结物流地产价值的影响因素。第三,分析资产评估基本方法及其衍生方法进行REITs估值的适用性和局限性,并结合盐田港REIT情况,选择采用收益法进行价值评估。根据仓储物流行业特征及盐田港REIT招股说明书的数据信息,针对收入、出租率、收入增长率等的不确定性,引入蒙特卡洛模拟对收益法有关参数进行预测,构建引入蒙特卡洛模拟改进收益法的REITs估值模型。最后,根据评估模型及案例数据,确定收益年限、折现率、未来预期收益,并利用Oracle Crystal Ball进行蒙特卡洛模拟,计算得到基础资产的未来预期收益以及基础资产的评估价值。在基金估值层面,本文从基金的收费规则出发,分析由于基金层面的费用而导致的价值损失,最终计算出REITs价值与2022年的预计可分红金额。研究结果表明:一是考虑宏观环境、微观环境对未来收益影响产生的不确定性因素后,采用蒙特卡洛模拟改进后的收益法估值结果略高于由专业评估机构出具的评估报告评估值,但评估过程更加科学合理。二是盐田港REIT市值不会因为基金管理费等基金层面的成本费用而低于基础资产估值,相反高于基础资产估值。一方面由于收入增长率会随着预测期数增加,对预期收益的影响程度不断增大;另一方面是由于REITs上市后,交易门槛大幅下降及投资者数量大幅增加,从而使流动性得到大幅提高,消除了流动性折价。本文主要创新点有两点:一是研究内容创新。本文基于基础资产的价值,分析归纳整个结构中的各项费用及计算方式,为REITs估值研究提供更全面的分析框架。二是研究方法创新。本文在分析判断与未来预期收益相关的参数及其概率分布的基础上,引入蒙特卡洛模拟对传统收益法进行改进,综合考虑收益预测中各种可能的结果,最大程度地消除主观因素的影响。同时本文结合了仓储物流业运营模式,构建出符合国内公募REITs产品结构的仓储物流REITs评估模型,为资产评估行业及REITs投资者提供更合理的估值方法及评估结论。根据我国REITs估值及发展现状,本文提出完善REITs基础资产评估制度、推动建立基础资产相关行业数据库、积极鼓励REITs评估方法创新、加强REITs投资者教育等政策建议。