我国分税制改革政策的实施,虽达到了扩大中央税收份额的目的,但也给地方政府留下了一个难题,即地方财政收入与地方财政支出之间出现的巨大缺口。为了应对这种财权与事权不对称的局面,各地地方政府纷纷推行土地财政。在这样的背景之下,土地价格一路上扬。因此,开发商出于节约成本及提高开发效率的考虑,开始致力于挖掘地下空间的利用价值,地下空间的开发利用随之逐渐走进人们的视野。然而,由于缺少完善的立法、管理和评估,随之阻碍了地下空间开发的健康有序发展。本文以武汉市15处地下商业物业作为评估对象,涵盖了武汉市Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级商业用地。首先,通过目前行业通用的基准地价修正法,经区位修正、期日修正、收益年限修正、容积率修正、地下空间修正得出评估对象的地下空间地价。然后,采用收益法,在现有理论的基础上,以售后返租合同为范本,结合生命周期理论模拟了四种租金增长模式,通过市场调研以及笔者所在评估机构评估师的打分,对样本可能的增长模式赋予权数,得出地下空间商业地产的投资价值,随即用剩余法扣除开发成本,估算商业用地地下空间土地使用权价格。最后,通过SPSS软件,对经两种方法求算出的地下空间地价进行对比分析,得出结论。